Mietausfallschaden zeitlich begrenzt durch ordentliches Kündigungsrecht des Mieters

Nach fristloser Kündigung des Vermieters steht diesem ein Nichterfüllungsschaden so lange zu, als der Mieter an den Vertrag ohne Kündigungsmöglichkeit noch gebunden ist. Die Ansicht, dem Vermieter stehe deswegen kein Nichterfüllungsschaden zu, weil der Mieter auch schon (ordentlich) vor der fristlosen Kündigung des Vermieters hätte kündigen können, ist sachlich unhaltbar und mithin objektiv willkürlich (Art. 10 Abs. 1 VvB).

(Leitsatz der Redaktion)

I. Durch Dauernutzungsvertrag vom 3. Februar 2004 überließ die Beschwerdeführerin dem Beteiligten zu 2. (im folgenden: Bekl.) eine 1-Zimmer-Wohnung zu einer Nutzungsgebühr (brutto warm) von monatlich 177,67 €. Das Nutzungsverhältnis war auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, konnte von dem Bekl. jedoch jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten Monats schriftlich gekündigt werden.

Nachdem der Bekl. mit der Zahlung der Miete für November und Dezember 2004 in Rückstand geraten war, kündigte die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 27. Januar 2005, zugestellt am 28. Januar, den Nutzungsvertrag fristlos. Der Bekl. gab die Wohnung am 4. Februar 2005 geräumt an die Beschwerdeführerin zurück und glich die beiden offenen Monatsmieten im Februar und Juli 2005 aus. Mit Klage vom 26. Juli 2005 beantragte die Beschwerdeführerin beim Amtsgericht Köpenick, den Bekl. zur Zahlung weiterer Mietbeträge für die Monate Februar und März 2005 in Höhe von insgesamt [...] zu verurteilen. Die beiden Monatsmieten verlangte die Beschwerdeführerin als Mietausfallschaden. Durch Urteil vom 10. Oktober 2005 wies das Amtsgericht die Klage ab.

Der Beschwerdeführerin stehe zwar dem Grunde nach gegen den Bekl. ein Schadensersatzanspruch nach den Grundsätzen der positiven Forderungsverletzung zu. Der der Beschwerdeführerin entstandene Schaden sei jedoch dem Bekl. wegen der auch diesem zustehenden Möglichkeit einer Kündigung zum Ablauf des Monats Januar 2005 nicht zuzurechnen. Der Mieter habe dem Vermieter den gleichen Vermögensnachteil, den dieser als Schadensersatz begehre, auch rechtmäßig zufügen können. Wegen dieser Möglichkeit eines "rechtmäßigen Alternativverhaltens" sei der von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Anspruch nicht entstanden. Diese Auffassung stehe im Einklang mit der obergerichtlichen Rechtsprechung und maßgeblichen Stimmen im Schrifttum. [...]

Hiergegen [...] wendet sich die Beschwerdeführerin mit der Verfassungsbeschwerde. Sie rügt eine Verletzung ihrer Rechte aus Art. 10 Abs. 1 und Art. 15 Abs. 1 VvB. Soweit das Gericht die Entstehung eines Mietausfallschadens aus dem Gesichtspunkt des rechtmäßigen Alternativverhaltens verneine, werde die Rechtslage kraß, d. h. willkürlich verkannt. Die fristlose Kündigung und der in ihrer Folge entstandene Mietausfallschaden sei durch den vom Bekl. zu vertretenen Mietverzug ausgelöst und daher von diesem auch zu ersetzen. Ein rechtmäßiges Alternativverhalten, das den gleichen Schaden ausgelöst hätte, gebe es nicht.

II. Die Verfassungsbeschwerde hat [...] Erfolg. [...]

Soweit das Amtsgericht die Klage der Beschwerdeführerin [...] abgewiesen hat, ist die Verfassungsbeschwerde zulässig und begründet. In dem genannten Umfang verletzt das Urteil die Beschwerdeführerin in ihrem Grundrecht aus Art. 10 Abs. 1 VvB in seiner Ausprägung als Willkürverbot.

