Mietausfall

Mietausfall; Darlegungslast des Mieters für mögliche Weitervermietung; Weitervermietungsmöglichkeit

Nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat der Vermieter grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch wegen der entgangenen Mieten nach Räumung; der Mieter muß substantiiert vortragen, daß eine Weitervermietung dem Vermieter möglich gewesen wäre.

Die Bekl. mietete von der Kl. gemäß Mietvertrag vom 29. Oktober 1993 eine Freifläche in Stralsund. Der monatliche Mietzins betrug 3.500 DM, und die Miete war nach Ziff. 3 des Mietvertrages monatlich im voraus, spätestens bis zum 3. Werktag eines jeden Monats, zu zahlen (eingehend auf dem Konto der Kl.).

Ab Oktober 1994 zahlte die Bekl. den Mietzins nicht mehr. Wegen der Rückstände Oktober und November 1994 kündigte die Kl. das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges. Die Bekl. räumte Ende 1994 (der genaue Zeitpunkt ist streitig) das Mietobjekt.

Die Klage ist im wesentlichen begründet. Der Zahlungsanspruch der Kl. ergibt sich bis zum Zeitpunkt der Räumung als Mietzins- bzw. Nutzungsentschädigungsanspruch und ab Räumung (wobei es nicht entscheidend darauf ankommt, wann diese nun konkret stattgefunden hat) aus dem Gesichtspunkt des Kündigungsfolgeschadens (Schadensersatz wegen entgangener Miete). Der Vortrag der Bekl. hierzu, die Kl. hätte sich um eine andere Vermietung bemühen müssen und habe die Fläche auch jederzeit (gegebenenfalls auch zu einem niedrigeren Mietzins) weitervermieten können, ist nicht ausreichend substantiiert, um die Voraussetzungen des § 254 BGB als gegeben ansehen zu können. Deshalb bedurfte es auch nicht der Einholung des angebotenen Sachverständigengutachtens. Die Voraussetzung des § 254 BGB muß nämlich die Bekl. darlegen. Unstreitig ist hier die Freifläche bislang nicht weitervermietet worden; an wen gegebenenfalls und zu welchen Konditionen hätte weitervermietet werden können, wird von der Bekl. nicht im einzelnen substantiiert dargelegt. Daß die Kl. bei entsprechenden (welchen?) Bemühungen jederzeit einen Nachfolgemieter hätte erhalten können, ist auch nicht ohne weiteres nachvollziehbar. Denn hier handelt es sich um eine Freifläche, die die Bekl. mit einem Würstchenstand betrieben hat. Die Konjunktur für derartige Angebote im Osten ist bekanntermaßen zurückgegangen.

Nach einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann der Vermieter die entgangenen Mieten auch nach der Räumung vom ehemaligen Mieter als Schadensersatz verlangen. Dagegen wendet der Mieter oft ein, eine Weitervermietung sei möglich gewesen, weswegen den Vermieter ein Mitverschulden treffe.

Das Landgericht Hamburg hat in seinem Urteil vom 22. August 1995 dazu festgestellt, daß eine solche pauschale Behauptung allein nicht ausreicht. Der Mieter muß vielmehr konkret dartun, wann an wen zu welchen Bedingungen der Vermieter hätte weitervermieten können. Es ist eben nicht Sache des Vermieters, einen Nachmieter zu suchen.