Mietausfallschaden

Mietausfallschaden; Rechtsmangel; Mietpreisbindung; Schadensersatz wegen Nichterfüllung; Wertschätzungsgutachten; Sachverständigengutachten; Schadensersatz; Schadensermittlung

Besteht die Mietpreisbindung für die veräußerte Eigentumswohnung entgegen der Zusicherung im Kaufvertrag fort, kann der Erwerber vom Veräußerer den Unterschiedsbetrag zwischen Kostenmiete und erzielbarer, preisfreier Miete als Schadensersatz für die Dauer der fortbestehenden Mietpreisbindung

verlangen.

Mit notariellem Kaufvertrag v. 28.4.1992 verkaufte der Bekl. der Kl. und deren Ehemann eine Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 140.000 DM. Die Wohnung hat eine Größe von 64,53 Quadratmetern. Bei den Vertragsverhandlungen trat die Ehefrau des Bekl. als Vertreterin ohne Vertretungsmacht auf. Der Bekl. genehmigte den Kaufvertrag durch notariell beglaubigte Erklärung v. 11.5.1992, die dem notariellen Kaufvertrag beigefügt wurde.

§ 3 Ziffer 2 des notariellen Kaufvertrages lautet: "Der Überträger erklärt und gewährleistet, daß Wohnungsbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz nicht besteht."

Der Ehemann der Kl. trat dieser seine Ansprüche aus dem Grundstückskaufvertrag mit Erklärung v. 14.5.1996 ab.

Die Kl. behauptet, für die von ihr erworbene Wohnung bestehe bis Ende 2002 eine Mietpreisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz. Sie habe die Wohnung von Juni 1992 bis Juni 1996 zu einem Mietzins von 730,12 DM vermietet. Mit Bescheid v. 4.3.1996 habe ihr der Oberstadtdirektor der Stadt Solingen mitgeteilt, daß die zulässige Kostenmiete 7,19 DM pro Quadratmeter betrage und sie aufgefordert, gemäß § 8 Abs. 2 WoBindG die zuviel erhobene Miete zu erstatten. Später hätte sie die Wohnung unter Berücksichtigung der jährlichen Mietsteigerungen zu einem Preis von 752,02 DM vernieten können.

Die Kl. erhob zunächst Klage auf Zahlung von 26.000 DM beim AG Solingen, das sich durch Beschluß v. 13.11.1996 für sachlich unzuständig erklärt und den Rechtsstreit an das LG Wuppertal verwiesen hat. Vor dem erkennenden LG erhöhte die Kl. die Klage auf Zahlung von 39.195,38 DM Schadensersatz wegen Mietausfällen bis zum Jahr 2002. Zuletzt begehrte sie vom Bekl. Erstattung der Differenz zwischen tatsächlich erhobener bzw. erzielbarer Mieten und der nach dem WoBindG zulässigen Miete von Juni 1992 bis einschließlich März 1998. Für den Folgezeitraum bittet sie um Feststellung, daß die auf der Sozialbindung beruhenden Schäden zu ersetzen sind. Darüber hinaus begehrt sie Erstattung von Kosten in Höhe von 1827,81 DM für die Einholung eines privaten Wertschätzungsgutachtens zum Verkehrswert der Wohnung.

Die Klage ist im wesentlichen begründet.

1. Die Kl. kann entsprechend Ziffer 1. des Urteilstenors Ersatz des ihr entstandenen Mietausfallschadens aus §§ 434, 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB verlangen.

b) Die vom Bekl. an die Kl. und ihren Ehemann, der seine Ansprüche an die Kl. abgetreten hat, verkaufte Wohnung war mit einem Rechtsmangel im Sinne des § 434 BGB behaftet, da sie der Mietpreisbindung gemäß § 8 WoBindG unterlag. Aufgrund der bei der Stadt Solingen eingeholten Auskunft v. 27.2.1997 steht zur Überzeugung des Gerichts fest, daß die Wohnung bis zum 31.12.2002 als "öffentlich gefördert" im Sinne der §§ 13 ff. WoBindG gilt. Bei einer Mietpreisbindung durch das WoBindG handelt es sich um einen Rechtsmangel, der den Käufer nach §§ 434, 440 BGB berechtigt, die Rechte aus den allgemeinen Vorschriften über den gegenseitigen Vertrag (§§ 320 bis 327 BGB) auszuüben (vgl. BGH NJW 1976, 1888 [= WM 1977, 116]; OLG Köln NJW-RR 1992, 1099; Palandt/Putzo, BGB, 57. Aufl., § 434 Rn. 6). Der Bekl. hat durch seine Erklärung in § 3 Ziffer 2 des notariellen Kaufvertrages, wonach eine Wohnungsbindung nach dem WoBindG nicht besteht, zugleich die Haftung für sein Leistungsvermögen übernommen. In einem solchen Fall kann der Käufer, unabhängig von einem Verschulden des Verkäufers, Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen (BGH DNotZ 1993, 689, 690).

