Mietausfall als Kündigungsfolgeschaden

Mietausfall als Kündigungsfolgeschaden; Neuvermietungsversuch

1. Nach einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund kann der Vermieter Mietausfälle als Kündigungsfolgeschaden bis zum Zeitpunkt der nächstmöglichen ordentlichen Vertragsbeendigung durch den Mieter geltend machen.

2. Neuvermietungsversuche zu einer moderat erhöhten Miete begründen nicht den Einwand des Mitverschuldens.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Mietvertrag wurde durch die unstreitige fristlose und gemäß § 554 Abs. 1 BGB aufgrund des Rückstandes von 6.561,26 DM berechtigte Kündigung des Kl. vom 29. Januar 1998 beendet. Bis zum Zeitpunkt der nächstmöglichen ordentlichen Vertragsbeendigung durch den Mieter steht dann dem Kl. ein Schadenersatzanspruch "eigener Art" nach den Grundsätzen der positiven Forderungsverletzung (vgl. BGH NJW 2000, 2342 [2343]; NJW 1985, 2253 [2254]; NJW 1984, 2687 [2689]; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rn. 1164; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 564 BGB Rn. 99) auf Ersatz des ihm durch die Kündigung vom 29. Januar 1998 entstandenen Kündigungsfolgeschadens zu. Dem Kl. ist eine Anschlußvermietung bis zum 4. Februar 1999 nicht gelungen. Da er sich hinreichend um eine solche bemühte, ist der Anspruch auch nicht wegen Mitverschuldens gemäß § 254 Abs. 2 BGB zu mindern. Auf die im Termin erhobene Beanstandung des Senats, daß es dem Mieter selbstverständlich nicht zumutbar ist, nicht näher bezeichnete Inserate aus Zeitungen herauszusuchen, und er diese zulässig mit Nichtwissen bestreiten kann, hat der Kl. Anzeigenaufträge vorgelegt, die nicht bestritten worden sind. Danach ergeben sich folgende Inserierungen:

Datum Zeitung inserierte Nettokaltmiete

03-05-98 "Der Tagesspiegel" 2.500 DM

und "Berliner Morgenpost"

24-05-98 "Der Tagesspiegel" 2.500 DM

28-06-98 "Berliner Morgenpost" 2.150 DM

12-07-98 "Berliner Morgenpost" 2.150 DM

26-07-98 "Berliner Morgenpost" 2.150 DM

23-08-98 "Berliner Morgenpost" 1.800 DM

20-09-98 "Berliner Morgenpost" 2.150 DM

29-11-98 "Berliner Morgenpost" 1.600 DM

Trotz regelmäßiger Inserierungen ist dem Kl. also eine Neuvermietung nicht gelungen. Daß ein Vermieter zunächst den Markt auszutesten und eine (gegenüber dem seit 1991 unveränderten Mietzins) moderate Erhöhung durchzusetzen versucht, ist nicht zu beanstanden. Die Inserationszeiträume sind noch angemessen.

Nach einer fristlosen Kündigung des Vermieters haftet der Mieter auf Schadensersatz für Mietausfallschaden. Dabei darf der Vermieter zunächst versuchen, die Räume zu einer höheren Miete zu vermieten.

Nach erheblichen Zahlungsrückständen kündigte der Vermieter fristlos und versuchte eine Anschlußvermietung zu einer höheren Miete. Seine Bemühungen waren jedoch erst nach etwa einem Jahr erfolgreich; den Mietausfallschaden machte er gegen den Vormieter geltend.

Mit Urteil vom 20. August 2001 bezog sich das Kammergericht auf die Rechtsprechung des BGH, wonach es sich um einen Schadensersatzanspruch eigener Art nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung handelt. Bis zum Zeitpunkt der möglichen Kündigung durch den Mieter haftet also der Mieter in solchen Fällen auf Ersatz des Mietausfallschadens. Ein Mitverschulden war dem Vermieter nicht zur Last zu legen, denn er hatte zwar zunächst eine Neuvermietung zu einer Miete von 2.500 DM (statt wie bisher von 2.189,86 DM) versucht. Das war noch legitim angesichts des Umstandes, daß die Miete vorher seit 1991 unverändert geblieben war. Der Vermieter, so das KG, dürfe den Markt austesten.