Mietaufhebungsvertrag

Mietaufhebungsvertrag; Ausgleichszahlung im Falle ungünstiger Weitervermietung

1. Verpflichtet sich der Mieter in einem Mietaufhebungsvertrag zu Ausgleichszahlungen, falls der Vermieter bei einer Weitervermietung des Mietobjekts nur eine geringere als die vom Mieter geschuldete Miete erzielen kann, wird dieser Anspruch bei einer späteren Zwangsverwaltung des Grundstücks nicht von der Beschlagnahme erfasst.

2. Tritt der Vermieter diese Forderung vor der Anordnung der Zwangsverwaltung über das Mietgrundstück an einen anderen ab, stellt dies keine Vorausverfügung über eine Mietforderung i. S. v. § 1124 Abs. 2 BGB dar.

10 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Kl. gegen die Bekl. einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB auf Einwilligung in die Auszahlung des hinterlegten Betrages.

11 1. Im Streit zweier Forderungsprätendenten über die Auszahlung hinterlegten Geldes steht dem wirklichen Rechtsinhaber gegen den anderen Prätendenten ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Einwilligung in die Auszahlung zu, da dieser auf Kosten des wahren Gläubigers rechtsgrundlos die Stellung eines Hinterlegungsbeteiligten erlangt hat (BGH, Urteile vom 15. Oktober 1999 - V ZR 141/98 - NJW 2000, 291, 294 und vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06 - NJW 2008, 2702 Rn. 17). Wer der tatsächliche Rechtsinhaber ist, entscheidet sich ausschließlich nach dem maßgeblichen materiellen Recht (BGH, Urteil vom 15. Oktober 1999 - V ZR 141/98 - NJW 2000, 291, 294; MünchKommBGB/Wenzel, 5. Aufl., § 372 Rn. 29).

12 2. Im hier zu entscheidenden Fall hat die Kl. die Mietausfallforderungen von der Vollstreckungsschuldnerin wirksam durch Abtretung erworben. Sie ist gegenüber der Bekl. auch zur Geltendmachung dieser Ansprüche berechtigt.

13 a) Soweit das Berufungsgericht im Gegensatz zu der erstinstanzlichen Entscheidung annimmt, dass der Kl. durch die Vereinbarung vom 15. Dezember 2005 die Mietdifferenzforderungen der ehemaligen Grundstückseigentümerin gegen den früheren Mieter für den Zeitraum von September 2006 bis April 2007 wirksam abgetreten wurden, ist revisionsrechtlich hiergegen nichts zu erinnern.

14 b) Mit Erfolg wendet sich die Revision aber gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die vorgenannte Abtretung sei eine Vorausverfügung über eine Mietforderung und daher gegenüber der Bekl. gemäß §§ 146 Abs. 1, 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG i.V.m. §§ 1123 Abs. 1, 1124 Abs. 2 BGB unwirksam.

15 aa) Nach §§ 146, 20 Abs. 2 ZVG bestimmt sich der Umfang der Beschlagnahme im Rahmen einer Zwangsverwaltung nach den Vorschriften des materiellen Rechts über den Haftungsumfang bei Grundpfandrechten (§§ 1120 ff. BGB). Da die Zwangsverwaltung nach § 148 Abs. 1 ZVG auch Miet- und Pachtforderungen i. S. v. § 1123 BGB erfasst, richtet sich die Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Vollstreckungsschuldners im Rahmen einer Zwangsverwaltung nach den Vorschriften der §§ 1124, 1125 BGB, wenn - wie hier - ein Grundpfandgläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt. Eine Vorausverfügung setzt daher die Existenz einer Miet- bzw. Pachtzinsforderung gegen den Schuldner voraus, auf die durch ein Rechtsgeschäft eingewirkt wird (vgl. Senatsurteil vom 23. Juli 2003 - XII ZB 16/00 - NZM 2003, 871, 872).

16 bb) Diese Voraussetzung ist bei dem an die Kl. abgetretenen Anspruch auf Ersatz der Mietdifferenz indes nicht erfüllt. Denn dieser Anspruch stellt weder eine Mietforderung i. S. v. § 1123 Abs. 1 BGB dar noch können die Vorschriften über die Beschlagnahme auf diesen Anspruch entsprechend angewendet werden.

