Mietausfallschaden

Mietausfallschaden; Mitverschuldenseinwand des Mieters; Feststellungsklage; unzumutbarer Abschluss eines Nachfolgemietvertrages

1. Das für die Zulässigkeit einer Feststellungsklage erforderliche rechtliche Interesse liegt vor, wenn künftige Schadensfolgen - sei es auch nur entfernt - möglich, ihre Art, ihr Umfang und sogar ihr Eintritt aber noch ungewiss sind.

2. Ein Feststellungsantrag ist begründet, wenn ein haftungsrechtlich relevanter Tatbestand gegeben ist, der zu möglichen künftigen Schäden führen kann.

3. Dem Vermieter ist der Abschluss eines Nachfolgevertrages mit kalendermäßig bestimmtem Mietbeginn nicht zuzumuten, wenn ungewiss ist, wann der säumige Mieter die Sache zurückgibt.

Die zulässige Berufung der Kl. hat in der Sache Erfolg. Ihre Feststellungsklage ist zulässig und begründet.

1. a) Das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche rechtliche Interesse liegt bei Schadensersatzfeststellungsklagen schon dann vor, wenn künftige Schadensfolgen - sei es auch nur entfernt - möglich, ihre Art, ihr Umfang und sogar ihr Eintritt aber noch ungewiss sind (BGH, NJW 1991, 2707; VersR 1974, 284; 1972, 459, 460; 1967, 256, 257). Die Möglichkeit eines Schadenseintritts ist zu verneinen, wenn aus der Sicht des Kl. bei verständiger Würdigung kein Grund besteht, mit dem Eintritt eines derartigen Schadens wenigstens zu rechnen (vgl. BGH, NJW 2001, 1431).

Dass die Feststellungsklage orientiert an diesen Grundsätzen zulässig ist, hat bereits das Landgericht zutreffend festgestellt. Sie ist im Übrigen auch dann zulässig, wenn man davon ausgeht, dass bei reinen Vermögensschäden bereits die Zulässigkeit der Feststellungsklage von der Wahrscheinlichkeit eines auf die Verletzungshandlung zurückzuführenden Schadenseintritts abhängt (vgl. dazu BGH, NJW 2006, 830 m.w.N.). Denn eine derartige Wahrscheinlichkeit ist hier gegeben (vgl. dazu unter 2.).

b) Die Zulässigkeit der Feststellungsklage erfordert ferner ein Interesse an der alsbaldigen Feststellung des Rechtsverhältnisses. Dieses ist gegeben, wenn dem Recht des Kl. oder der Rechtslage eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (vgl. nur BGH, GE 2010, 341 = NJW 2010, 1877 m.w.N.; st.Rspr.). Auch diese Voraussetzungen sind hier erfüllt, da der Bekl. eine Schadensersatzpflicht schon dem Grunde nach bestreitet.

c) Die Feststellungsklage ist auch nicht deshalb unzulässig, weil die Kl. möglicherweise zwischenzeitlich in der Lage wäre, ihren Schadensersatz zu beziffern. Wird eine bezifferte Leistungsklage erst nachträglich möglich, wird eine ursprünglich zulässige Feststellungsklage nicht unzulässig (vgl. BGH, NJW 1978, 210; 1984, 1552; OLG Koblenz, WM 1993, 1241; Zöller/Greger, ZPO, 29. Auflage, § 256 Rn. 7c).

2. Die Feststellungsklage ist auch begründet.

a) Ein zulässiger Feststellungsantrag ist begründet, wenn die sachlichen und rechtlichen Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs vorliegen, also ein haftungsrechtlich relevanter Tatbestand gegeben ist, der zu möglichen künftigen Schäden führen kann (BGH, NJW-RR 2007, 601; BGH, NJW 2001, 1431). Ob darüber hinaus im Rahmen der Begründetheit eine gewisse Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts zu verlangen ist (vgl. dazu BGH, a.a.O.), bedarf unter den Umständen des Streitfalls keiner abschließenden Entscheidung. Denn der Eintritt eines Schadens auf Seiten der Kl. war hier mindestens wahrscheinlich.

Der Bekl. hat unstreitig die von der Kl. nach Beendigung des Mietverhältnisses gesetzte letzte Räumungsfrist (31. Dezember 2010) verstreichen lassen und ist erst im März 2011 aus den vermieteten Räumen ausgezogen. Die Kl. konnte in dieser Situation von dem Bekl. nicht nur Nutzungsentschädigung für die Zeit bis zur Rückgabe verlangen (§ 546 a Abs. 1 BGB), sondern auch Ersatz eines etwaigen weitergehenden Schadens beanspruchen (vgl. § 546 a Abs. 2 BGB). Als solcher kommt insbesondere ein von dem Mieter gemäß § 286 i.V.m. § 280 Abs. 1 BGB zu ersetzender Verzugsschaden in Betracht, der darin bestehen kann, dass der Vermieter aufgrund der verspäteten Rückgabe nicht in der Lage war, das Mietobjekt zeitnah weiter zu vermieten. Dass der Kl. ein derartiger Schaden hier entstanden ist, ist unabhängig davon hinreichend wahrscheinlich, ob, wie es die Kl. behauptet, sie bereits im Dezember 2010 einen neuen Mietvertrag über die Räumlichkeiten abgeschlossen hat. Denn dem Vermieter ist der Abschluss eines Nachfolgevertrages mit kalendermäßig bestimmtem Mietbeginn nicht zuzumuten, wenn - wie hier - zunächst ungewiss ist, wann der säumige Mieter die Sache zurückgibt. Er braucht sich nicht der Gefahr auszusetzen, sich dem Nachfolgemieter gegenüber schadensersatzpflichtig zu machen (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rdn. 1144). Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist es als hinreichend wahrscheinlich anzusehen, dass die Kl. das Objekt früher hätte vermieten können, wenn der Bekl. das Mietobjekt pflichtgemäß zum 31. Dezember 2010 geräumt hätte, und ihr damit ein Schaden entstanden ist.

