Mietausfallschaden

Mietausfallschaden; Auflösungsverschulden; Betriebskostenabrechnung mit Sollvorschüssen; fristlose Kündigung; Zahlungsverzug

1. Ein Mieter schuldet nach dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung die restliche Miete in Form des Mietausfallschadens bis zum fristgemäßen Kündigungszeitpunkt. Auf eine besondere Darlegung des Vermieters kommt es nicht an.

2. Für die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges des Mieters reicht die Angabe eines offenen Saldos aus.

3. Erfolgt die Abrechnung von Betriebkosten auf der Basis von Sollvorschüssen, so kann ein Mietrückstand auch in Form der Gesamtmiete (Nettomiete zzgl. abrechenbare Vorschüsse) geltend gemacht werden. (Leitsätze der Redaktion)

4. Die Berufung der Kl. hat zum Teil Erfolg; die Anschlußberufung der Bekl. hat keinen Erfolg.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von zusammen 634,67 € zuzüglich außergerichtlicher Kosten von 25,54 €.

Mit Vertrag vom 22. März 2001 mietete die Bekl. von der Kl. die Wohnung.

Die Miete betrug

Nettokaltmiete 633,86 DM = 324,09 €

Vorschuß Heizung 154,30 DM = 78,89 €

Vorschuß Aufzug 18,52 DM = 9,47 €

Vorschuß Betriebskosten 123,44 DM = 63,11 €

Vorschuß Kabelfernsehen 11,18 DM = 5.72 €

941,30 DM = 481,28 €

Zwischen den Parteien ist nunmehr unstreitig, daß in den Monaten August und Dezember 2001 sowie Januar und Februar 2002 die Bekl. keine Mieten gezahlt hat.

Aus der Betriebskostenabrechnung 2001, die auf Sollvorschüssen basiert, verlangt die Kl. eine Nachzahlung von 24,38 €.

Aus der Betriebskostenabrechnung 2002, die ebenfalls auf Sollvorschüssen basiert, verlangt die Kl. eine Nachzahlung von 3,78 €.

Die Kl. verrechnet mit ihren Forderungen die von der Bekl. geleistete Kaution, die sich unstreitig auf 979,85 € beläuft.

1) Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von 630,89 € wegen der rückständigen Mieten für die Monate August und Dezember 2001 sowie Januar und Februar 2002.

Für die Zeit bis zum 6. Dezember 2001 ergibt sich der Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB, danach bis zur Rückgabe am 22. Januar 2002 aus § 546 a Abs. 1 BGB und anschließend bis zum 28. Februar 2002 als Kündigungsfolgeschaden im Anschluß an die fristlose Kündigung vom 6. Dezember 2001. Eine - wie vom AG angenommene - einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses zum Jahresende 2001 liegt nicht vor. (wird ausgeführt)

Dagegen hat die Kündigung vom 6. Dezember 2001 das Mietverhältnis beendet. Die Kündigung ist schriftlich erfolgt, § 568 Abs. 1 BGB. Sie ist auch ausreichend gemäß § 569 Abs. 4 BGB begründet. Es genügte hier, den offenen Saldo von 1.882,60 DM anzugeben, was genau zwei Monatsmieten entspricht. In einfachen Fällen genügt diese Angabe, da der Mieter grundsätzlich sein eigenes Zahlungsverhalten kennen muß. Hier ist zwischen den Parteien auch unstreitig, daß zu diesem Zeitpunkt die Mieten für August und Dezember 2001 in Höhe von jeweils 941,30 DM offen waren. Der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b) BGB ist erfüllt. (...)

Die Kl. kann grundsätzlich Ansprüche für die Zeit bis Ende Februar 2002 als Folgeschaden aus der fristlosen Kündigung vom 6. Dezember 2001 geltend machen, da erst zu diesem Zeitpunkt die fristgemäße (und hier schon bestätigte) Kündigung des Mietverhältnisses wirksam geworden wäre. Im Rahmen des Schadens aus dem Verlust vertraglicher Forderungen war die Kl. nicht gehalten, Bemühungen zur Neuvermietung des Objektes vorzutragen. Insoweit kann allenfalls ein Mitverschulden gemäß § 254 Abs. 2 BGB vorliegen, zu dem indes die Bekl. darlegungs- und beweisbelastet ist. Die Bekl. hat sich hierzu im ersten Rechtszug nicht geäußert und im zweiten Rechtszug die von der Kl. nun dargestellten Vermietungsbemühungen über das Internet nicht bestritten. Die Kl. mußte danach nicht mehr vortragen.

Die Kl. kann für 2001 nur die Nettokaltmieten verlangen.