17 (1) Als Mietforderung i. S. v. § 1123 Abs. 1 BGB wäre der Zahlungsanspruch der Vollstreckungsschuldnerin nur dann zu qualifizieren, wenn die Mietvertragsparteien bei Abschluss der Vereinbarung die Absicht gehabt hätten, unter Fortbestand des ursprünglichen Mietvertrages lediglich die Mietzahlungen neu zu regeln. Die Parteien haben jedoch, wovon offensichtlich auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, mit der Vereinbarung den ursprünglichen Mietvertrag einverständlich aufgehoben. Zwar wird in der Vereinbarung nicht ausdrücklich von einer Aufhebung oder Beendigung des Mietvertrages gesprochen. An mehreren Stellen des Vertragstextes ist jedoch erkennbar, dass die Parteien das Mietverhältnis insgesamt abwickeln wollten. Aus der Präambel des Vertragstextes ergibt sich, dass zwischen den Parteien zu diesem Zeitpunkt neben dem Mietausfallschaden noch weitere Ersatzansprüche der Vollstreckungsschuldnerin gegenüber dem Mieter hinsichtlich Schönheitsreparaturen und zweier Wasserschäden im Streit standen, die durch die Zahlungsverpflichtung des Mieters ebenfalls ausgeglichen werden sollten. In Ziffer 3 der Vereinbarung wurde von den Parteien eine Regelung zur abschließenden Abrechnung der Betriebskosten und der Kaution getroffen. Zudem wurde am Ende des Vertragstextes festgehalten, dass im Übrigen zwischen den Parteien aus dem Mietverhältnis keine weiteren gegenseitigen Forderungen mehr bestehen. Insbesondere aus der Abrede über die Abrechnung der Betriebskosten und der Kaution sowie der vereinbarten Abgeltungsklausel wird erkennbar, dass die Parteien einen Mietaufhebungsvertrag schließen wollten.

18 (2) Da die Vertragsparteien den Mietvertrag einverständlich aufgehoben haben, stellt der Anspruch der Vollstreckungsschuldnerin gegen ihren ehemaligen Mieter keine Mietforderung i. S. v. § 1123 Abs. 1 BGB dar (vgl. Staudinger/Wolfsteiner [2009] § 1123 BGB Rn. 3, 6 ff.). Die Zahlungsverpflichtung des Mieters beruht vielmehr auf einer eigenständigen vertraglichen Grundlage, die vergleichbar einer Schadensersatzforderung insbesondere den Mietausfallschaden der Vollstreckungsschuldnerin aufgrund der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages ausgleichen sollte. Eine solche Forderung wird von der Beschlagnahme nach §§ 148 Abs. 1 Satz 1, 20 Abs. 2, 21 Abs. 2 ZVG, § 1123 BGB nicht erfasst.

19 (3) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Beschlagnahme auch nicht durch eine entsprechende Anwendung dieser Vorschriften auf die Mietausgleichsforderung ausgeweitet werden.

20 Die Zwangsverwaltung verfolgt den Zweck, die Befriedigung des Vollstreckungsgläubigers aus den Nutzungen des Grundstücks zu erreichen (Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 146 Rn. 2.2; Böttcher, ZVG, 5. Aufl., § 146 Rn. 3). Deshalb erweitert § 148 ZVG den Umfang der Beschlagnahme gegenüber dem Zwangsversteigerungsverfahren neben Versicherungsforderungen und sonstigen subjektiv-dinglichen Ansprüchen auf wiederkehrende Leistungen i. S. von § 1126 BGB insbesondere auf die Erzeugnisse des Grundstücks und die Erträge, die durch eine Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks erzielt werden (Stöber aaO. § 148 Rn. 1.2). Durch die gesetzliche Regelung wird deutlich, dass im Zwangsverwaltungsverfahren zur Befriedigung des Vollstreckungsgläubigers nur die durch die Nutzung des Grundstücks zu erzielenden Erträge zur Verfügung stehen sollen. Auf andere Forderungen des Vollstreckungsschuldners, selbst wenn sie im Zusammenhang mit dem Grundstück stehen, kann der Vollstreckungsgläubiger dagegen nicht zugreifen (vgl. BGH Urteil vom 29. Juni 2006 - IX ZR 119/04 - NJW-RR 2007, 265 ff. zu §§ 987 Abs. 2, 990 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Erweiterung der Beschlagnahme über den gesetzlichen Umfang hinaus kommt daher nur für Forderungen in Betracht, die an Stelle einer Miet- oder Pachtforderung einen Ausgleich für die Nutzung des Grundstücks durch Dritte darstellen (vgl. Senatsurteil vom 23. Juli 2003 - XII ZR 16/00 - GE 2003, 1424 = NZM 2003, 871 f. zu §§ 557 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB a. F.; BGH, Urteil vom 29. Juni 2006 - IX ZR 119/04 - NJW-RR 2007, 265 Rn. 11 zu § 584 b BGB). Die Einbeziehung dieser Forderungen in den Haftungsverband rechtfertigt sich dadurch, dass es sich um Ersatzansprüche handelt, die an die Stelle des Anspruchs auf Mietzahlung treten, weil ein Dritter in einem Zeitraum nach der Beschlagnahme rechtsgrundlos das Grundstück nutzt. Die nach § 152 Abs. 1 ZVG bestehende Aufgabe des Zwangsverwalters, für eine ordnungsgemäße Nutzung und Verwaltung des Grundstücks zu sorgen, schließt die Befugnis ein, auch solche Ansprüche zu verfolgen (vgl. Senatsurteil vom 23. Juli 2003 - XII ZB 16/00 - NZM 2003, 871, 872).

