Mietausfall als Schadensersatz nur bei Möglichkeit der Weitervermietung

Mietausfall als Schadensersatz nur bei Möglichkeit der Weitervermietung; Herausgabe und Räumung; Entfernung von Möbeln und Einrichtungsgegenständen; nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen; Beweiserleichterung

1. Hat der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses seine Räumungspflicht im wesentlichen erfüllt und nur einzelne Gegenstände und Einrichtungen nicht entfernt, kann der Vermieter keine Nutzungsentschädigung nach § 557 BGB verlangen.

2. Die Geltendmachung eines Mietausfallschadens wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen für die Zeit nach der Räumung setzt voraus, daß konkrete Vermietungsbemühungen dargelegt werden, die nur wegen des Vertragsverstoßes des Mieters erfolglos blieben.

3. Auf die Beweiserleichterung des § 252 BGB kann sich derzeit ein Vermieter in Berlin nicht berufen, da nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge (Marktlage) eine kurzfristige Weitervermietung nicht vermutet werden kann.

1. Dem Kl. steht ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die Zeit von Januar bis Mai 2000 nicht aus § 557 BGB zu. Das Mietverhältnis ist insgesamt - auch hinsichtlich der Garagen - unstreitig jedenfalls zum 31. Dezember 1999 beendet worden.

§ 557 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, daß die Sache dem Vermieter vorenthalten wird. Räume werden vorenthalten, wenn der Mieter sie gegen den Willen des Vermieters nicht zurückgibt. Die Rückgabe umfaßt die Besitzverschaffung und das Freiräumen von Gegenständen des Mieters (BGH NJW 1988, 2665 = WuM 1988, 270; MDR 1995, 687, 688 = NJW 1994, 3232). Das Zurücklassen von einzelnen Gegenständen und Einrichtungen bedeutet noch nicht, daß die Räume nicht geräumt worden wären. Ob die zurückgelassenen Gegenstände der Rückgabe entgegenstehen, wird vom Bundesgerichtshof meist danach beurteilt, wie hoch der Aufwand für die Entrümpelung ist.

Die Bekl. haben dem Bevollmächtigten des Kl. unstreitig Ende Dezember 1999 sämtliche Schlüssel zu der Fabriketage zurückgesandt und ihm damit die tatsächliche Sachherrschaft (Besitz) verschafft. Zurückgelassen haben die Bekl. zwei Regale, Spüle, Herd und Dusche. Ferner haben sie die Trennwand nicht abgebaut. Dies ist angesichts der Größe der Räumlichkeiten (Fabriketage von 100 Quadratmetern zuzüglich zweier Garagen) nicht von besonders großem Umfang. Es kann deswegen auch dahinstehen, wie der Vertrag auszulegen ist, soweit es um eine Verpflichtung der Bekl. geht, die Trennwand zu entfernen. Auch wenn man unterstellt, daß die Entfernung von der Pflicht zur Räumung der Fabriketage umfaßt ist, ist zumindest nicht ersichtlich, daß die Kosten für die Entfernung derselben sowie der genannten Regale und weiteren Objekte den Betrag von ca. 3.000 DM - das entspricht ungefähr der dreifachen Monatsmiete - auch nur annähernd erreichen würde. Das Herausschlagen einer Wand mit Nebenarbeiten ist nicht besonders aufwendig und mit weniger als 1.000 DM zu veranschlagen.

Nach den Maßstäben des Bundesgerichtshofs ist daher nicht von einer Teilräumung auszugehen, sondern allenfalls von einer Schlechterfüllung der Räumungspflicht. Die Voraussetzungen des § 557 BGB liegen damit nicht vor.

Eine Vorenthaltung ist auch nicht zu bejahen für die Zeit, in der der Kl. den Bekl. den Schlüssel für die Entfernung der Einbauten und zurückgelassenen Gegenstände überlassen hat, weil dies mit und nicht gegen seinen Willen geschah (OLG Hamburg WuM 1990, 75 = GE 1990, 651; Gather in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 557 Rn. 18; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. 1999, § 557 Rn. 12).