Die Vorauszahlungen kann sie für 2001 nicht mehr verlangen. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, daß nach einer auf Sollvorschüssen basierenden Betriebskostenabrechnung die nicht gezahlten Vorschüsse weiter als Teil der Mieten verlangt werden können. Indes setzt dies eine wirksame Abrechnung voraus. Diese ist hier nicht gegeben. Aus der Abrechnung für 2001 können keine Forderungen mehr geltend gemacht werden, weil die Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB verfristet war. Die Abrechnung hätte bis Ende 2002 erfolgen müssen und ist nach dem eigenen Vortrag der Kl. erst unter dem 19. März 2003 erstellt worden. Es fehlt jedweder Vortrag dazu, daß der Kl. eine frühere Abrechnung nicht möglich gewesen sei. Insbesondere ist nicht ersichtlich, wann sie noch im Jahr 2002 eine Zustellung an die Bekl. versucht hätte.

Die Kl. kann hingegen für die Monate Januar und Februar 2002 die Bruttomieten verlangen, weil insoweit eine korrekte Abrechnung über die Betriebskosten auf der Basis von Sollvorschüssen vorliegt. Insbesondere kann die Abrechnung nicht deshalb beanstandet werden, weil der Abrechnungszeitraum falsch wäre. Nach den obigen Ausführungen ist die Zeit bis zum 28. Februar 2002 maßgebend und unabhängig von der Rückgabe der Wohnung auch für die Betriebskosten zugrunde zu legen. Die Kl. hat bei den Heizkosten in zulässiger Weise für einen Teil des Jahres über Gradtagszahlen abgerechnet. Wasserkosten verlangt sie von der Bekl. gar nicht.

Es ergeben sich zunächst folgende Ansprüche:

August 2001 (netto) 324,09 €

Dezember 2001 (netto) 324,09 €

Januar 2002 (brutto) 481,28 €

Februar 2002 (brutto) 481,28 € 1.610,74 €

Die Kl. hat gegen die Kautionsrückforderung von 979,85 € mit den Bruttomieten aufgerechnet. Diese Aufrechnung war hinsichtlich der Betriebskostenvorschüsse aus 2001 unwirksam. Insoweit greift die in der Berufung präzisierte Aufrechnung der Bekl. mit der Kautionsforderung ein, so daß die Kaution insgesamt zur Aufrechnung stand. Gemäß §§ 387, 389 BGB ist der Anspruch der Kl. auf (1.610,74 € - 979,85 € =) 630,89 € reduziert.

Es kommt nicht darauf an, ob die Mieten aus dem Jahr 2001 verjährt sind, insbesondere ob für die Ende 2004 anhängig gemachte Klage § 187 ZPO nicht eingreift, denn die Kl. hat insoweit die Aufrechnung gegen den Kautionsrückforderungsanspruch der Bekl. erklärt. Die Forderungen standen sich in unverjährter Zeit aufrechenbar gegenüber, § 215 BGB. Im übrigen hat die Bekl. zunächst selbst die Aufrechnung erklärt.

2) Aus der wirksamen Betriebskostenabrechnung 2002 kommt der Nachzahlungsbetrag von 3,78 € hinzu.

3) Die Kl. kann von der Bekl. ferner den Ersatz der Auslagen für die Handelsregisterauskunft von 25,54 € aus §§ 280, 286 BGB verlangen. Die Kammer schließt sich insoweit den Ausführungen des Amtsgerichts an. Die Kl. konnte die Zustellung unter der vorrangigen Geschäftsadresse betreiben und hierzu entsprechende Nachforschungen anstellen. Es ist unerheblich, daß der Geschäftsführer der Bekl. ein weiteres Mietverhältnis bei der Hausverwaltung der Kl. begründet hat. Die Hausverwaltung muß nicht alle Kenntnisse aus anderen Vertragsverhältnissen ständig in bezug auf den konkreten Vertrag berücksichtigen.

Das LG Berlin spricht Vermietern bei fristloser Kündigung die Miete als Kündigungsfolgeschaden bis zum fristgemäßen Kündigungszeitraum zu. Eine besondere Darlegungspflicht besteht für den Vermieter nicht. Für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung reicht jedenfalls die Angabe eines bloßen offenen Saldos aus.

Einem Mieter, der selber fristgemäß zum 28. Februar 2002 gekündigt hatte, wurde vermieterseits fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt. Zum 22. Januar 2002 gab der Mieter die Wohnung zurück und war nicht bereit, den Mietausfall bis zum 28. Februar 2002 zu zahlen. Eine u. a. auf Zahlung der Miete aus diesem Zeitraum gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das LG gab der Klage insoweit statt, als der Mietausfall als Schaden zugesprochen wurde, und zwar in Höhe der Gesamtmiete (d. h. inklusive der abrechenbaren Vorschüsse). Die Beklagtenseite hatte sich u. a. darauf berufen, daß die fristlose Kündigungserklärung wegen eines Saldos (ohne Aufschlüsselung der Zusammensetzung) unwirksam und deshalb am 22. Januar 2002 mit Rückgabe der Wohnung ein Mietaufhebungsvertrag zustande gekommen sei.

