Mietausfall

Mietausfall; Weitervermietung; Überlegungsfrist

Auch wenn sich ein Vermieter bereiterklärt hat, eine gekündigte Wohnung so schnell wie möglich weiterzuvermieten, muss ihm nach (vorzeitiger) Rückgabe der Wohnung noch eine weitere Überlegungsfrist von mindestens zwei Monaten zugestanden werden, innerhalb derer er die Weitervermietung vornimmt.

Die Bekl. sind gegenüber dem Kl. zur Zahlung des Mietzinses für die Monate Juli und August 1990 verpflichtet (§ 535 BGB), da das Mietverhältnis zwischen den Parteien erst durch die Weitervermietung der Wohnung zum 1. September 1990 beendet worden ist.

Eine fristgemäße Beendigung des im Jahre 1978 geschlossenen Mietvertrages konnte durch die Kündigung der Bekl. vom 14. März 1990 nach § 2 des Mietvertrages in Verbindung mit § 565 Abs. 2 BGB regulär erst zum 30. März 1991 erfolgen. Daß das Mietverhältnis aufgrund einer Parteivereinbarung oder aus sonstigen Gründen bereits vor dem 1. September 1990 als beendet anzusehen ist, ergibt sich aus dem Vorbringen der Parteien nicht.

Die Bekl. haben nicht schlüssig vorgetragen, daß sich die Parteien über ei-ne vorfristige Beendigung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Zeitpunkt geeinigt haben (Aufhebungsvertrag).

Ihre Behauptung, die Hausverwalterin der Kl. habe ihnen auf entsprechende Anfrage zugesichert, für den Fall einer Kündigung könne das Mietverhältnis innerhalb von zwei bis drei Monaten beendet werden, ist in dieser Hinsicht schon deswegen irrelevant, weil bei Abgabe dieser behaupteten Erklärung noch keine Kündigung ausgesprochen war und damit der Zeit punkt der Beendigung des Mietverhältnisses weder bestimmt worden ist, noch mangels Festlegung einer definitiven Kündigungsfrist bestimmt werden konnte.

Die von den Bekl. behauptete Zusicherung der Hausverwalterin des Kl. beinhaltet mangels Festlegung auf eine bestimmte Kündigungsfrist auch kei-ne verbindliche Erklärung zur Verkürzung der regulären ordentlichen Kün-digungsrist. Darüber hinaus düfte hierbei auch stillschweigend vorausgesetzt worden sein, daß sich die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zu-stand befindet und ein Nachmieter vorhanden ist. Daher ist dieser behaupteten Erklärung nur die Absicht des Kl. zu entnehmen, daß er im Falle einer Kündigung des Mietvertrages durch die Bekl. nicht auf einer Einhaltung der regulären Kündigungsfrist bestehen werde. Diese grundsätzliche Bereitschaft des Kl., das Mietverhältnis vorfristig zu beenden, ist unstreitig und ergibt sich auch ausdrücklich aus dem Schreiben der Hausverwalterin vom 27. April 1990.

Es kann dahinstehen, ob auf seiten der Bekl. überhaupt derart schwerwiegende Gründe vorhanden gewesen sind, die dazu geführt haben könnten, daß ihnen eine ordnungsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten war (vgl. hierzu Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I, Rdnr. 109). Eine Ausnahme von dem Grundsatz, daß Verträge einzuhalten sind und der Vermieter demzufolge nicht verpflichtet ist, einen Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, ist nur bei solchen Mietverträgen gerechtfertigt, die auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen wurden; hat der Mieter - wie vorliegend - auf unbestimmte Zeit einen Mietvertrag abgeschlossen, so ist es ihm grundsätzlich zuzumuten, den ordentlichen Weg der Vertragsauflösung unter Einhaltung der in § 565 BGB festgelegten Kündigungsfristen zu wählen (Sternel, a.a.O., Rdnr. 112).

Zwar ergibt sich eine Verpflichtung des Kl. zur vorfristigen Vertragsauflösung daraus, daß er sich nach eigenem Vorbringen bereiterklärt hat, sich zu bemühen, "so schnell wie möglich einen neuen Mieter für die Wohnung zu finden" (vgl. Schreiben vom 27. April 1990) und auch unstreitig genügend potentielle Nachfolgemieter (Warteliste) vorhanden gewesen sind. Jedoch hat auch dieser Umstand nicht zur Folge, daß ein Mietzinsanspruch für die Monate Juli und August 1990 zu verneinen ist, da der Kl. auch unter Berücksichtigung dieser Verpflichtungserklärung nicht zu einer Weitervermietung der Wohnung bereits vor dem 1. September 1990 verpflichtet war. Auch wenn sich ein Vermieter bereiterklärt hat, eine gekündigte Wohnung so schnell wie möglich weiterzuvermieten, muß ihm nach (vorzeitiger Rückgabe der Wohnung noch eine weitere Überlegungsfrist von mindestens zwei Monaten zugestanden werden, innerhalb derer er die Weitervermietung vornimmt, da er z. B. auch dann Zeit für die Auswahl ei-nes geeigneten Nachmieters benötigt, wenn bereits eine Reihe von Mietinteressenten vorhanden sind (Sternel, a.a.O., I, Rdnr. 118). Damit ist die Weitervermietung zum 1. September 1990 rechtzeitig erfolgt, da die Bekl. den Wohnungsschlüssel erst am 24. Juni 1990 zurückgegeben haben und dem Kl. auch erst ab diesem Zeitpunkt zuzumuten war, sich um die Weiter-vermietung ernsthaft zu kümmern und vertraglich zu binden, weil erst nach vollständiger Besitzaufgabe durch die Bekl. sicher war, daß die Wohnung nunmehr dem Kl. wiederum zur Verfügung stand.