2. Auch ein Schadensersatzanspruch kommt für diese Zeit nicht in Betracht. Auch wenn man davon ausgehen würde, daß die Bekl., sei es aus § 286 bzw. § 326 BGB, sei es aus positiver Vertragsverletzung, im Hinblick auf die zurückgelassenen Einrichtungen oder im Hinblick auf die seit acht Jahren nicht mehr durchgeführten Schönheitsreparaturen dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet wären, so hat doch der Kl. seinen Schaden nicht dargelegt.

Der Vermieter kann im Rahmen des Schadensersatzanspruchs verlangen, so gestellt zu werden, wie er stehen würde, wenn der Mieter den Vertragsverstoß nicht begangen hätte, § 249 Satz 1 BGB. Wenn es um Mietausfall geht, muß daher aus dem Klagevortrag ersichtlich sein, daß der Vermieter bei ordnungsgemäßem Verhalten des Mieters Mieteinnahmen erzielt hätte. Das setzt insbesondere voraus, daß Vermietungsbemühungen zum Erfolg geführt hätten, wenn die Räume in ordnungsgemäßem Zustand gewesen wären.

Hierbei ist zu unterscheiden für die Zeit, da der Vermieter keine Kenntnis von dem Zustand der Mieträume hat sowie für die Zeit, da er Kenntnis hat.

Solange der Vermieter keine Kenntnis vom Zustand der Räume hat, kann ein Schaden nur entstanden sein, wenn er sich um einen Nachmieter bemüht hatte und ein Mietvertrag mit ihm gerade wegen des Zustands der Mieträume nicht zustande gekommen ist (OLG Düsseldorf ZMR 1990, 340 = NJW-RR 1991, 208; VersR 1995, 1321; OLG Koblenz GE 1992, 673 = WuM 1992, 321; s. a. OLG Hamburg WuM 1990, 77). Denn andernfalls wäre die Pflichtverletzung nicht ursächlich für den Mietausfall. Das Unterlassen von Vermietungsbemühungen kann dann nicht auf dem Pflichtverstoß des Mieters beruhen. Aus diesem Grunde trifft das teilweise vertretene Argument nicht zu, es liege zumindest eine doppelte Kausalität vor, zum einen das fehlende Vermietungsbemühen, zum anderen die unterlassenen Schönheitsreparaturen, und in Fällen doppelter Kausalität hafte der Schädiger allemal. Demgegenüber ist festzuhalten, daß doppelte Kausalität nicht vorliegt. Auch wenn die Räume in bestem Zustand gewesen wären, wäre es nicht zur Vermietung gekommen, weil der Vermieter keinen Interessenten hatte. Das Verhalten des Mieters ist ohne Einfluß, also nicht kausal (vgl. schon die Entscheidung der Kammer vom 18. Dezember 2000 - 62 S 290/00).

Hat der Vermieter Kenntnis vom Zustand der Räume, dann muß er nicht vermieten. Von ihm ist im Regelfall nicht zu verlangen, die Mieträume in unrenoviertem Zustand zu vermieten. Hat daher der hierzu verpflichtete Mieter nicht renoviert oder hat er Einrichtungen in den Räumen zurückgelassen, so kommt auch ohne Vermietungsbemühungen des Vermieters ein Schadensersatzanspruch in Betracht.

Allerdings ist das nicht ohne weiteres der Fall. Gerade wenn der Vermieter bis dahin Vermietungsbemühungen unterlassen hat, muß er nachvollziehbar darlegen, daß und ab wann er eine Vermietung vorgesehen hatte und ab wann eine solche Erfolg gehabt hätte.

Darüber hinaus ist zu verlangen, daß der Vermieter darlegt, daß Vermietungsbemühungen Erfolg gehabt hätten und zwar auch, zu welchem Mietzins. Angesichts eines für den Mieter günstigen Wohnungs- und Gewerberaummarktes und fallender Mietpreise kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, daß zum bisherigen Mietzins vermietet werden kann. Der Schadensersatzanspruch ist kein Unterfall von § 557 Abs. 1 BGB.