21 Die von der Vollstreckungsschuldnerin an die Kl. abgetretene Mietausfallforderung ist mit den genannten Nutzungsersatzansprüchen nicht vergleichbar. Denn die von dem ehemaligen Mieter geschuldeten Zahlungen sind kein Äquivalent für eine Nutzung des Grundstücks im Zeitraum nach der Beschlagnahme. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte der Mieter spätestens im August 2004 die Gewerberäume geräumt und an die Vollstreckungsschuldnerin herausgegeben. Das ursprüngliche Mietverhältnis war somit fast zwei Jahre vor der Anordnung der Zwangsverwaltung vollständig beendet. Die von dem Mieter geschuldete Ausgleichszahlung ist daher kein Ertrag, der durch die Nutzung des Grundstücks erwirtschaftet wird, sondern ein Anspruch der Vollstreckungsschuldnerin, mit dem der Schaden ausgeglichen werden soll, der ihr durch die vorzeitige Beendigung des auf zehn Jahre befristeten früheren Mietvertrages entsteht. Der Umstand allein, dass dieser Anspruch im Zusammenhang mit einer - zudem vor der Beschlagnahme beendeten - Vermietung des Grundstücks steht, genügt nicht, um die Mietausfallforderung allein dem Zugriff des Gläubigers vorzubehalten, der die Zwangsverwaltung betreibt. [...]

*15 Mietaufhebungsvertrag

*16 Ausgleichszahlung im Falle ungünstiger Weitervermietung

*17 Der Anspruch des Vermieters auf Erstattung der Mietdifferenz im Falle der Neuvermietung wird bei späterer Zwangsverwaltung nicht von der Beschlagnahme erfasst; eine vor Anordnung der Zwangsverwaltung erfolgte Abtretung stellt keine unwirksame Vorausverfügung dar.

*18 Der Fall

*19 Ein Jahr nach Abschluss des zehnjährigen Mietvertrages stellte der Geschäftsraummieter die Mietzahlungen ein. Die Vertragsparteien schlossen daraufhin eine Vereinbarung, wonach der Mieter sich zur Zahlung des Differenzbetrages im Falle der Neuvermietung zu einer geringeren Miete verpflichtete. Nachdem die Vermieterin im Dezember 2005 den Anspruch aus der Vereinbarung mit dem Mieter an die Klägerin verkauft und die entsprechende Forderung abgetreten hatte, erfolgte im Juni 2006 die Zwangsverwaltung des Grundstücks und die Bestellung der Beklagten als Zwangsverwalterin. Weil der ehemalige Mieter die Differenzzahlungen nur bis August 2006 geleistet hatte, erhob die Klägerin gegen ihn Zahlungsklage. Der Mieter hinterlegte einen die Klagesumme übersteigenden Betrag, woraufhin Hauptsachenerledigung erklärt wurde. Nunmehr verlangt die Klägerin von der Zwangsverwalterin Zustimmung zur Freigabe des hinterlegten Betrages.

*20 Das Urteil

*21 Das AG Celle und das LG Lüneburg hielten die Klage für unbegründet. Die zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg. Entgegen der vom LG vertretenen Auffassung stelle die Abtretung des Anspruchs keine Vorausverfügung über eine Mietforderung dar. Hiervon könne nur ausgegangen werden, wenn die Vertragsparteien bei Abschluss der Vereinbarung die Absicht gehabt hätten, den ursprünglichen Mietvertrag aufrechtzuerhalten und nur die Mietzahlungspflicht neu zu regeln. Hiervon könne jedoch nicht ausgegangen werden, so dass es sich bei der eingegangenen Zahlungsverpflichtung nicht um eine Mietforderung, sondern um einen eigenständigen Anspruch handele, der von der Beschlagnahme nicht erfasst werde, wobei auch eine analoge Anwendung der gesetzlichen Regelungen nicht in Betracht komme.