Dieser Argumentation folgte zwar das Amtsgericht Köpenick, nicht aber die Zivilkammer 67 des LG Berlin.

1. Zum einen bestätigt das LG Berlin in seiner Entscheidung, daß - wenn wie hier rund 1,5 Monate vor dem fristgemäßen Kündigungszeitpunkt - nach dem Ausspruch der fristlosen Kündigung eine Rückgabe der Mietsache erfolgt, die Miete als Kündigungsfolgeschaden geschuldet wird. Es wird also ohne weitere Darlegung angenommen, daß es einen Mietausfallschaden gab, jedenfalls bis zum fristgemäßen Kündigungszeitpunkt. Es ist noch nicht einmal erforderlich, Bemühungen des Vermieters zur (fehlgeschlagenen) Neuvermietung vorzutragen, hier erst recht auch deshalb nicht, weil der Beklagte den Einwand des Mitverschuldens gemäß § 254 Abs. 2 BGB nicht erhoben hatte, wozu der Mieter zudem noch darlegungs- und beweisbelastet gewesen wäre.

2. Weiter bemerkenswert ist die Klarstellung des Gerichts, daß auch die Angabe eines bloßen offenen Saldos für die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung dann ausreicht, wenn der offene Saldo - wie hier - zwei Monatsmieten (April und Dezember 2001) entspricht, obwohl die Frage, welche Monate unbezahlt waren, zunächst durchaus umstritten war. Erst im Laufe des Prozesses ist diese Frage unstreitig geworden.

3. Last but not least ist es zu begrüßen, daß der Mietrückstand aus dem Jahr 2002 in Form von Gesamtmieten (d. h. Nettomiete zuzüglich der abrechenbaren Vorschüsse) geltend gemacht werden durfte, weil die Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der Sollvorschüsse vorgenommen wurde. Letzteres hat die Kammer unbeanstandet akzeptiert.

1. Mit der vorgenannten Entscheidung wird klargestellt, daß entgegen der Ansicht von vielen Amtsgerichten und Mieteranwälten die Pflicht des Mieters zur Zahlung der Miete nicht in jedem Fall mit Rückgabe der Wohnung erlischt. Der Mieter schuldet die Miete in Form des Mietausfallschadens bis zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der fristgemäßen Kündigung, und zwar ohne der Darlegung des Vermieters, daß es ihm trotz entsprechender Bemühungen nicht möglich war, einen passenden Mietinteressenten für diesen Zeitraum zu finden. D. h. damit ist dem Mieter der Weg verschlossen, jedenfalls erschwert, sich der Mietzahlung vor dem Wirksamwerden der fristgemäßen Kündigung zu entziehen, indem er sich vertragswidrig verhält und damit eine fristlose Kündigung durch den Vermieter provoziert. Der Mieter müßte, um sich dem Mietausfallschaden zu entziehen, darlegen und beweisen, daß es einen solventen und geeigneten Nachmieter gab, den der Vermieter abgelehnt hatte. Dies entspricht voll und ganz der Systematik des Mitverschuldenseinwandes (§ 254 Abs. 2 BGB), wird aber im Wohnungsmietrecht zugunsten des Mieters oftmals verkannt. Auch die ZK 63 hatte dies schon einmal am 7. Mai 2002 in einer Entscheidung 63 S 342/01 (GE 2002, 1065) ausgeurteilt. Jetzt ist jedenfalls klar, daß sich auch durch die Mietrechtsreform daran nichts geändert hat.

2. Nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform sind die Amtsgerichte dazu übergegangen, die Anforderungen an die Wirksamkeitsvoraussetzungen für den Ausspruch einer zahlungsverzugsbedingten, fristlosen Kündigungserklärung unter Nennung eines Saldos zu überspannen. Die ZK 67 setzt in ihrer Entscheidung die Rechtsprechung des BGH zur Begründung der mietrechtlichen Zahlungsverzugskündigung (BGH, Beschluß vom 22.12.2003 - VIII ZB 94/03 - NJW 2004, 850) konsequent fort, indem auch bei Salden ohne Aufschlüsselung der einzelnen Monate die Wirksamkeit der Kündigungserklärung bejaht wird, selbst wenn die Kalendermonate, aus denen der Mietrückstand stammt, und der damit verbundene Verzugseintritt umstritten sind. Im vorliegenden Fall war unstreitig, daß zwei Monate unbezahlt waren (aber zunächst nicht welche).

3. Auch hier hat das Landgericht bestätigt, daß nicht automatisch jede Betriebskostenabrechnung auf der Basis von Sollvorschüssen unwirksam ist. Auch mit der unter den Amtsrichtern weit verbreiteten Auffassung, mit Ende eines Abrechnungszeitraums sei das Einklagen von Vorschüssen nicht mehr möglich, wurde hier aufgeräumt.