Mietbefreiung durch Anrechnung von Arbeitslohn aus Schwarzarbeit auf die Miete

Mietbefreiung durch Anrechnung von Arbeitslohn aus Schwarzarbeit auf die Miete; Räumung; Schlüsselrückgabe; Schwarzarbeitslohn

1. Soweit dem Mieter eine "Mietzinsbefreiung" mit Rücksicht darauf gewährt worden ist, daß er für den Vermieter Arbeitsleistungen er-bringt, ist diese "Mietzinsbefreiung" unwirksam, wenn der Mieter keine Arbeitserlaubnis im Inland hatte.

2. Der beiderseitige Verstoß von Vermieter und Mieter in diesen Fällen der Anrechnung von Arbeitslohn aus Schwarzarbeit auf den Mietzins führt zur Nichtigkeit der Vereinbarung über die Verrechnung.

3. Ist die Vereinbarung beiderseits voll erfüllt, kann das Berufen auf die Nichtigkeit treuwidrig sein.

4. Zur ordnungsgemäßen Räumung der Wohnung gehört auch die Rückgabe der Wohnungsschlüssel.

5. Ein schwarzarbeitender Mieter, der auf die Gültigkeit der mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarung über die Verrechnung des Arbeitslohnes mit den Mietzinsansprüchen des Vermieters vertraut, kommt solange nicht in Verzug mit den Mietzinszahlungen, wie ihm die Nichtigkeit der Vereinbarung nicht bekannt ist.

I. 1. a) Die "Mietbefreiung" vom 27. Juni 1987 stellt (...) keinen wirksamen Verzicht auf den Mietzins dar, da die Mietzinsbefreiung gemäß § 134 BGB wegen Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsverbot und das Verbot der illegalen Beschäftigung nichtig ist.

aa) Nach dem Inhalt der Vereinbarung sollte der Bekl. wegen der Lohnrückstände, die seit 1983 entstanden waren, bis zum 31. Dezember 1994 von der Mietzinszahlung befreit sein. Die Mietzinsbefreiung stellte daher indirekt Arbeitslohn dar. Unstreitig war der Bekl. während der Beschäftigung bei der Kl. bis Ende 1988 ohne Arbeitserlaubnis tätig. (...) Mit dem Ar-beitsverhältnis haben beide Parteien zum einen gegen das Verbot des § 129 Absatz 1 Satz 1 und 5 AFG über die Beschäftigung von ausländischen Arbeitnehmern ohne Arbeitserlaubnis verstoßen, das gemäß § 229 Absatz 1 Ziffer 1 und 2, Absatz 3 AFG bußgeldbewehrt ist. Ferner liegt ein beiderseitiger Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzar beit vom 31. Mai 1974 (BGBl. I, 1252) in der Fassung des Gesetzes zur Be-kämpfung der illegalen Beschäftigung vom 15. Dezember 1981 (BGBl. I, 1390) vor, indem die Parteien die Aufnahme der Tätigkeit des Bekl. nicht angezeigt haben und dadurch erhebliche wirtschaftliche Vorteile durch die Einsparung von Sozialversicherungsbeiträgen über mehrere Jahre erzielt haben. Nach dem Sinn und Zweck der Vorschriften über das Verbot von Schwarzarbeit und von illegaler Beschäftigung muß jedenfalls der beiderseitige Verstoß zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts nach § 134 BGB füh-ren. (wird ausgeführt) Das führt im vorliegenden Fall dazu, daß nicht nur die unmittelbare Lohnvereinbarung nichtig war, sondern auch die als Er-satz für die Lohnzahlung vereinbarte Mietzinsbefreiung, so daß der Bekl. aus ihr keine Rechte herleiten kann.

bb) Die Kl. verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn sie sich auf die Nichtigkeitsfolge beruft. Ein Verstoß gegen Treu und Glau-ben kann ausnahmsweise nur dann vorgenommen werden, wenn der Ver-trag beiderseits vollständig oder fast vollständig erfüllt ist (vgl. BGHZ 85, 38, 49 = NJW 83, 109). Das ist aber hier nicht der Fall. Zwar hat der Bekl. die Arbeitsleistung in den Jahren 1983 bis zum Abschluß der Mietzinsbefreiung im Juli 1987 erbracht, nicht dagegen die Kl. die ihr obliegende Lei-stung, die nach der Vereinbarung erst bis Ende 1994 hätte erbracht werden müssen. Bis zur vollständigen Abwicklung müßte die Kl. daher noch 4 Jah-re lang auf den Mietzins verzichten. Diese Bindung an den nichtigen Ver-trag würde aber dem Sinn des Verbots widersprechen. Der Bekl. seinerseits, der vorgeleistet hat, trug demgegenüber seinerseits von vornherein das Risiko, die Gegenleistung nicht zu erhalten. Die Härte, die für ihn mit dem Verlust der Gegenleistung verbunden ist, ist im Interesse des überge ordneten Zweckes, die illegale Arbeit und die Schwarzarbeit zu bekämpfen, hinzunehmen.