Ist eine gerichtliche Entscheidung Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde, besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs nur in engen Grenzen. Die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind grundsätzlich Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte und insoweit der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (vgl. Beschluß vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 -, LVerfGE 1, 7 [8 f.]; st. Rspr.). Im Verfassungsbeschwerdeverfahren ist nur zu prüfen, ob das Gericht in der Verfassung von Berlin enthaltene Rechte eines Beschwerdeführers verletzt hat. Ein solcher Verstoß liegt bei gerichtlichen Urteilen unter dem Gesichtspunkt des Willkürverbots des Art. 10 Abs. 1 VvB nicht schon dann vor, wenn die Rechtsanwendung Fehler enthält. Hinzukommen muß vielmehr, daß die Entscheidung sachlich schlechthin unhaltbar und deshalb objektiv willkürlich ist. Ohne daß es auf subjektive Umstände oder ein Verschulden des Gerichts ankäme, stellt eine derartige willkürliche Entscheidung einen Verstoß gegen das aus Art. 10 Abs. 1 VvB abzuleitende Verbot dar, offensichtlich unsachliche Erwägungen zur Grundlage einer staatlichen Entscheidung zu machen. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu dem mit Art. 10 Abs. 1 VvB inhaltsgleichen Art. 3 Abs. 1 GG (vgl. u. a. BVerfGE 58, 163 [167 f.]; 62, 189 [192]; 71, 122 [136]; 202 [205]).

Gemessen an diesen Grundsätzen überschreitet die in dem angegriffenen Urteil enthaltene Abweisung der Klage der Beschwerdeführerin [...] die Grenze zur Willkür und kann daher verfassungsrechtlich keinen Bestand haben. Für die Anwendung des einfachen Rechts, auf die das Amtsgericht seine Entscheidung stützt, fehlt es an jeder nachvollziehbaren Begründung.

Das Amtsgericht verkennt in seinen Entscheidungsgründen nicht, daß der Vermieter, der einen Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos gemäß § 543 Abs. 2 Ziff. 3 a BGB kündigt, nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung verursachten Mietausfallschadens hat. Der Ersatz dieses Nichterfüllungsschadens steht dem Vermieter so lange zu, als der Mieter an den Vertrag ohne Kündigungsmöglichkeit noch gebunden ist, hier also maximal für die Dauer von drei Monaten (BGH, NJW 1998, 372 [374]; 1985, 2253 [2254/6]; 1984, 2687; WuM 1979, 236).

Das Amtsgericht ist der Auffassung, vorliegend habe auch für den Bekl. die Kündigungsmöglichkeit zum Ablauf des Monats Januar 2005 bestanden. Der Mieter habe dem Vermieter den von diesem erstattet verlangten Vermögensnachteil daher auch rechtmäßig zufügen können. Diesen Umstand müsse sich der Vermieter im Rahmen der Schadenszurechnung nach den Grundsätzen des rechtmäßigen Alternativverhaltens anrechnen lassen, so daß es für einen Schadensersatzanspruch auf Mietausfall für die Monate Februar und März 2005 keine Grundlage gebe.

Diese Auffassung des Amtsgerichts Ist sachlich unhaltbar und mithin objektiv willkürlich. Nach Gesetz (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB) und Mietvertrag (§ 5 Ziff. 2) kann der Mieter ein Mietverhältnis ordentlich nur bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen. Ein vorfristiges Kündigungsrecht stand dem Bekl. hier nicht zu und wurde von ihm auch nicht in Anspruch genommen. Zwar hätte der Mieter in der Zeit bis zum 3. Werktag im November 2004 das Mietverhältnis zu Ende Januar 2005 ordnungsgemäß kündigen können. Nachdem er von dieser Möglichkeit aber nicht Gebrauch gemacht und bis zum Erhalt der fristlosen Kündigung am 27. Januar 2005 seinerseits überhaupt nicht gekündigt hatte, war er an den Mietvertrag bis Ende April 2005 gebunden.