In dem Zusammenhang verschafft § 252 BGB dem Vermieter im Zusammenhang mit § 287 ZPO allerdings eine Erleichterung bei Darlegung und Beweisführung. Er hat lediglich eine gewisse Wahrscheinlichkeit darzulegen, daß er Mieteinnahmen in bestimmter Höhe erzielt hätte (BGHZ 29, 393, 398; BGH NJW 1994, 661, 663; OLG Koblenz GE 1992, 673 = WuM 1992, 321; G. Kuckuck in Erman, BGB, 9. Aufl. 1993, § 252 Rn. 10). Dabei gibt es nach § 252 Satz 2 BGB zwei Möglichkeiten der Berechnung (BGH aaO.). Die abstrakte Berechnung "nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge" unterstellt, daß der Geschädigte im Geschäftsbetrieb stets einen bestimmten Gewinn macht. Bei der konkreten Berechnung kann der Geschädigte im Hinblick auf die Umstände des Einzelfalles seinen Schaden darlegen. Dies benimmt dem Gläubiger aber nicht die Pflicht, die Voraussetzungen des Schadens in diesem Rahmen darzulegen (BGH NJW 1964, 661, 663; OLG Koblenz GE 1992, 673 = WuM 1992, 321). Deswegen kann nicht etwa allgemein davon ausgegangen werden, daß der Geschäftsmann stets gewinnbringend tätig wird. Der "gewöhnliche Lauf der Dinge" hängt durchaus von den allgemeinen Umständen ab. Zwar hat der Bundesgerichtshof für Kaufleute im allgemeinen angenommen, daß sie ihre Waren zu üblichen Gewinnspannen veräußern können (BGH NJW 1988, 2234, 2236 - Frischfleisch). Jedoch hat etwa das OLG Koblenz darauf hingewiesen, daß es nicht dem gewöhnlichen Lauf der Dinge entspricht, daß Grundstücke zum Verkehrswert verkauft werden (GE 1992, 673 = WuM 1992, 321). Für den gewöhnlichen Lauf der Dinge ist deswegen gerade auf die Marktlage abzustellen. Auf dem Markt der Gewerbemieten kann bei einem Überangebot von Gewerberäumen, der sich in Berlin in häufigem Leerstand und fallenden Mieten ausweist - für Wohnraummieten gilt dies gleichfalls mindestens weithin in Berlin -, nicht ohne Vortrag zu den konkreten Umständen davon ausgegangen werden, daß die Räumlichkeiten bei ordnungsgemäßem Zustand vermietet werden können.

Hier ergibt sich bei Berücksichtigung dieser Maßstäbe folgendes:

Der Kl. hat weder zu konkreten Vermietungsbemühungen vorgetragen - die vom Bekl. benannten Interessenten waren nach Darstellung des Kl. allesamt nicht bereit, die Räumlichkeiten zu seinen Bedingungen anzumieten -, noch hat er näheres dazu dargelegt, daß nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen eine Vermietung der Räume einschließlich der beiden Garagen möglich gewesen wäre. Selbst wenn man davon ausginge, daß ihm bereits im Dezember 1999 der Zustand der Mieträume bekannt gewesen wäre, fehlt es an Vortrag zu letzterem.

Damit scheidet ein Schadensersatzanspruch aus.

Wenn ein Mieter Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen schuldet, gehört dazu nach bisheriger Rechtsprechung auch der Mietausfall von etwa drei Monaten. Bei einem Überangebot an Geschäfts- und Wohnräumen muß das allerdings anders gesehen werden.

Der Geschäftsraummieter hat im wesentlichen geräumt; es blieben nur zwei Regale, Spüle, Herd und Dusche und eine nicht abgebaute Trennwand in der Fabriketage. Schönheitsreparaturen waren allerdings nicht ausgeführt. Der Vermieter verlangte Nutzungsausfall für die Zeit nach der Räumung und stützte dies auf unzulässige Teilräumung und Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, wozu auch der Mietausfall gehöre.

Mit Urteil vom 23. April 2001 wies das LG Berlin die Klage ab und meinte, ein Anspruch aus § 557 BGB (verspätete Rückgabe) liege nicht vor, da im wesentlichen die Räumungspflicht erfüllt sei. Eine unzulässige Teilräumung liege nur dann vor, wenn die Entrümpelungskosten den Betrag der dreifachen Monatsmiete erreichten. Aber auch ein Schadensersatzanspruch bestehe wegen fehlender Kausalität nicht. Bei dem bestehenden Überangebot an Räumen müsse der Vermieter konkret darlegen muß, daß er Mietinteressenten hatte, die deshalb nicht Nachmieter wurden, weil die Räume sich nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befanden.