b) Aus Vorstehendem folgt, daß der Bekl. auch nicht mit nachzuzahlendem Arbeitslohn für Lohnansprüche seit 1985 aufrechnen kann. Lohnansprüche kann er wegen der Nichtigkeit des Arbeitsverhältnisses nicht geltend machen. Auch ein Bereicherungsanspruch nach § 817 BGB ist nicht ge-geben, da der Bekl. seinerseits gegen das gesetzliche Verbot verstoßen hat (§ 817 Satz 2 BGB). Eine Ausnahme hiervon nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ist auch hier aus den vorstehenden Gründen nicht zu machen. (...)

II. Räumungsklage

Insoweit hat die Kl. zulässigerweise (§ 564 Ziffern 2, 3 ZPO) den Klageantrag dahingehend geändert, daß nunmehr Feststellung begehrt wird, daß der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.

Die geänderte Klage ist jedoch nicht begründet.

1. Das folgt bereits daraus, daß keine Erledigung eingetreten ist. Nach dem eigenen Vortrag der Kl. hat der Bekl. zwar die Wohnung verlassen und sie möglicherweise auch leergeräumt. Dagegen hat er nicht die Schlüssel zu-rückgegeben, was zur ordnungsgemäßen Rückgabe gehören würde (vgl. LG Berlin, GE 1988, 411). Dem Vorbringen der Kl. kann auch nicht ent nommen werden, daß der Bekl. den Besitz an der Wohnung aufgegeben hätte. Im Gegenteil sollen sich noch Dritte in der Wohnung aufgehalten ha-ben. Diese hätten den Zugang nur vom Bekl. erhalten können und demge mäß für diesen den mittelbaren Besitz ausgeübt.

2. Die Feststellungsklage ist aber auch deshalb nicht begründet, weil die Räumungsklage nicht begründet war. Die Kündigung vom 21. Juli 1989 ist nicht wirksam, weil sich der Bekl. mit den Mietzinszahlungen nicht in Ver-zug befand, denn er handelte nicht schuldhaft (§ 285 BGB). Der Bekl. hat auf die Mietzinsbefreiung vertraut. Das Verhalten des Zeugen O., der als Vertreter der Kl. die Vereinbarung vom 27. Juni 1987 über die Mietzinsbefreiung bis einschließlich 31. Dezember 1994 traf, war der Kl. aufgrund Dul-dungsvollmacht zuzurechnen; denn die Kl. hatte stets geduldet, daß ihr Ehemann für sie in Mietvertragsangelegenheiten handelte, insbesondere im Verhältnis zum Bekl. Mietzinsen mit Lohnansprüchen verrechnete. Das ergibt sich schon aus den von der Kl. selbst abgegebenen Erklärungen, in denen die bestätigt hat, den Bekl. gegen freie Kost aufgenommen zu ha-ben (siehe z. B. Unterhaltsbescheinigung vom 15. Juli 1987, Wohnbestäti-gung vom 22. März 1987). Im übrigen hätte die Kl. angesichts ihrer Dul dung des Verhaltens ihres Ehemannes unter Beweis stellen müssen, daß die Vereinbarung über die Mietbefreiung erst zu einem Zeitpunkt getroffen worden ist, als offenbar war, daß ihr Ehemann nicht mehr befugt war, für sie zu handeln.

Zwar mußte dem Bekl. bewußt sein, daß seine illegale Tätigkeit verboten war, nicht jedoch konnte von ihm die Kenntnis erwartet werden, daß dieser Gesetzesverstoß dazu führte, daß die Vereinbarung über die Mietzinsbefreiung, auf die er vertraut hatte, unwirksam war. Ein Verschulden war an-gesichts dessen nicht gegeben.