Mietausfall nur bei konkreter Vermietungsmöglichkeit

Mietausfall nur bei konkreter Vermietungsmöglichkeit; Räumungsverzug; Beseitigung von Mietereinbauten; Rückbau

Ist der Mieter nach Rückgabe der Wohnung mit geschuldeten Arbeiten (hier: Beseitigung von Einbauten) in Verzug, schuldet er Mietzinsausfall nur dann, wenn der Vermieter darlegt, daß die Wohnung bei Erfüllung der Rückbaupflicht vorher hätte weitervermietet werden können.

Ein Anspruch für die Aprilmiete besteht nicht.

Ein Mietzinsanspruch (§ 535 Satz 2 BGB) besteht nach Ende des Mietverhältnisses nicht mehr. Zutreffend verneint das Amtsgericht auch einen Anspruch aus § 557 BGB. Die Wohnung wurde nicht vorenthalten.

Ein Anspruch aus Verzug scheitert aber auch. Allerdings befand sich der Kl. mit der Rückgabe - die die Beseitigung von Einbauten bzw. die Wiederherstellung von Veränderungen umfaßt - jedenfalls seit dem 8. April 1999 in Verzug. Die Rückgabeverpflichtung wird aufgrund Kündigung fällig, damit tritt an sich Verzug ein (§ 556 Abs. 1, § 284 Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Rückgabeverhandlung kam aus Gründen aus der Sphäre der Bekl. (Vermieter) erst am 8. April 2000 zustande, so daß erst zu diesem Zeitpunkt Verzug eintreten konnte (§ 285 BGB). Da hätte der Kl. die Wohnung mit der Spüle im alten Zustand zurückgegeben müssen.

Die Bekl. hat jedoch die Kausalität für den Mietausfall nicht dargelegt. Das hätte vorausgesetzt, daß sie ihre Bemühungen um Vermietung bereits zum April 1999 dargelegt hätte, ferner, daß diese gerade daran gescheitert seien, daß etwaige Interessenten im April die Wohnung wegen der fehlenden Küchenspüle abgelehnt hätten. Denn eine Vermietung wäre nur möglich, wenn der Vermieter spätestens im März 1999 die Wohnung auf dem Markt angeboten hätte und Interessenten vorhanden gewesen wären. Hierzu ist nichts ersichtlich.

Wenn der Mieter die Räume unrenoviert zurückgibt, konnte nach bisheriger Rechtsprechung der Vermieter als Schadensersatz in der Regel auch einen Mietausfall für die Dauer von etwa zwei Monaten geltend machen. Im Zuge der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt scheint die 62. Kammer des Landgerichts das anders zu sehen.

Der Mieter hatte zwar geräumt, aber in der Küche eine von ihm entfernte Spüle nicht wieder angebracht. Als Verzugsschaden verlangte die Vermieterin für einen Monat Mietausfall.

Mit Urteil vom 18. Dezember 2000 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und meinte, die Vermieterin hätte die Kausalität für den Mietausfall darlegen müssen, also daß eine Vermietung für diesen Monat an einen konkreten Interessenten deshalb gescheitert sei, weil die Spüle gefehlt habe.

Das Urteil ist wohl zutreffend, denn nach §§ 249, 252 BGB hat der Vermieter nur dann Anspruch auf entgangenen Gewinn, wenn dieser nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach getroffenen Anstalten und Vorkehrungen mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. Bei einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt, in dem besondere Typen von Wohnungen (Erdgeschoßwohnungen, Einzimmerwohnungen) längere Zeit leerstehen, entspricht die sofortige Weitervermietung eben nicht dem gewöhnlichen Lauf der Dinge. Daß man dann aber auch keine Wohnungsknappheit im Sinne des § 5 WiStG annehmen darf, ist die Kehrseite der Medaille. Nicht zu verwechseln ist der vom Landgericht entschiedene Fall mit dem Auflösungsverschulden des Mieters nach Zahlungsverzug und Kündigung des Vermieters. Hier haftet der Mieter auf Schadensersatz bis zu einem möglichen fristgerechten Ende des Mietverhältnisses deshalb, weil der Vermieter darauf vertrauen durfte, daß das Mietverhältnis längere Zeit bestehen würde. Der Nachweis der Neuvermietungsmöglichkeit ist hier nicht erforderlich.