Mietausfallschaden wegen Amtspflichtverletzung durch rechtswidrig abgelehnten Umbau von Büros in Wohnungen

Hat ein anderer als der Grundstückseigentümer einen abgelehnten Bauantrag gestellt, ist der Eigentümer geschützter „Dritter“ i.S.d. § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn er nicht nur in wirtschaftlicher Hinsicht, sondern auch aufgrund seiner rechtlichen Stellung eigentlicher Träger des Interesses an der Verwirklichung des konkreten Bauvorhabens ist. Ob er den Bauantrag selbst hätte stellen können, ist in diesem Fall bedeutungslos (Fortführung von Senatsurteil vom 15. November 1984 - III ZR 70/83, BGHZ 93, 87).

1 Die Kl. verlangt von der beklagten Stadt unter dem Vorwurf der amtspflichtwidrigen Ablehnung eines Bauantrags Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen.

2 Die Kl. ist Eigentümerin eines auf dem Gebiet der Bekl. gelegenen Grundstücks, das mit einer Villa bebaut ist. Im August 2016 beauftragte sie die A. AG, eine Projektentwicklerin, mit der Erarbeitung eines Konzepts „zur maximalen Renditeerwirtschaftung in der künftigen Vermietung“ und der dazu erforderlichen Genehmigungsplanung sowie der Einreichung von Bauanträgen und der Verfolgung von Rechtsmitteln im Baugenehmigungs- und in eventuellen weiteren Gerichtsverfahren.

3 Am 26. September 2017 beantragte die A. AG - die dabei angab, nicht Grundstückseigentümerin zu sein - die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Umbau und eine Nutzungsänderung der Villa dahingehend, dass aus vorhandenen Büroräumen im Obergeschoss zwei Wohnungen werden sollten.

4 Mit Bescheid vom 14. März 2018 lehnte die Bekl. den Antrag mit der Begründung ab, dass eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB von den Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans, der als Art der baulichen Nutzung ein Mischgebiet ausweise, nicht erteilt werden könne. Zwar seien in einem Mischgebiet nach § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO Wohngebäude allgemein zulässig. Jedoch sei die geplante Wohnnutzung im vorliegenden Einzelfall nach § 15 Abs. 1 BauNVO unzulässig. Denn es sei zu befürchten, dass durch ihre Zulassung die gewerbliche als eigenständige (Haupt-) Nutzung verdrängt werde und sich somit der festgesetzte Gebietscharakter einer ausgewogenen Durchmischung der beiden Hauptnutzungsarten Wohnen und Gewerbe ändere.

5 Der dagegen von der A. AG fristgemäß erhobene und vier Wochen später ausführlich begründete Widerspruch, dem die Bekl. nach einer internen Stellungnahme ihres Stadtplanungsamts ohne nähere Begründung nicht abhalf, wurde am 5. Februar 2019 vom Thüringer Landesverwaltungsamt zurückgewiesen.

6 Auf die Klage der A. AG verpflichtete das Verwaltungsgericht Weimar die Bekl. mit rechtskräftig gewordenem Urteil vom 7. Juli 2020 unter Aufhebung des Bescheids in Gestalt des Widerspruchsbescheids zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung, da die begehrte Umnutzung die vorhandene Situation weder in quantitativer noch in qualitativer Hinsicht „zum Kippen“ bringe. Daraufhin wurde die Baugenehmigung am 14. Oktober 2020 erteilt.

7 Die fertiggestellten Wohnungen vermietete die Kl. ab dem 1. April 2021 zu einem monatlichen Gesamtmietzins von 3.360 €. Sie macht geltend, dass sie bei einer Bewilligung des Bauantrags spätestens am 14. März 2018 und einer sich daran anschließenden Umbauzeit von sechs Monaten die Wohnungen bereits ab dem 1. Oktober 2018 hätte vermieten können, weshalb ihr ein Mietausfallschaden i.H.v. insgesamt 100.800 € (30 Monate x 3.360 €) entstanden sei.

