Mietaufspaltung in JobCenter-Übernahmebetrag und Zusatzentgelt

Eine mietvertragliche Vereinbarung, nach der der Mieter zwei Teilbeträge als Miete schuldet, nämlich den Betrag, den das JobCenter nach SGB II zahlt, und einen weiteren Betrag, den der Mieter aufgrund einer Zusatzvereinbarung zu zahlen hat, ist nicht gesetzes- oder sittenwidrig. Ansprüche auf Grund der Zusatzvereinbarung stehen dem Vermieter jedoch nicht zu, denn er muß sich nach §§ 826, 249 Abs. 1 BGB wegen sittenwidriger vorsätzlicher Schädigung des Mieters so stellen lassen, als sei diese Vereinbarung nicht getroffen worden. Ein möglicher Miet-rückstand berechnet sich also allein nach dem Betrag, den das JobCenter zahlt.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit ihrer [...] Berufung wendet sich die Bekl. gegen die Verurteilung zur Zahlung von 280 €, die der Summe der aus der "Zusatzvereinbarung" zum Mietvertrag für die Monate August bis November 2005 erwachsenen Zahlungsverpflichtungen in Höhe von jeweils 70 € entsprechen. [...]

Der Kl. begehrt dagegen die Zurückweisung der Berufung und verfolgt mit der [...] Berufung seinerseits seinen Räumungsanspruch weiter. [...]

II. Beide Berufungen sind statthaft [...].

Die Berufung der Bekl. ist auch begründet, wohingegen die Berufung des Kl. in der Sache ohne Erfolg bleibt, so daß im Ergebnis die Klage insgesamt abzuweisen war.

1. a. Die "Zusatzvereinbarung" ist zwar nicht - wie die Bekl. meint - wegen Gesetzes- oder Sittenwidrigkeit nichtig. Die Voraussetzungen der §§ 134, 138 Abs. 1 und Abs. 2 BGB liegen nicht vor. § 134 BGB ist nicht einschlägig, da eine Zusatzvereinbarung zu einem Mietvertrag mit einem Sozialhilfeempfänger, derzufolge dieser einen weiteren Mietzins über den in dem Hauptvertrag genannten, auf die Mietzinszahlung des JobCenters abgestellten Betrag zu zahlen hat, auch nicht gegen § 22 SGB II verstößt. Nach § 22 SGB II Abs. 1 werden Förderleistungen für Unterkunft und Heizung zwar nur erbracht, soweit die Aufwendungen dafür den Wohnbedürfnissen des Hilfebedürftigen angemessen sind. Daran fehlt es hier, wie beiden Parteien bewußt war. § 22 SGB II untersagt die Anmietung einer über den Bedarf hinausgehenden Wohnung jedoch nicht. Nach Absatz 2 soll der Hilfebedürftige vor Abschluß eines Vertrages über eine neue Unterkunft lediglich die Zusicherung des kommunalen Trägers zu den Aufwendungen für die neue Unterkunft einholen. Damit ist nicht gesagt, daß der Sozialhilfeempfänger nicht eine Unterkunft anmieten darf, deren Mietzins über den entsprechenden Bedarfssätzen liegt oder die in sonstiger Hinsicht "unangemessen" ist.

