Mietausfallschaden

Mietausfallschaden; Insolvenz des Nachfolgemieters; Kündigung wg. Zahlungsverzugs; Insolvenzrisiko; Schadensminderung

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters, der den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters gemäß § 554 BGB vorzeitig kündigt, umfaßt grundsätzlich auch das Insolvenzrisiko, das darin besteht, daß der Vermieter zur Geringhaltung des Schadens mit einem Dritten einen Folgemietvertrag abschließt und dieser notleidend wird.

(...) Nach ständiger Rechtsprechung steht dem Vermieter, der den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters gemäß § 554 BGB vorzeitig kündigt, ein Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung entstandenen Schadens zu. Dieser umfaßt grundsätzlich den vollständigen Gewinn, den der Vermieter bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung erzielt hätte. Der Schaden besteht in dem dem Vermieter bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragszeit entgangenen Nettomietzins unter Berücksichtigung einer Vorteilsausgleichung. Der geschädigte Vermieter ist so zu stellen, wie er stünde, wenn die zur fristlosen Kündigung führende Vertragsverletzung nicht eingetreten, sondern der Mietvertrag fortgeführt worden wäre (BGH WuM 1980, 197; NJW 1982, 870; NJW 1984, 2687). Mit diesem Inhalt umfaßt der Kündigungsschaden des Vermieters entgegen der Auffassung des Landgerichts auch das Insolvenzrisiko, das darin besteht, daß der Vermieter zur Geringhaltung des Schadens mit einem Dritten einen Folgemietvertrag abschließt und dieser notleidend wird. Ist der Vermieter nämlich im Rahmen der ihm gemäß § 254 Abs. 2 BGB obliegenden Schadensminderungspflicht im Interesse des Schädigers an der Geringhaltung des Schadens verpflichtet, sich nachhaltig um eine alsbaldige Vermietung des in Rede stehenden Objekts zu bemühen (Senat, Urt. v. 7.12.1995, ZMR 1996, 324), so kann es umgekehrt nicht zu seinen Lasten gehen, wenn der Nachfolgemieter - sofern der Abschluß des Mietvertrages mit diesem nicht selbst einen Verstoß gegen § 254 Abs. 2 BGB darstellt - nach Vertragsschluß ganz oder teilweise zahlungsunfähig wird. Der hierdurch bedingte Mietausfall ist dann adäquate Folge der durch den früheren Mieter infolge der Nichtzahlung des Mietzinses begangenen positiven Vertragsverletzung und von diesem als Kündigungsfolgeschaden zu ersetzen (in diesem Sinn auch KG, Urt. v. 10.9.1998, GE 1999, 44 = NZM 1999, 462). (...)

Wenn der Mieter eines langfristigen Mietvertrages durch eigenes Verschulden eine fristlose Kündigung veranlaßt, muß er für den Mietausfall einstehen. Er haftet auch für die Insolvenz des Nachfolgemieters.

Die Mieterin war mit der Mietzahlung in Verzug gekommen, so daß der Vermieter fristlos kündigte. Um den Schaden gering zu halten, vermietete er die Räume weiter, hatte aber wiederum Pech, weil die Nachmieterin insolvent wurde. Den Mietausfall machte er gegen die Erstmieterin geltend.

Mit Urteil vom 18. Januar 2001 gab das OLG Düsseldorf der Klage statt und verwies auf die ständige Rechtsprechung, wonach in einem solchen Fall der Vermieter einen Anspruch aus positiver Vertragsverletzung auf Ersatz des Mietausfalls hat. Wenn der Nachmieter nicht zahlt oder insolvent wird, ist das Risiko des vertragsbrüchigen Erstmieters, der den Kündigungsfolgeschaden bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragszeit zu ersetzen hat.