8 Das Landgericht hat die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Das Oberlandesgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Bekl. zurückgewiesen, wobei es den - das Gegenteil aussprechenden - Tenor seines Urteils mit Beschluss vom 2. Oktober 2024 dahingehend berichtigt hat, dass die Revision zugelassen wird.

9 Mit ihrer Revision verfolgt die Bekl. weiterhin die Abweisung der Klage.

10 Die Revision ist zulässig, aber unbegründet.

11 Das Berufungsgericht hat einen Amtshaftungsanspruch der Kl. gegen die Bekl. dem Grunde nach bejaht.

12 Zutreffend habe das Landgericht nach Maßgabe der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Kl. als „Dritte“ i.S.d. § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB angesehen. Danach sei zwar der Grundstückseigentümer in aller Regel nicht Dritter im Sinne dieser Vorschrift, wenn ein anderer die von der Behörde zu Unrecht abgelehnte Baugenehmigung beantragt habe. Davon sei jedoch eine Ausnahme zuzulassen, wenn der formal am Baugenehmigungsverfahren nicht beteiligte Eigentümer der eigentliche Träger des Interesses an der Verwirklichung des konkreten Bauvorhabens sei und damit sachlich einem Bauherrn gleichstehe. Dies treffe auf die Kl. zu, die als Eigentümerin allein aufgrund des mit der A. AG im August 2016 geschlossenen Vertrags über Projektentwicklung, Planung und Bauüberwachung den Bauantrag nicht selbst gestellt habe, wobei es auf die Offenlegung dieses Umstands im Baugenehmigungsverfahren nicht ankomme. Nicht zu folgen sei einer sich möglicherweise aus dem - allerdings einen anders gelagerten Sachverhalt betreffenden, nicht veröffentlichten - Urteil des Oberlandesgerichts Dresden vom 5. Juli 2019 und aus dem Beschluss des hier erkennenden Senats vom 26. Juni 2008 (III ZR 118/07, NVwZ-RR 2008, 670) ergebenden Deutung, dass die Drittbezogenheit der verletzten Amtspflicht zu verneinen sei, wenn der unbeteiligte Eigentümer das Baugenehmigungsverfahren ohne Weiteres selbst hätte betreiben können.

13 Auch die übrigen Voraussetzungen des § 839 BGB lägen vor. Insbesondere habe die Bekl. - wie die Vorinstanz zu Recht ausgeführt habe - schuldhaft gehandelt, da sie ihre unzutreffende Rechtsauffassung nicht erkennbar aufgrund sorgfältiger rechtlicher und tatsächlicher Prüfung gewonnen habe, zumal sie sich mit der Argumentation der Kl. im Widerspruchsverfahren nicht auseinandergesetzt habe. Dies könne aber letztlich dahinstehen, da die Kl. gegen die Bekl. auch einen verschuldensunabhängigen Anspruch aus § 1 Abs. 1 ThürStHG habe. […]

III. […] 17 Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Kl. wegen der Versagung der beantragten Baugenehmigung dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch gegen die beklagte Stadt zusteht.

18 1. Im Ergebnis zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Ablehnung des für den Umbau und die Nutzungsänderung nach § 62 Abs. 1 ThürBauO erforderlichen Bauantrags rechtswidrig gewesen ist.

19 Dies steht allerdings entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht schon aufgrund des rechtskräftig gewordenen verwaltungsgerichtlichen Urteils vom 7. Juli 2020 fest. Zwar sind die Zivilgerichte grundsätzlich an Vorentscheidungen der Verwaltungsgerichte insbesondere zur Rechtmäßigkeit oder Rechtswidrigkeit eines Verwaltungsakts, an den ein Schadensersatzbegehren geknüpft ist, gebunden. Diese Bindung besteht aber - was das Berufungsgericht übersehen hat - nur im Rahmen der Rechtskraftwirkung des verwaltungsgerichtlichen Urteils nach § 121 VwGO und damit allein zwischen den am Verwaltungsrechtsstreit Beteiligten, zu denen gemäß § 63 Nr. 3 VwGO auch ein nach § 65 VwGO Beigeladener gehört (vgl. Senat, Urteile vom 15. November 1984 - III ZR 70/83, BGHZ 93, 87, 90 f. und vom 24. Februar 1994 - III ZR 6/93, NJW 1994, 2091, 2092). Da die Kl. weder als Partei noch als Beigeladene an dem von der A. AG betriebenen Verwaltungsrechtsstreit beteiligt gewesen ist, entfaltet das dort ergangene - für sie günstige - Urteil ihr gegenüber keine Rechtskraft- und damit auch keine Bindungswirkung im Zivilprozess zwischen ihr und der Bekl.