Der Abschluß der Zusatzvereinbarung ist auch nicht gemäß § 138 BGB nichtig. Was § 138 Abs. 2 BGB anbelangt, fehlt es bereits an dem erforderlichen "auffälligen Mißverhältnis" zwischen Leistung und Gegenleistung. Es besteht keinerlei Anhalt für die Annahme, daß der Mietzins, auf den sich die Parteien insgesamt - unter Einbeziehung der Zahlungsverpflichtung aus der Zusatzvereinbarung - geeinigt haben, wucherhaft überhöht ist. Aber auch § 138 Abs. 1 BGB schützt den wirtschaftlich und intellektuell Schwächeren nur eingeschränkt; er verpflichtet den Gläubiger nicht etwa, im Falle eines Leistungsunvermögens des Schuldners, seiner Unerfahrenheit oder ersichtlichen Zwangslage, eigene Interessen jedenfalls zurückzustellen. Die Privatautonomie bleibt gewahrt. Die Grenze zur Sittenwidrigkeit wird auch hier erst dann überschritten, wenn weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, so etwa bei Ausbeutung der Geistesschwäche oder Ausnutzung einer psychischen Zwangslage des anderen Teils zur Erlangung außergewöhnlicher Vorteile. Es ist dagegen nicht ohne weiteres sittenwidrig, die wirtschaftliche oder intellektuelle Unterlegenheit dafür auszunutzen, eine angemessene Gegenleistung zu erlangen (vgl. Palandt/Heinrich, Bürgerliches Gesetzbuch, 65. Aufl., Rz. 24 ff., insb. Rz. 35). Da sich auch aus einer etwaigen Täuschung des JobCenters über die tatsächlich vereinbarte Miete jedenfalls kein wirtschaftlicher Schaden für die öffentliche Hand ergeben hätte, braucht auch dieser Frage nicht weiter nachgegangen zu werden. Das JobCenter förderte in jedem Fall nur den nach den Sozialhilfesätzen angemessenen Wohnbedarf. Die Interessen der Allgemeinheit berührt die Zusatzvereinbarung nicht (entgegen AG Nürnberg NZM 2003, 22).

b. Ansprüche aus der Zusatzvereinbarung stehen dem Kl. gleichwohl nicht zu. Denn er muß sich gemäß §§ 826, 249 Abs. 1 BGB wegen sittenwidriger vorsätzlicher Schädigung der Bekl. so stellen lassen, als sei diese Vereinbarung nicht getroffen worden.

Wie der Kl. sehr wohl wußte, mußte die Bekl. den gesondert vereinbarten Mietanteil aus dem Betrag bestreiten, der ihr vom JobCenter für die Deckung ihres anderweitigen notwendigen Lebensbedarfs gezahlt wurde. Dabei ist jedermann bekannt, daß diese Bedarfssätze überaus knapp kalkuliert sind. Schaden i. S. d. § 826 BGB ist aber jede nachteilige Einwirkung auf die Vermögenslage (Palandt/Sprau, Bürgerliches Gesetzbuch, 65. Aufl., Rz. 3), auch die Belastung mit einer Zahlungsverpflichtung, die die begrenzten finanziellen Mittel des Verpflichteten übersteigt. Daß der Kl. in Anbetracht dieser Situation ausschließlich seine eigenen wirtschaftlichen Interessen, eine möglichst hohe Miete zu erzielen, verfolgt hat, begründet zwar - wie bereits ausgeführt - nicht die Nichtigkeit der Vereinbarung, erfüllt jedoch den Tatbestand der sittenwidrigen vorsätzlichen Schädigung i. S. d. § 826 BGB.

Sittenwidrig ist eine Handlung, die nach Inhalt oder Gesamtcharakter, der durch zusammenfassende Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu ermitteln ist, gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt, das heißt mit den grundlegenden Wertungen der Rechts- und Sittenordnung nicht vereinbar ist (OLG Hamm, VersR 2006, 376). Es genügt nicht, daß sie gegen vertragliche Pflichten oder das Gesetz verstößt, unbillig erscheint oder einen Schaden hervorruft. Hinzutreten muß nach der Rechtsprechung eine besondere Verwerflichkeit des Verhaltens, die sich aus dem verfolgten Ziel, den eingesetzten Mitteln, der zutage tretenden Gesinnung oder den eintretenden Folgen ergeben kann (BGH, NJW 2004, 2664/68). Schon der Zweck der Handlung oder das angewandte Mittel können für sich die Sittenwidrigkeit begründen. Auch der Mißbrauch formaler Rechtspositionen kann unter § 826 BGB fallen.