Soweit das Amtsgericht sich für die von ihm vertretene gegenteilige Auffassung auf obergerichtliche Rechtsprechung und wesentliche Stimmen des Schrifttums beruft, ist diese Inanspruchnahme evident unzutreffend. Keine der vom Amtsgericht zitierten Entscheidungen bzw. Meinungen in der Literatur (z. B. BGH, MDR 1998, 95 [96]; NJW 1993, 2527 [2528]; ZMR 1998, 22; BGHZ 95, 39; KG, GE 2002, 258 [259]; GE 2001,1402; KGR 2004,155; OLG Düsseldorf, DWW 1991, 19; Heinrichs, in: Palandt, BGB, 60. Aufl., Rn. 107 vor § 249 BGB; Grapentin, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rn. 142 a; WoIf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rn. 193; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., Rn. 67 zu § 538 BGB a. F.) sind mit der Rechtsauffassung des Amtsgerichts in Übereinstimmung zu bringen. Vielmehr wird an allen aufgeführten Fundstellen der Anspruch auf Mietausfallschaden nach Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs bis zu dem Zeitpunkt bestätigt, zu dem sich der Mieter nach Vertrag oder Gesetz erstmals nach der Kündigung seinerseits von dem Mietvertrag hätte lösen können.

Für die Auffassung des Amtsgerichts gibt es auch keinerlei rechtlich tragfähige Begründung. Der Gesichtspunkt des rechtmäßigen Alternativverhaltens kommt nur dann in Betracht, wenn dieses zu einem gleichartigen Kausalverlauf führt. Das Amtsgericht erwähnt insoweit zu Recht den Fall der Kündigung eines Arbeitsvertrages, die unabhängig davon, wer kündigt, zu Inseratskosten führt.

Vorliegend stellt das Amtsgericht jedoch zwei völlig unterschiedliche Kausalverläufe gleich. Bei einer wirksamen Kündigung des Mieters am 3. Werktag im November 2004 hätte der Vermieter von diesem Tage an die Möglichkeit gehabt, die Neuvermietung der Wohnung zum 1.2.2005 vorzubereiten, und es hätte darüber hinaus eine hohe Wahrscheinlichkeit dafür bestanden, daß der Mieter die Wohnung zu diesem Zeitpunkt auch wirklich räumt. Der tatsächliche Kausalverlauf war ein völlig anderer. Der Vermieter konnte erst im Laufe des Dezember 2004 davon ausgehen, daß eine fristlose Kündigung erforderlich werden würde und diese praktisch frühestens Anfang Januar 2005 aussprechen. Damit hatte er genau jene zwei Monate Vorbereitungszeit verloren, die ihm bei Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist eingeräumt sind und die er später für die Neuvermietung auch benötigt hat und für die er Schadensersatz verlangt. Darüber hinaus ist bei einer fristlosen Kündigung des Vermieters die Frage, ob die Wohnung fristgerecht geräumt übergeben wird, völlig offen, so daß ernsthafte Vermietungsbemühungen erst nach Wohnungsübergabe erfolgen können. Warum das Amtsgericht diese Unterschiede nicht erkannt und bei seiner rechtlichen Bewertung berücksichtigt hat, ist der Begründung seiner Entscheidung nicht zu entnehmen.

Da nicht auszuschließen ist, daß das Amtsgericht bei sachgerechter Würdigung des Sachverhalts zu einer anderen, der Beschwerdeführerin günstigeren Entscheidung gelangt wäre, sind die angegriffenen Entscheidungen in dem im Tenor ausgesprochenen Umfang nach § 54 Abs. 3 VerfGHG aufzuheben und ist die Sache in entsprechender Anwendung des § 95 Abs. 2 Halbs. 2 BVerfGG an das Amtsgericht zurückzuverweisen.