20 Jedoch lassen die weiteren Urteilsausführungen des Berufungsgerichts, es halte „abgesehen davon“ die Entscheidung des Verwaltungsgerichts „auch in der Sache für richtig“, erkennen, dass es sich diese vollinhaltlich zu eigen gemacht hat. Dies wird von der Revision nicht angegriffen und ist revisionsrechtlich auch nicht zu beanstanden (vgl. Senat, Urteil vom 15. November 1984, aaO. S. 91).

21 2. Die Annahme des Berufungsgerichts, dass die beklagte Stadt damit eine ihr gegenüber der Kl. obliegende und diese schützende Amtspflicht verletzt hat, was weitere Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch sowohl aus § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. Art. 34 GG als auch aus § 1 Abs. 1 ThürStHG ist (vgl. Senat, Urteile vom 14. Juli 1994 - III ZR 174/92, BGHZ 127, 57, 73 und vom 29. Juli 1999 - III ZR 234/97, BGHZ 142, 259, 271; Wurm, JA 1992, 1, 10), hält ebenfalls der Nachprüfung stand.

22 a) Nach ständiger Senatsrechtsprechung ist ein Geschädigter geschützter „Dritter“ im amtshaftungsrechtlichen Sinne, wenn die verletzte Amtspflicht - nicht notwendig allein, aber doch auch - den Zweck hat, gerade sein Interesse wahrzunehmen. Nur wenn sich aus den sie begründenden und umreißenden Bestimmungen sowie aus der besonderen Natur des Amtsgeschäfts ergibt, dass der Geschädigte zu dem Personenkreis zählt, dessen Belange geschützt und gefördert werden sollen, kann ihre schuldhafte Verletzung eine Schadensersatzpflicht ihm gegenüber auslösen. Dagegen ist anderen Personen gegenüber, selbst wenn die Amtspflichtverletzung sich für sie mehr oder weniger nachteilig ausgewirkt hat, eine Ersatzpflicht nicht begründet. Es muss also eine besondere Beziehung zwischen der verletzten Amtspflicht und dem geschädigten „Dritten“ bestehen in dem Sinne, dass deren sachlicher Schutzbereich sein im Einzelfall konkret berührtes Interesse erfasst und er in persönlicher Hinsicht zu dem erkennbar abgegrenzten Personenkreis gehört, auf dessen Interessen bei der betreffenden Maßnahme in qualifizierter und individualisierbarer Weise Rücksicht zu nehmen ist (vgl. nur Senat, Urteile vom 15. November 1984, aaO. S. 91 f.; vom 24. Februar 1994, aaO. und vom 15. August 2019 - III ZR 18/19, NVwZ 2020, 90 Rn. 41; Versäumnisurteil vom 15. Oktober 2009 - III ZR 8/09, BGHZ 182, 370 Rn. 14; Beschluss vom 23. November 1989, III ZR 161/88, NVwZ 1990, 501).