c) Im hier zur Entscheidung stehenden Fall ergibt sich der Schadensersatzanspruch aus § 326 Abs. 1 BGB, weil der Rechtsmangel grundsätzlich behebbar ist. § 16 WoBindG eröffnet die Möglichkeit, die Eigenschaft "öffentlich gefördert" durch vorzeitige Rückzahlung der öffentlichen Mittel zu beenden. Der Bekl. ist aufgrund seiner im Prozeß erklärten Weigerung, seine Pflicht zur Beseitigung des Rechtsmangels zu erfüllen, in Verzug geraten (vgl. BGHZ 65, 372, 377). Die Erfüllungsverweigerung macht die in § 326 BGB ferner vorgesehene Fristsetzung und Ablehnungsandrohung entbehrlich (BGH NJW 1989, 451 [= WM 1989, 141]).

d) Der Bekl. hat nicht bewiesen, daß die Kl. und ihr Ehemann eine die Gewährleistung des Verkäufers nach § 439 Abs. 1 BGB ausschließende Kenntnis vom Rechtsmangel hatten. Selbst wenn der Ehemann der Kl. ein Jahr vor Abschluß des Kaufvertrages im selben Haus eine Wohnung erworben hat, die dem WoBindG unterlag, besagte dies, insbesondere im Hinblick auf die Beendigungsmöglichkeit der Mietpreisbindung gemäß § 16 WoBindG, nichts über eine Kenntnis vom Rechtsmangel der hier in Rede stehenden Wohnung. Jedenfalls durfte die Kl. aber aufgrund der ausdrücklichen Zusage des Bekl. im Vertrag darauf vertrauen, daß keine Mietpreisbindung besteht (BGH NJW-RR 1992, 201, 202).

f) Als Nichterfüllungsschaden kann die Kl. die Differenz zwischen zulässiger Kostenmiete gemäß § 8 Abs. 1 WoBindG und tatsächlich erzielten bzw. erzielbaren Mietzinsen ersetzt verlangen. (...)

In dieser auf § 8 Abs. 2 WoBindG beruhenden Zahlung ist der Schaden der Kl. zu sehen, da ihr diese Differenz zugute gekommen wäre, wenn eine Mietpreisbindung nicht bestanden hätte. (...)

Mit ihrem bezifferten Klageantrag zu 1. macht die Kl. weiterhin die Differenz zwischen fiktiv erzielbarer und tatsächlich erhobener zulässiger Kostenmiete von Dezember 1996 bis März 1998 geltend. Unter Würdigung aller Umstände erfolgt die Schadensermittlung gemäß § 287 BGB nach freier Überzeugung des Gerichts. (...)

3. Ersatz der von ihr verauslagten Kosten in Höhe von 1827,81 DM für die Einholung eines Wertschätzungsgutachtens für die Wohnung kann die Kl. nicht verlangen. Kosten für vorprozessual eingeholte Sachverständigengutachten sind nur dann zu ersetzen, soweit diese zu einer zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig sind (Palandt-Heinrichs, BGB, § 249 Rn. 22). Das Gutachten befaßt sich mit dem Minderwert der Wohnung, den sie durch die Mietpreisbindung erfahren hat. Da die Kl. die Wohnung nicht weiterveräußert hat, wäre dieser Minderwert der abstrakten Schadensberechnung zuzuordnen. Mit der Klage hat die Kl. zuletzt jedoch einen konkreten Schaden, d. h. die Mietmindereinnahmen, begehrt, die in dem Gutachten zwar erwähnt werden, aber nur auf Angaben der Kl. beruhen. Die Einholung des Gutachtens war deshalb für die Berechnung des konkreten Schadens nicht geeignet und deshalb für die Rechtsverfolgung auch nicht erforderlich.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des OLG Hamm v. 19.5.1994 (BB 1994, 1524), wonach Kosten für Sachverständigengutachten auch dann erstattungsfähig sind, wenn das Gutachten objektiv ungeeignet ist. In dem vom OLG Hamm zu entscheidenden Fall war das Gutachten an sich mangelhaft, hier jedoch war bereits die Fragestellung der Kl. an den Gutachter für die Rechtsverfolgung nicht notwendig.