Der Kl. handelte insoweit vorsätzlich sittenwidrig, als er, um mit dem JobCenter einerseits einen solventen Schuldner zu erlangen, andererseits jedoch eine marktangemessene Miete zu erzielen, den Mietzins aufspaltete und die Bekl., die aus persönlichen Gründen gerade diese Wohnung gerne anmieten wollte, mit der Zusatzvereinbarung zur Zahlung der Differenz zwischen dem Förderbetrag und der eigentlich verlangten Miete verpflichtete. Inwieweit er dabei auch die psychische Erkrankung der Bekl. ausgenutzt hat, kann dahinstehen, da sich die Verwerflichkeit bereits aus dem Gesagten ergibt.

Besteht der Schaden in der sittenwidrigen Herbeiführung eines Vertrages, richtet sich der Anspruch auf Ersatz des negativen Interesses. Der Verletzte ist also so zu stellen, wie er ohne das haftungsbegründende Ereignis stünde, auch dann, wenn zum Schädiger vertragliche Beziehungen bestehen, der Schaden z. B. im Abschluß eines Vertrages besteht. Bei wirksamen Verträgen kann der Geschädigte dann Befreiung von den vertraglichen Pflichten verlangen. Demnach hat der Kl. die Bekl. hier so zu stellen, als sei die Zusatzvereinbarung nie geschlossen worden. Die Klageforderung ist mithin unbegründet. Die Berufung der Bekl. hat Erfolg.

2. Die Berufung des Kl. gegen die Abweisung der Räumungsklage bleibt dagegen erfolglos. Ihm steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihr innegehaltenen Wohnung gemäß § 546 BGB zu. Denn das Mietverhältnis ist wirksam zustande gekommen und auch durch die fristlosen Kündigungen nicht beendet worden.

a. [...]

b. Da - wie unter 1.a) ausgeführt - die "Zusatzvereinbarung" weder gemäß § 134 BGB noch nach § 138 Abs. 1, Abs. 2 BGB wegen Gesetzes- bzw. Sittenverstoßes nichtig ist, kann sich der Kl. auch nicht auf § 139 BGB berufen und geltend machen, Mietvertrag und "Zusatzvereinbarung" seien als einheitliches Rechtsgeschäft insgesamt nichtig.

c. Das Mietverhältnis ist durch die fristlosen Kündigungen vom 19. Oktober 2005 und vom 8. November 2005 auch nicht wirksam beendet worden. Dabei kann dahinstehen, ob der weitgehend neue Vortrag zu den angeblich von der Bekl. ausgehenden Störungen, vor allem den Lärmbelästigungen der Mitbewohner, nicht ohnehin als verspätet zurückzuweisen ist. Denn der Vortrag ist jedenfalls unerheblich, da der Kl. seine Kündigungen ausschließlich auf Zahlungsverzug und nicht auf sonstige Pflichtverstöße der Bekl. gestützt hatte. Ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand bestand jedoch weder zum 19. Oktober 2005 noch zum 8. November 2005. Da Zahlungsverpflichtungen aus der "Zusatzvereinbarung" nicht bestanden, befand sich die Bekl. zum Zeitpunkt der ersten fristlosen Kündigung am 19. Oktober 2005 ausschließlich mit der Miete für Oktober 2005 im Rückstand, wobei sie sich das Verschulden des JobCenters an der Verspätung der Zahlung gemäß § 278 BGB durchaus zurechnen lassen muß. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a, b, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB genügt dies jedoch nicht als Kündigungsgrund.

In der Folge wurde zwar auch die Novembermiete nicht pünktlich gezahlt, so daß die Bekl. zum Zeitpunkt der zweiten fristlosen Kündigung am 8. November 2005 mit zwei Monatsmieten in Verzug war. Jedoch hat das JobCenter die ausstehenden Mieten am 12. November 2005, das heißt noch vor Rechtshängigkeit der Räumungsklage, jedenfalls aber innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gezahlt, so daß auch die zweite Kündigung das Mietverhältnis nicht wirksam beenden konnte.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen, weil die Rechtssache gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 grundsätzliche Bedeutung hat und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Der hier entschiedene Fall einer zwischen Vermieter und Sozialhilfeempfänger mit dem Zweck vereinbarten Mietzinsspaltung, auch für unangemessen hohe Aufwendungen für Unterkunft Sozialhilfeleistungen zu erhalten, dürfte kein Einzelfall sein, ohne daß bislang eine höchstrichterliche Entscheidung hierzu ergangen wäre.