23 b) Beantragt - wie hier - nicht der Grundstückseigentümer selbst, sondern ein Dritter im eigenen Namen die Erteilung einer Baugenehmigung, wirkt deren Versagung, auch soweit sie bestandskräftig wird, nur diesem gegenüber. Dagegen greift sie nicht unmittelbar in das Grundstückseigentum ein und entfaltet keine Feststellungswirkung gegenüber dem am Verwaltungsverfahren nicht beteiligten Eigentümer, zumal die bestandskräftige Versagung die Behörde nicht berechtigt, einen neuen Bauantrag - sei es des Dritten oder des Eigentümers - ohne Sachprüfung abzulehnen (vgl. Senat, Urteile vom 6. Mai 1993 - III ZR 2/92, NJW 1993, 2303, 2304 und vom 24. Februar 1994, aaO.; Beschlüsse vom 24. Oktober 1985 - III ZR 21/85, BeckRS 1985, 1518; vom 30. Oktober 1986 - III ZR 10/86, NVwZ 1987, 356 und vom 23. November 1989 - III ZR 161/88, NVwZ 1990, 501; BVerwGE 48, 271, 275 ff.). Ist eine Klage auf Erteilung der Genehmigung rechtskräftig abgewiesen worden, wirkt diese Entscheidung - wie bereits dargelegt - nach § 121 VwGO nur zwischen den Beteiligten des Verwaltungsprozesses und ihren Rechtsnachfolgern. Zu diesen gehört der Grundstückseigentümer als solcher nicht, wenn ein Dritter den Bauantrag gestellt und nach dessen Ablehnung Verpflichtungsklage erhoben hat (vgl. Senat, Urteil vom 24. Februar 1994, aaO.; Beschlüsse vom 24. Oktober 1985, aaO.; vom 30. Oktober 1986, aaO. und vom 23. November 1989, aaO.). Dementsprechend besteht die behördliche Amtspflicht, eine baurechtliche Genehmigung nicht aus unrichtigen materiellen Gründen zu versagen, grundsätzlich nur gegenüber dem Antragsteller. Dringt also ein anderer mit einem Baugesuch nicht durch, ist der mittelbar am Ausgang des Genehmigungsverfahrens interessierte, aber daran formell unbeteiligte und nicht gemäß § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugte Grundstückseigentümer regelmäßig kein geschützter „Dritter“ i.S.d. § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. Senat, Urteile vom 24. Februar 1994, aaO. und vom 10. März 1994 - III ZR 9/93, BGHZ 125, 258, 268; Beschluss vom 26. Juni 2008, aaO. Rn. 6).