Nach (berechtigter) fristloser Kündigung des Vermieters und Räumung durch den Mieter kann der Vermieter den Mietausfallschaden ersetzt verlangen. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, daß er schon vorher hätte ordentlich kündigen können und demgemäß das Mietverhältnis schon im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung des Vermieters beendet gewesen wäre. Vertritt ein Gericht eine derartige Ansicht - ein Berliner Amtsgericht hatte die Auffassung vertreten - ist das evident unhaltbar und damit verfassungsrechtlich objektiv willkürlich, so der Berliner Verfassungsgerichtshof.

Der Mieter durfte mietvertraglich jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten Monats das Mietverhältnis kündigen. Er kam mit Mieten für November und Dezember 2004 in Rückstand, woraufhin der Vermieter mit am 28. Januar 2005 zugegangenem Schreiben fristlos kündigte. Der Mieter gab die Wohnung am 4. Februar 2005 zurück und glich später die offenen Monatsmieten für November und Dezember 2004 aus. Der Vermieter machte nunmehr Mietausfallschaden für Februar und März 2005 geltend. Das Amtsgericht wies die Klage ab, weil der Schaden dem Mieter wegen der auch diesem zustehenden Möglichkeit einer Kündigung zum Ablauf des Monats Januar 2005 nicht zuzurechnen sei. Der Mieter habe dem Vermieter den gleichen Vermögensnachteil, den dieser als Schadensersatz begehre, auch rechtmäßig zufügen können. Wegen dieser Möglichkeit eines "rechtmäßigen Alternativverhaltens" sei der von dem Vermieter geltend gemachte Anspruch nicht entstanden. Diese Entscheidung führte zur Verfassungsbeschwerde zum Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin.

Der VerfGH hob das Urteil auf und verwies die Sache an eine andere Abteilung des Amtsgerichts zurück. Die Ansicht des Amtsgerichts sei sachlich unhaltbar und mithin objektiv willkürlich im Sinne des Artikels 10 Abs. 1 VvB. Der Ersatz eines Nichterfüllungsschadens stehe dem Vermieter so lange zu, als der Mieter an den Vertrag ohne Kündigungsmöglichkeit noch gebunden ist. Zwar hätte der Mieter in der Zeit bis zum dritten Werktag im November 2004 das Mietverhältnis ordentlich zum Ende Januar 2005 kündigen können. Nachdem er von dieser Möglichkeit aber keinen Gebrauch gemacht und bis zum Erhalt der fristlosen Kündigung seinerseits überhaupt nicht gekündigt habe, sei er an einen Mietvertrag bis Ende April 2005 gebunden. Dazu komme auch die ersichtliche verbreitete Rechtsprechung und Literatur. Für die Auffassung des Amtsgerichts gebe es keinerlei rechtlich tragfähige Begründung. Der Gesichtspunkt des rechtmäßigen Alternativverhaltens komme nur dann in Betracht, wenn dieses zu einem gleichartigen Kausalverlauf führe. Vorliegend stelle das Amtsgericht jedoch zwei völlig unterschiedliche Kausalverläufe gleich: Bei einer wirksamen Kündigung des Mieters im November 2004 hätte der Vermieter von diesem Tage an die Möglichkeit gehabt, die Neuvermietung der Wohnung zum 1. Februar 2005 vorzubereiten. Der tatsächliche Kausalverlauf sei ein völlig anderer. Jetzt habe der Vermieter erst nach Auflaufen eines kündigungsrelevanten Rückstandes kündigen können und dadurch genau jene zwei Monate Vorbereitungszeit verloren, die ihm bei Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist für den Mieter eingeräumt sei, die er auch für die Neuvermietung benötigt habe, und für die er Schadensersatz verlange. Darüber hinaus sei bei einer fristlosen Kündigung des Vermieters die Frage, ob die Wohnung fristgerecht geräumt übergeben werde, völlig offen, so daß ernste Vermietungsbemühungen erst nach Wohnungsübergabe erfolgen könnten. Warum das Amtsgericht diese Unterschiede nicht erkannt und bei seiner rechtlichen Bewertung nicht berücksichtigt habe, sei der Begründung seiner Entscheidung nicht zu entnehmen.