In Berlin übernehmen unter bestimmten Voraussetzungen die Job-Center die Zahlung der Mietkosten für Anspruchsberechtigte nach Hartz IV. Dabei wird aber nicht jede, sondern nur nach den festgelegten Kriterien angemessene Miete übernommen. Ein Vermieter kam deshalb auf die Idee, die Miete aufzuteilen: In einen vom Job-Center und einen vom Mieter zu begleichenden Teil. Das Landgericht Berlin hielt die Differenzzahlung für unwirksam.

Der Mieter erhielt eine Forderung durch das Job-Center nach § 22 SGB II Abs. 1 für Unterkunft und Heizung. Zusätzlich dazu vereinbarten die Mietvertragsparteien die Zahlung eines weiteren Betrages als Miete. Der Mieter kam in Zahlungsrückstand, der Vermieter kündigte fristlos und verlangte Räumung und Zahlung der Rückstände aufgrund der Zusatzvereinbarung. Das Job-Center hatte nämlich inzwischen die von dort aus zu zahlenden Beträge überwiesen. Das AG verurteilte teilweise, was zur Berufung beider Parteien führte.

Das LG Berlin, ZK 62, hielt die gesamte Klage für unbegründet. Die Zusatzvereinbarung sei zwar nicht gesetzes- oder sittenwidrig mit der Folge, daß sie per se unwirksam sei. Gleichwohl stünden Ansprüche aus der Vereinbarung dem Vermieter nicht zu, denn er müsse sich gem. §§ 826, 249 Abs. 1 BGB wegen sittenwidriger vorsätzlicher Schädigung des Mieters so stellen lassen, als sei diese Vereinbarung nicht getroffen worden. Der Vermieter habe sehr wohl gewußt, daß der Mieter den gesondert vereinbarten Mietanteil aus dem Betrag hätte bestreiten müssen, der ihm vom Job-Center für die Deckung seines anderweitigen notwendigen Lebensbedarfs gezahlt werde. Dabei sei jedermann bekannt, daß diese Bedarfssätze überaus knapp kalkuliert seien. Schaden im Sinne des § 826 BGB sei aber jede nachteilige Einwirkung auf die Vermögenslage, auch die Belastung mit einer Zahlungsverpflichtung, die die begrenzten finanziellen Mittel des Verpflichteten übersteige. Der Vermieter habe vorsätzlich sittenwidrig gehandelt, als er, um mit dem Job-Center einerseits einen solventen Schuldner zu erlangen, andererseits jedoch eine marktangemessene Miete zu erzielen, den Mietzins aufgespaltet habe und den Mieter, der aus persönlichen Gründen gerade diese Wohnung gerne anmieten wollte, mit der Zusatzvereinbarung zur Zahlung der Differenz zwischen dem Förderbetrag und der eigentlich verlangten Miete verpflichtet habe.

Das Mietverhältnis sei durch die fristlosen Kündigungen nicht beendet worden, da Zahlungsverpflichtungen aus der Zusatzvereinbarung nicht bestanden hätten. Soweit der Mieter nicht pünktlich gezahlt habe, habe sich der Mieter zwar ein Verschulden des Job-Centers an der verspäteten Zahlung durchaus zurechnen lassen müssen. Jedoch habe das Job-Center ausstehende Mieten noch vor Rechtshängigkeit der Räumungsklage gezahlt, so daß insofern Heilung eingetreten sei.

Die Kammer hat die Revision zum BGH zugelassen. Der hier entschiedene Fall einer zwischen Vermieter und Sozialhilfeempfänger mit dem Zweck vereinbarten Mietzinsspaltung, auch für unangemessen hohe Aufwendungen für Unterkunft Sozialhilfeleistungen zu erhalten, dürfte kein Einzelfall sein, ohne daß bislang eine höchstrichterliche Entscheidung hierzu ergangen wäre.