24 c) Von diesem Grundsatz, dass die Amtspflicht, eine baurechtliche Genehmigung nicht rechtswidrig abzulehnen, nur gegenüber dem Antragsteller besteht, hat der Senat aber von jeher Ausnahmen zugelassen. So hat er etwa angenommen, dass diese Amtspflicht auf eine Grundstückseigentümerin gerichtet ist, die im Hinblick auf ein zunächst verfolgtes „Bauherrenmodell“ als Alleingesellschafterin einer Bauherrengemeinschaft in deren Namen den Bauantrag gestellt und vor dem Eintritt weiterer Gesellschafter nach dem Wechsel auf ein „Erwerbermodell“ die Verhandlungen im Baugenehmigungsverfahren weitergeführt hat (Senat, Urteil vom 8. Oktober 1992 - III ZR 220/90, BGHZ 119, 365, 368). Auch hat er der Gemeinde die Pflicht, ihr Einvernehmen nach § 36 Abs. 1 BauGB nicht rechtswidrig zu versagen, gegenüber demjenigen zugewiesen, dem aufgrund eines bereits vor der Antragstellung durch den Eigentümer geschlossenen notariellen Vorvertrags ein Anspruch auf Übertragung des Grundeigentums und die Befugnis zur Bebauung des Grundstücks eingeräumt worden ist (vgl. Senat, Urteil vom 15. November 1984, aaO. S. 92 f.). Schließlich hat der Senat erwogen, im Ergebnis aber dahinstehen lassen, ob eine Antragstellung im Auftrag eines anderen, der die Baugenehmigung als Rechtsnachfolger des Antragstellers nutzen will, drittgerichtete Amtspflichten diesem anderen gegenüber begründet (vgl. Senat, Beschluss vom 27. September 1990 - III ZR 64/89, NVwZ 1992, 204 sowie dazu Senat, Urteil vom 24. Februar 1994, aaO. S. 2093). Diese Fälle, in denen einem anderen als dem Antragsteller die Eigenschaft eines „Dritten“ zuerkannt worden ist, wiesen die Besonderheit auf, dass dieser andere (auch) eine Rechtsstellung innehatte, die ihrem sachlichen Gehalt nach der eines Bauherrn gleichkam (vgl. Senat, Beschluss vom 29. Februar 1996 - III ZR 4/95, NJW-RR 1996, 724), der seine aus dem Grundeigentum folgende Baufreiheit in Anspruch nahm (vgl. dazu Senat, Urteil vom 15. November 1984, aaO. S. 93). Dagegen besaß der andere in den Fällen, in denen er nicht in den Kreis der geschützten „Dritten“ i.S.d. § 839 Abs. 1 BGB einbezogen worden ist, jeweils nur ein wirtschaftliches Interesse an der Genehmigungserteilung und war etwa als Vermieter gegenüber der die Baumaßnahme auf eigene Kosten durchführenden Mieterin (vgl. Senat, Urteil vom 25. April 2004 - III ZR 227/02, NVwZ 2004, 1143 f. und Beschluss vom 7. März 1991 - III ZR 84/90, BeckRS 1991, 31064113) bzw. als Grundstücksveräußerer und -erwerber (vgl. Senat, Urteil vom 6. Juni 1991 - III ZR 221/90, NJW 1991, 2696 f.) allenfalls rein wirtschaftlich betrachtet als Bauherr anzusehen. Für die Annahme der erforderlichen besonderen Beziehung zwischen der verletzten Amtspflicht und dem Geschädigten genügt aber allein dessen Vermögensinteresse am Erfolg des Baugesuchs nicht, mag es im Einzelfall auch erheblich sein (vgl. Senat, Urteile vom 6. Juni 1991, aaO.; vom 24. Februar 1994, aaO. S. 2092 f. und vom 10. März 1994, aaO. S. 269 f.; Beschluss vom 23. November 1989, aaO.; BeckOGK BGB/Thomas, Stand 1. Mai 2025, § 839 Rn. 339). Vielmehr muss der andere auch aufgrund seiner rechtlichen Stellung eigentlicher Träger des Interesses an der Verwirklichung des konkreten Bauvorhabens sein (vgl. Senat, Urteil vom 15. November 1984, aaO. S. 92 f.).

25 d) Wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat, trifft dies auf die Kl. zu, die nicht nur wirtschaftlich als Eigentümerin, sondern aufgrund des bereits vor Antragstellung von ihr als „Bauherr“ mit der A. AG als „Auftragnehmer“ geschlossenen Vertrags „über Projektentwicklung, Planung und Bauüberwachung“ auch rechtlich die eigentliche Trägerin des Interesses an der Verwirklichung der Umnutzung gewesen ist. Der Senat hat in seinem Urteil vom 15. November 1984 (aaO.) entschieden, dass Dritter i.S.d. § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB auch derjenige ist, der gegen den den Bauantrag stellenden Grundstückseigentümer einen schuldrechtlichen Anspruch auf Eigentumsübertragung hat und dem gleichsam im Vorgriff auf den Grundstückserwerb die Befugnis zur Inanspruchnahme der Baufreiheit eingeräumt wurde. Ist bereits ein solcher lediglich schuldrechtlich berechtigter Nichtantragsteller Dritter i.S.d. § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB, muss dies wertungsmäßig erst recht für einen Grundstückseigentümer gelten, der - wie die Kl. - den Bauantrag zwar nicht selbst gestellt hat, in dessen Interesse jedoch das Bauvorhaben durchgeführt werden soll und der das projektierte Bauwerk nach dessen Fertigstellung selbst - hier zur Vermietung - nutzen will. Dem entspricht spiegelbildlich, dass die bauantragstellende Projektgesellschaft nach plangemäßer Verwirklichung des Vorhabens keine dinglichen oder schuldrechtlichen (Nutzungs-) Rechte an dem Bauwerk erwerben sollte. Ihr wirtschaftliches Interesse an der Vollendung des Vorhabens beschränkte sich vielmehr auf ihren Honoraranspruch gegen die Kl. (siehe S. 3 des zwischen dieser und der A. AG geschlossenen Vertrags unter „Honorarkosten“) und entsprach damit nicht demjenigen eines Bauherren.

