Mietausfallschaden

Mietausfallschaden; Wohnungseigentümer; Dachgeschoßwohnung

Die Gemeinschaft hat dem Wohnungseigentümer, der während der Reparatur des Daches die ihm gehörende Dachgeschoßwohnung nicht vermieten kann, den Mietausfallschaden zu ersetzen. Der Mietausfallschaden ist allerdings um einen auf den betroffenen Wohnungseigentümer entfallenden Anteil zu kürzen, da es sich bei der Schadensersatzleistung um Kosten der Verwaltung i. S. des § 16 Abs. WEG handelt.

Die Parteien sind Eigentümer einer unter Denkmalschutz stehenden Wohnungseigentumsanlage. Die Wohnung der Ast. im Dachgeschoß ist seit Juni 1990 nicht mehr nutzbar, da Wohnung und Dachgeschoß insgesamt in erheblichem Maße sanierungsbedürftig sind. Die Parteien beschlossen im Oktober/November 1992 auf Eigentümerversammlungen die vollständige Erneuerung des Dachstuhls samt Dacheindeckung. Wegen statischer Probleme und Schwierigkeiten bei der Genehmigung des Bauantrags verzögerte sich die Auftragserteilung für die Sanierung bis August/September 1995. Den hierdurch entstandenen Mietausfall machten die Ast. vor dem AG geltend.

Das AG verpflichtete die Ag. teilweise zum Schadensersatz. Auf die sofortige Beschwerde hob das LG den Beschluß des AG wieder auf und wies den Antrag der Ast. zurück. Die sofortige weitere Beschwerde der Ast. vor dem OLG führte zur Aufhebung und Zurückverweisung an das LG.

Das LG ist nicht in dem erforderlichen Maße seiner ihm nach § 12 FGG obliegenden Verpflichtung nachgekommen, die zur Feststellung der Tatsachen erforderlichen Ermittlungen zu veranlassen und die geeignet erscheinenden Beweise zu erheben. Die zum Grund des erhobenen Anspruchs angestellten Erwägungen zur Haftung der Ag. sind nicht frei von Rechtsfehlern. Überlegungen zu einem den Ag. nach § 14 Nr. 4 WEG, § 904 BGB zustehenden Aufopferungsanspruch hat das LG nicht angestellt. Das LG wird bei der erneuten Behandlung der Sache von folgenden Grundsätzen auszugehen haben: Anknüpfungspunkt für eine Haftung der Ag. ist zunächst der Gedanke der Aufopferung, der - verschuldensunabhängig - für die Zeiten Platz greift, zu denen die Eigentumswohnung der Ast. deshalb nicht genutzt werden konnte, weil im Hinblick auf die erforderliche Sanierung des Daches Augenscheinseinnahmen und Untersuchungen von Sachverständigen veranlaßt waren und die erforderlichen Sanierungsarbeiten auch tatsächlich durchgeführt worden sind. Nach § 14 Nr. 4 WEG hat jeder Wohnungseigentümer das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstandene Schaden ist zu ersetzen. Dieser Schadensersatzanspruch ist dem Aufopferungsanspruch nach § 904 BGB ähnlich und umfaßt neben einem Substanzschaden auch den Schaden durch entgangene Nutzung (vgl. BayObLG, DWE 1987, 58, im Anschl. an BGH [GS], BGHZ 98, 212 = NJW 1987, 50; KGWE 1994, 51; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl. [1995], § 14 Rdnr. 8).

Was die Höhe des in Rede stehenden Anspruchs auf Ersatz des Mietausfallschadens angeht, wird das LG zu beachten haben, daß die Schadensersatzleistung nach § 16 Abs. 4 WEG zu den Kosten der Verwaltung i. S. des § 16 Abs. 2 WEG gehört, also auch der betroffene Wohnungseigentümer seinen Anteil am Schaden zu tragen hat (vgl. Weitnauer/Lüke, § 14 Rdnr. 8). Darüber hinaus wird - erforderlichenfalls durch Sachverständigengutachten - aufzuklären sein, welchen Mietzins die Ast. zu den gegebenen Zeiten hätten erzielen können. Des weiteren haften die Ag. wegen schuldhafter Verletzung der sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis ergebenden Pflicht, an der Instandhaltung bzw. Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken. Dabei ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft, nachdem nach den Feststellungen des Statikers R. die Statik des gesamten Gebäudes in Frage stand, sich zunächst veranlaßt sahen, weitere Untersuchungen in Auftrag zu geben, um Art und Umfang der erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen zu ermitteln (Wohnungseigentümerversammlungen v. 20.3.1991 u. 18.6.1991). Es ist auch nicht als schuldhaft anzusehen, daß die Ag., nachdem die Sanierungsbedürftigkeit feststand, zunächst den Beschluß faßten, eine Kompletterneuerung des Daches durchführen zu lassen, weil sie dies als die dauerhaftere und damit langfristig kostengünstigere Maßnahme ansahen (Wohnungseigentümerversammlungen v. 26.10.1992 u. 26.11.1992) und zu diesem Zwecke den Versuch unternahmen, die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für eine Kompletterneuerung zu schaffen.

Zu vertreten sind allerdings von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu vertretende Verzögerungen im Hinblick auf die Feststellung von Art und Umfang der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen, die Vorbereitung der beschlossenen Maßnahmen (Planung) und die Durchführung der Arbeiten selbst. Dabei ist zu berücksichtigen, daß der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht alle schuldhaft verursachten Verzögerungen zur Last zu legen sind, sondern daß die Verzögerungen, die bei der Umsetzung der gefaßten Beschlüsse eingetreten sind, zur Haftung der Verwaltungsgesellschaft führen und die Wohnungseigentümergemeinschaft nur haftet, soweit sie sich veranlaßt sehen mußte, zur Förderung der erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen durch erneute Beschlußfassung auf die Verwaltungsgesellschaft einzuwirken. In Betracht kommen insofern die Beauftragung eines mit Altbauten vertrauten Statikers, das Hinwirken auf die zügige Durchführung des öffentlich-rechtlichen Genehmigungsverfahrens und die zügige Durchführung der Arbeiten durch eine Fachfirma.

Was der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Last zu legen und für welche Zeiträume sie im einzelnen haftbar zu machen ist, bleibt der tatrichterlichen Bewertung vorbehalten. Dabei wird zu beachten sein, daß die Ast. bereits am 26.6.1992 einen Titel erwirkt hatten, nach dem die Statik wiederherzustellen war, damit den Ast. die Nutzung wieder möglich wurde, wodurch den Ag. die Dringlichkeit der durchzuführenden Arbeiten nochmals vor Augen geführt worden war. (wird ausgeführt.)

Was die Höhe des geltend gemachten Zahlungsanspruchs angeht, ist für die in Betracht kommenden Zeiträume der zu erzielende Mietzins zu ermitteln, wie im Zusammenhang mit dem Aufopferungsanspruch ausgeführt.

Schließlich wird zu prüfen sein, ob und inwieweit den Ast. ein Mitverschulden deshalb anzurechnen ist, weil sie die das weitere Vorgehen betreffenden Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung mitgetragen haben, wobei zu bedenken ist, daß eine Beschlußanfechtung durch die Ast. die Sanierung voraussichtlich nicht beschleunigt, sondern zu weiteren Verzögerungen geführt hätte.