b) Ob die Kl. hat beweisen können, dass sie bereits im Dezember 2010 einen neuen Mietvertrag über das Objekt hat abschließen können, ist vor dem Hintergrund der vorstehenden Erwägungen unerheblich. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Behauptung des Bekl., er hätte das Mietobjekt bei Kenntnis von einem solchen Vertragsschluss bis zum 31. Dezember 2010 geräumt. Denn die Räumungsverpflichtung des Bekl., wegen deren Verletzung er sich möglicherweise schadensersatzpflichtig gemacht hat, bestand unabhängig davon, ob die Kl. bereits einen Nachmieter gefunden hatte.

Angemerkt sei allerdings, dass der Senat die Beweiswürdigung des Landgerichts zu der Frage, ob die Kl. am 3. Dezember 2010 tatsächlich einen Folgemietvertrag geschlossen hat, in jeder Hinsicht teilt.

c) Mit seinem mit Schriftsatz vom 18. März 2012 erhobenen Mitverschuldenseinwand vermag der Bekl. nicht durchzudringen. Von einer Neuvermietung im Dezember geht der Senat nicht aus, so dass ein hierauf gestütztes Mitverschulden schon deshalb nicht in Betracht kommt. Es kann daher auch offen bleiben, ob die Kl. gegen Treu und Glauben verstoßen hat, weil sie den Bekl. nicht über die angeblich erfolgte Weitervermietung informiert hat. Ein Schadensersatzanspruch kann im Streitfall eben nicht nur auf eine bereits erfolgte Weitervermietung gestützt werden (so aber in dem von dem Bekl. herangezogenen Fall OLG München, Urteil vom 17. März 1989, 21 U 3209/88, ZMR 1989, 224); vielmehr hätte das Objekt unabhängig davon bei rechtzeitigem Auszug möglicherweise früher weitervermietet werden können. In diesem Zusammenhang ist schon der Vortrag des Bekl. widersprüchlich, wenn er einerseits behauptet, früher ausgezogen zu sein, wenn er von Weitervermietung gewusst hätte, und andererseits vorträgt, die Kl. habe gewusst, dass er nicht habe früher ausziehen können.

Der Vermieter kann auf Feststellung des ihm durch die verspätete Räumung entstehenden Mietausfalls schon dann klagen, wenn der Mieter seine Schadensersatzpflicht bestreitet. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, der Vermieter habe die nicht geräumte Wohnung zunächst nicht weitervermietet.

Der Mieter ließ die vom Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses gesetzte letzte Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 2010 verstreichen und zog erst im März 2011 aus. Daraufhin klagte der Vermieter auf Feststellung der Ersatzpflicht des Mieters für den durch die verspätete Räumung entstandenen Schaden. Gegen die Abweisung seiner Feststellungsklage richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die Berufung hatte Erfolg. Das OLG Düsseldorf hielt die Feststellungsklage für zulässig, weil eine Ersatzpflicht des Mieters für den durch die verspätete Räumung entstandenen Mietausfall wahrscheinlich sei. Das Feststellungsinteresse sei auch nicht deswegen entfallen, weil der Vermieter möglicherweise zwischenzeitlich in der Lage gewesen wäre, seinen Schadensersatz zu beziffern. Schließlich sei die Klage auch begründet, weil dem Vermieter nicht habe zugemutet werden können, über die noch nicht geräumten Räumlichkeiten einen Nachfolgemietvertrag mit kalendermäßig bestimmtem Mietbeginn abzuschließen.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Hinsichtlich des Feststellungsinteresses entspricht sie der – auch zitierten – Rechtsprechung (vgl. auch BGH, Urteil vom 15. Januar 2008, VI ZR 53/07, GE 2008, 538). Auch im Übrigen ist ihr zuzustimmen. § 546 a Abs. 1 BGB gewährt dem Vermieter bei Vorenthaltung der Mietsache nach Vertragsbeendigung eine Mindestentschädigung, die in ihrer Höhe weder davon abhängig ist, ob und inwieweit dem Vermieter aus der Vorenthaltung der Mietsache ein Schaden erwachsen ist, noch davon, ob der Mieter aus dem vorenthaltenen Mietgegenstand einen entsprechenden Nutzen hat ziehen können (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 57/05, GE 2005, 1547 = NZM 2006, 52). Der Vermieter muss sich nach fristloser Kündigung zwar nach § 254 BGB bemühen, den Mietausfallschaden gegebenenfalls durch anderweitige Vermietung gering zu halten (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - XII ZR 162/01, GE 2005, 607 = ZMR 2005, 433). Daraus folgt aber nicht die Verpflichtung, sofort um jeden Preis weiter zu vermieten. Die Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen seine Schadensminderungspflicht trägt der Mieter (BGH a. a. O.; KG, Urteil vom 4. Mai 2009 - 8 U 183/08, ZMR 2010, 112).