26 Dieser Beurteilung steht der Senatsbeschluss vom 26. Juni 2008 (aaO.) nicht entgegen. Der Senat hat in dieser Entscheidung, die über eine Nichtzulassungsbeschwerde (§ 544 Abs. 1 ZPO) erging, lediglich unter Berücksichtigung der besonderen Einzelfallumstände einen Revisionszulassungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO verneint. Er hat dabei tragend darauf abgestellt, dass dort die klagende Gesellschaft mit beschränkter Haftung zunächst einen eigenen Bauantrag zurückgenommen und daraufhin ihr Alleingesellschafter und alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer als natürliche Person im eigenen Namen einen neuen Bauantrag gestellt hatte. Dabei hat der Senat auch auf die von den Beteiligten gewählte Verselbständigung der Rechtspersönlichkeiten und die damit verbundenen Konsequenzen für die Reichweite des amtshaftungsrechtlichen Drittschutzes verwiesen und in diesem Zusammenhang lediglich angemerkt, dass nicht erkennbar sei, dass die Kl. aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen gehindert gewesen sein könnte, das verwaltungsrechtliche Genehmigungsverfahren selbst zu betreiben (aaO. Rn. 7). Damit ist - anders als es das OLG Dresden in seinem Urteil vom 5. Juli 2019 versteht - nicht ausgesagt, dass ein Grundstückseigentümer immer dann kein geschützter Dritter ist, wenn er das Baugenehmigungsverfahren selbst hätte betreiben können. Da anders gelagerte Fälle, in denen der „eigentliche“ Bauherr gehindert wäre, selbst die Baugenehmigung zu beantragen, kaum vorstellbar sind, würde dies - wie das Berufungsgericht zu Recht angeführt hat - der unter c) dargestellten Senatsrechtsprechung den Boden entziehen.

27 3. Ob das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ein Verschulden der Bekl. bejaht hat, ist zweifelhaft, muss aber nicht abschließend entschieden werden.

28 a) Nach ständiger Senatsrechtsprechung begründet - wovon auch die Vorinstanz ausgegangen ist - nicht jeder objektive Rechtsirrtum ohne Weiteres einen Schuldvorwurf. Wenn eine nach sorgfältiger und gewissenhafter Prüfung der Gesetzes- und Rechtslage gewonnene Rechtsansicht des Amtsträgers als vertretbar angesehen werden kann, lässt sich auch aus der späteren Missbilligung dieser Rechtsauffassung durch die Gerichte ein Schuldvorwurf nicht herleiten (vgl. nur Senat, Urteile vom 15. August 2019, aaO. Rn. 49; vom 23. Juli 2020 - III ZR 66/19, NVwZ-RR 2021, 66 Rn. 16 und vom 19. Januar 2023 - III ZR 234/21, BeckRS 2023, 1919 Rn. 31). Das Berufungsgericht hat seine Annahme, es sei nicht zu erkennen, dass die Mitarbeiter der Bekl. ihre der Ablehnung des Bauantrags zugrunde liegende unrichtige Rechtsauffassung aufgrund einer sorgfältigen rechtlichen und tatsächlichen Prüfung gewonnen hätten, allein darauf gestützt, dass diese sich im Widerspruchsbescheid vom 5. Februar 2019 nicht mit den im Widerspruchsverfahren vorgebrachten Argumenten auseinandergesetzt hätten. Dabei hat es indes - wie die Revision zu Recht beanstandet - verkannt, dass der Widerspruch nicht von der beklagten Stadt selbst, sondern vom zuständigen Thüringer Landesverwaltungsamt beschieden worden ist. Außerdem hat es nicht berücksichtigt, dass das Stadtplanungsamt der Bekl. in seiner internen Stellungnahme ausdrücklich auf das Widerspruchsvorbringen eingegangen ist.

