Mietausfallschaden

Der Mietausfallschaden nach berechtigter Kündigung des Vermieters umfaßt auch die Heizkosten.

Der Vermieter hatte wegen Zahlungsverzuges des Mieters gekündigt und verlangt nunmehr den Ersatz des Mietausfalls bis zum vorgesehenen Ende des Mietverhältnisses. Streitig war die Berechnung des Anspruchs und hier insbesondere die Frage, ob auch die Heizkosten vom Mieter zu ersetzen sind. Das Landgericht hatte diese zugesprochen, das Kammergericht bestätigte diese Entscheidung.

Soweit der Bekl. rügt, daß im Rahmen der Schadensersatzforderung jedenfalls die Heizkosten nicht ersetzt verlangt werden könnten, ist sein Einwand unbegründet. Das Zitat in dem Kommentar von Bub-Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 142 a (S. 1239) trifft nicht zu. Über den Ersatz von Heizkosten wird dort nichts gesagt. Es heißt lediglich, daß ausschließlich der Nettomietzins im Rahmen der Schadensersatzansprüche verlangt werden könnte, weil Schadensersatzansprüche nicht umsatzsteuerpflichtig seien. Auf Heizkosten geht die Kommentierung nicht ein. Jedenfalls würde eine derartige Ansicht, daß Heizkosten im Rahmen des Schadensersatzes nicht zu ersetzen seien, unrichtig sein. Zu Recht verweist die Kl. darauf, daß sie im maßgeblichen Zeitraum zwischen Dezember und März in jedem Falle zur Erhaltung der Mieträume habe heizen müssen. Deswegen ist der Schaden, was die Heizkosten anbetrifft, auch adäquat durch den Zahlungsverzug verursacht worden. Der Bekl. hätte die Heizkosten tragen müssen, wenn der Mietvertrag nicht wegen des Zahlungsverzuges hätte fristlos aufgekündigt werden müssen. Die Beheizung konnte nicht eingestellt werden, weil dies zu einer Beeinträchtigung der Mietsache (Einfrieren der Heizung und Frischwasserleitungen) geführt hätte. (...)

Der kündigende Vermieter kann als Mietausfall auch die Heizkosten ersetzt verlangen.

Der Vermieter hatte dem Mieter wegen Zahlungsverzuges gekündigt. Er verlangte nun den Mietausfall (Gewerbemietverhältnis). Der Mieter wollte die Heizkosten nicht ersetzen.

Das Kammergericht bestätigte die Ansicht des Landgerichts, daß Ersatz der Heizkosten verlangt werden könne. Der Vermieter habe die Mieträume zur Erhaltung beheizen müssen. Daher seien die Heizkosten auch adäquat durch den Zahlungsverzug verursacht worden. Die Beheizung habe nicht eingestellt werden können, weil dies zu einer Beschädigung der Mietsache (Einfrieren der Heizung und Frischwasserleitungen) geführt hätte.

Der Mietausfall besteht in Höhe der bisherigen Bruttomiete (vgl. z. B. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht § 548 Rn. 144). Lediglich die Umsatzsteuer ist nicht in Ansatz zu bringen, weil eine steuerliche Leistung des Vermieters nicht existiert (vgl. auch Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, § 554 Rn. 75 mit Rechtsprechungsnachweisen). Zu ersetzen sind daher auch die Betriebskosten. Das bezieht sich naturgemäß im wesentlichen auf die nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten. Die verbrauchsabhängigen Betriebskosten entstehen ja nicht, wenn der Mieter die Mietsache nicht nutzt. Insofern fallen lediglich die entsprechenden Grundgebühren an.