Mietausfallschaden nach fristloser außerordentlicher Kündigung auch bei späterer günstiger Weitervermietung von Geschäftsräumen

Kündigt nach einer Vertragsverletzung des Geschäftsraummieters der Vermieter außerordentlich fristlos, kann er den Mietausfall für die Zeit danach als Schadensersatz geltend machen; eine spätere günstige Weitervermietung berührt schon entstandene Schadensersatzansprüche für die Zeit vorher nicht.

(Leitsatz der Redaktion)

Das Landgericht hat der Klage zu Recht insoweit entsprochen, als es der Kl. einen Anspruch aus positiver Forderungsverletzung zuerkannt hat. Danach ist davon auszugehen, daß der Kl. durch die Kündigung des Mietverhältnisses mit der G. E. KG zumindest ein Schaden in Höhe des für den Monat November 1999 geschuldeten Nettomietzinses entstanden ist; nur dieser Schaden wird geltend gemacht.

Das Landgericht hat es zu Recht abgelehnt, angebliche Vorteile aus dem Mietvertragsabschluß zwischen der Kl. und der E. R. GmbH auf diesen Schaden anzurechnen. Es steht fest, daß die Kl. für den November 1999 keinen Mietzins, und zwar auch nicht von der E. R. GmbH erhalten hat. Dieses Unternehmen war vielmehr auf Grund des ersten Nachtrages zum Mietvertrag vom 29. Mai/8. Juni 2000 verpflichtet, erst ab 1. Mai 2000 den auf Grund des Mietvertrages vom 8. Dezember 1999 mit der Kl. vereinbarten Mietzins zu zahlen. Der von dem Bekl. errechnete angebliche Vorteil aus dem Mietvertragsabschluß mit der Firma E. besteht schon deshalb nicht in der geltend gemachten Höhe, weil die Kl. unbestritten geltend macht, die Verträge seien im Hinblick auf die erheblich vergrößerten Mietflächen und die von der Kl. vorgenommenen weiteren Investitionen nicht ohne weiteres vergleichbar. Daher ist der Vortrag des Bekl., der Kl. sei durch den neuen Vertrag mit der Firma E. ein Vorteil von 3 Mio. entstanden, unsubstantiiert.

Im übrigen ist die Rechtsauffassung des Landgerichts richtig, wonach die Anrechnung von Vorteilen auf Grund des Nachfolgemietvertrages für spätere Zeiträume wegen des fehlenden zeitlichen Zusammenhangs ausscheidet. Dies ergibt sich schon daraus, daß zum Zeitpunkt des Fälligkeitstermins für die Mietzinszahlung per November 1999 bereits ein Schadensersatzanspruch in Höhe des Mietzinses für November 1999 entstanden war. Der Mietzinsanspruch war auf Grund der Kündigungserklärung der Kl. vom 5. Juli 1999 entfallen; der Schadensersatzanspruch entstand, soweit der Mietzins für November 1999 betroffen ist, mit dem Zeitpunkt, zu dem der Mietzins fällig geworden wäre. Dies war nach § 5 Ziff. 5.7. der jeweils dritte Werktag des betreffenden Monats, woraus folgt, daß der Schadensersatzanspruch insoweit am 3. November 1999 entstanden ist. Spätere Ereignisse können diesen einmal entstandenen Schadensersatzanspruch nicht wieder zum Erlöschen bringen. Dies kann auch nicht durch die von dem Bekl. geforderte sogenannte Gesamtschau erfolgen, nur, weil der Schadensersatzanspruch nicht sogleich, sondern später geltend gemacht wurde, nachdem bekannt war, daß es einen angeblich günstigeren Nachfolgemietvertrag gegeben hat. Eine derartige Gesamtschau unter Anrechnung von Vorteilen, die durch das schädigende Ereignis entstanden sind, kommt nur in Betracht, wenn das schädigende Ereignis im allgemeinen und nicht nur unter besonders eigenartigen, unwahrscheinlichen und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge außer Betracht zu lassenden Umständen geeignet ist, einen Erfolg der eingetretenen Art herbeizuführen (vgl. BGH NJW 1998 S. 138 [140] m. w. N.; BGH, Urteil vom 2. April 2001 - II ZR 331/99 -). Im Hinblick auf den allgemeinen Verfall der Mietpreise auf dem Gewerbesektor kann nicht festgestellt werden, daß die Auflösung eines Gewerbemietverhältnisses im allgemeinen geeignet ist, wegen der Möglichkeit eines günstigen Mietvertragsabschlusses mit einem neuen Mietinteressenten Vorteile zu schaffen, die den durch den Leerstand nach Auflösung des Mietverhältnisses entstehenden Auflösungsschaden des Vermieters ausgleichen. Insoweit fehlt es an einem qualifizierten Zusammenhang zwischen dem schädigenden Ereignis und den von dem Bekl. geltend gemachten vorteilhaften Umständen infolge des nachfolgenden Mietvertrages.

Nach ständiger Rechtsprechung kann der Vermieter, der zu einer fristlosen Kündigung gezwungen war, vom Mieter Schadensersatz für den Mietausfall verlangen. Was passiert aber dann, wenn sich die Kündigung für den Vermieter als Glücksfall erwies, weil er die Räume günstig weitervermieten kann?

Die Vermieterin hatte im Juli außerordentlich fristlos gekündigt wegen einer Vertragsverletzung der Mieterin. Sie verlangt Mietausfallschaden für November, wogegen sich die Mieterin mit der Begründung wandte, im Dezember habe die Vermieterin einen außerordentlich günstigen Nachfolgemietvertrag abgeschlossen. In der notwendigen Gesamtschau entfalle damit ein Schadensersatzanspruch der Vermieterin.

Mit Urteil vom 23. Mai 2002 bestätigte das Kammergericht das Urteil der Vorinstanz, die den Mietausfall der Vermieterin zugesprochen hatte. Am 3. Werktag des Monats sei der Schadensersatzanspruch entstanden; spätere Ereignisse könnten ihn nicht wieder zum Erlöschen bringen. Eine Gesamtschau mit Vorteilsausgleichung komme nur dann in Betracht, wenn solche Vorteile im allgemeinen zu erwarten seien, und nicht nur ausnahmsweise. Im Hinblick auf den allgemeinen Verfall der Geschäftsraummieten könne jedoch gerade nicht festgestellt werden, daß nach Kündigung eines Geschäftsraummietvertrages ein für den Vermieter günstiger Nachfolgemietvertrag wahrscheinlich sei.