29 b) Darauf kommt es jedoch nicht entscheidungserheblich an, weil das Berufungsgericht die Verschuldensfrage letztlich offengelassen und selbständig tragend einen Anspruch der Kl. aus § 1 Abs. 1 ThürStHG angenommen hat, der lediglich eine rechtswidrige Schadenszufügung erfordert (vgl. Wurm, aaO. S. 10). Dagegen führt die Revision - abgesehen von der unbegründeten Rüge, dass das auch insoweit geltende haftungsbegrenzende Kriterium der Drittgerichtetheit der verletzten Amtspflicht nicht erfüllt sei - keine weiteren Angriffe.

30 4. Schließlich beanstandet die Revision erfolglos, dass ein Grundurteil nicht habe ergehen dürfen, weil ein aus der Pflichtverletzung adäquat-kausal entstandener Schaden nicht vorliege bzw. dessen Abwendung durch Ergreifung von Rechtsmitteln sowohl im Genehmigungs- als auch im Widerspruchsverfahren von der Kl. versäumt worden sei (vgl. § 2 ThürStHG).

31 a) Nach § 304 Abs. 1 ZPO darf ein Grundurteil nur ergehen, wenn ein Anspruch nach Grund und Höhe streitig ist, alle Fragen, die zum Anspruchsgrund gehören, erledigt sind und nach dem Sach- und Streitstand der Anspruch mit hoher Wahrscheinlichkeit in irgendeiner Höhe besteht (st. Rspr. z. B. Senat, Urteil vom 5. November 2015 - III ZR 41/15, BGHZ 207, 316 Rn. 22; BGH, Urteile vom 10. März 2005 - VII ZR 220/03, NJW-RR 2005, 928 und vom 9. November 2006 - VII ZR 151/05, NJW-RR 2007, 305, 306). Entgegen der Meinung der Revision ergibt sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23. Juli 2020 (I ZR 119/19, BeckRS 2020, 21836) nichts anderes. Denn dort ging es nur darum, dass bei einem Grundurteil (mit-) festgestellt werden muss, dass die Klageforderung einen Haftungshöchstbetrag nicht übersteigt, der sich aus einer in der Anspruchsgrundlage enthaltenen Haftungsbegrenzung ergibt (aaO. Rn. 23). Dass die Kl. mit hoher Wahrscheinlichkeit bei einer Genehmigungserteilung spätestens am 14. März 2018 die Wohnungen ab dem 1. Oktober 2018 hätte vermieten können und damit ab diesem Zeitpunkt einen Mietausfallschaden erlitten hat, ergibt sich bereits daraus, dass es ihr tatsächlich gelungen ist, den Umbau innerhalb von etwa sechs Monaten nach der schließlich am 14. Oktober 2020 erfolgten Genehmigungserteilung durchzuführen und die Wohnungen ab dem 1. April 2021 zu vermieten.

32 b) Der Einwand der Revision, die Kl. hätte einen Schadenseintritt durch Erhebung von Untätigkeitsklagen nach § 75 VwGO im Genehmigungs- und im Widerspruchsverfahren verhindern können, greift nicht. Selbst wenn die Kl. im Wege einer schon Ende 2017 erhobenen Untätigkeitsklage eine Verurteilung der beklagten Stadt nach § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO zur Erteilung der Baugenehmigung erstritten hätte, wäre eine solche verwaltungsgerichtliche Entscheidung im Hinblick auf die etwa 1 1/2-jährige Verfahrensdauer des später tatsächlich von ihr geführten Verwaltungsprozesses jedenfalls nicht vor 2019 ergangen. Zu diesem Zeitpunkt war aber ein Mietausfallschaden bereits eingetreten. Dieser wäre auch nicht mehr durch eine im August 2018 erhobene Untätigkeitsklage im Widerspruchsverfahren vermieden worden.

Ein Schadensersatzanspruch aus Amtshaftung kann nur geltend gemacht werden, wenn eine besondere Amtspflicht gegenüber einem „Dritten“ im Sinne des § 839 BGB verletzt wurde. Ein wirtschaftliches Interesse reicht nicht. Wenn für den Eigentümer ein anderer einen Bauantrag stellt, der rechtswidrig abgelehnt wird, hat der Eigentümer keinen Schadensersatzanspruch. Es gibt aber Ausnahmen.

Die Eigentümerin hatte eine Projektentwicklerin mit der Erarbeitung eines Konzepts zur Renditeerwirtschaftung beauftragt, die eine Baugenehmigung für einen Umbau der Villa der Eigentümerin beantragte. Geplant war, aus vorhandenen Büroräumen zwei Wohnungen zu machen. Die beklagte Stadt lehnte den Antrag ab; nach erfolglosem Widerspruch verpflichtete das VG Weimar die Stadt zur Erteilung der Baugenehmigung. Die Klägerin vermietete die fertiggestellten Wohnungen mit einer Verspätung von mehreren Jahren und machte einen Mietausfallschaden geltend. Die Klage wurde dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt; was auf die zugelassene Revision vom BGH bestätigt wurde.

Der BGH verneinte allerdings die Auffassung des OLG, die rechtswidrige Ablehnung des Bauantrags stehe schon aufgrund des verwaltungsgerichtlichen Urteils fest. Die Rechtskraft gelte nur zwischen den am Prozess Beteiligten, wozu die Klägerin nicht gehöre. Das OLG habe jedoch die Entscheidung des VG auch in der Sache für zutreffend gehalten, was von der Revision nicht angegriffen worden sei.

Die Beklagte habe auch eine Amtspflicht gegenüber der Klägerin verletzt, die ein geschützter „Dritter“ im amtshaftungsrechtlichen Sinne sei. Zwar bestehe grundsätzlich eine Amtspflicht nur gegenüber dem Antragsteller, sodass bei Ablehnung eines Bauantrags, den nicht der Eigentümer gestellt habe, dieser keine Ansprüche aus Amtshaftung habe. Anders sei es jedoch, wenn eine besondere Beziehung zwischen der Amtspflicht und dem geschädigten Dritten bestehe, etwa weil dieser eine Rechtsstellung habe, die der eines Bauherrn gleichkommt wie beim Bauherrenmodell oder bei dem Anspruch auf Übertragung des Eigentums aufgrund eines Vorvertrags. Das treffe auch auf die Klägerin zu, die nicht nur wirtschaftlich als Eigentümerin, sondern aufgrund des Projektentwicklungsvertrags auch rechtlich die eigentliche Trägerin des Interesses an der Verwirklichung der Umnutzung gewesen sei.

Das Berufungsgericht habe auch ein Verschulden der Beklagten bejaht, was zwar zweifelhaft sei, aber nicht abschließend entschieden werden müsse. Der Anspruch der Klägerin bestehe schon nach dem thüringischen Staatshaftungsgesetz, wonach allein eine rechtswidrige Schadenszufügung ausreicht.

Das Urteil kann nur mit Einschränkung für andere vergleichbare Fälle herangezogen werden. Der Amtshaftungsanspruch nach § 839 BGB, Art. 34 GG besteht nur bei schuldhaftem Handeln des Beamten, was hier wohl vom BGH verneint worden wäre. Das war nach dem Staatshaftungsgesetz der DDR anders, das nach der Wiedervereinigung zunächst als Landesrecht übernommen wurde, von Berlin, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern aber aufgehoben wurde und nur in Brandenburg und Thüringen weiter gilt. In Sachsen-Anhalt wurde ein eigenes Entschädigungsgesetz erlassen.

Das Staatshaftungsgesetz der Bundesrepublik von 1981 wurde vom Bundesver­fassungsgericht wegen fehlender Gesetzgebungskompetenz für nichtig erklärt (BVerfGE 61, 173); inzwischen ist nach Art. 24 Abs. 1 Nr. 25 GG für Staatshaftung die konkurrierende Gesetzgebung vorgesehen, wovon der Bund aber bisher nur für Rechtsschutz bei überlangen Gerichtsverfahren und strafrechtlichen Ermittlungsverfahren Gebrauch gemacht hat.

Antragsteller für Bauvorhaben außerhalb von Thüringen und Brandenburg tun also gut daran, auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ausdrücklich hinzuweisen.