Mietaufhebungsvertrag

Mietaufhebungsvertrag; Angebot; Annahmeerklärung; Schweigen als Annahme; Weitervermietung

Bezieht der Mieter die Mieträume zum vereinbarten Mietbeginn nicht und zahlt auch den Mietzins nicht, so kann er sich gegenüber der Mietzinsforderung des Vermieters, der nach entsprechender Ankündigung gegenüber dem Mieter die Räume an einen Dritten weitervermietet, aber auch von diesem keine Mietzinszahlungen erhält, nach Treu und Glauben nicht auf § 552 S. 3 BGB berufen.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist nicht einvernehmlich beendet worden. Entgegen der Auffassung des LG kann in dem Schreiben der Kl. v. 1.9.1995 kein Antrag auf Aufhebung des Mietvertrages gesehen werden. Ein Angebot zur einvernehmlichen Aufhebung eines Mietverhältnisses kann nur dann angenommen werden, wenn eine Erklärung einer Mietvertragspartei vorliegt, aus der zweifelsfrei hervorgeht, daß die Aufhebung des Mietverhältnisses begehrt oder dem Vertragspartner zumindest angetragen wird. Eine solche Erklärung enthält das Schreiben v. 1.9.1995 nicht. Darin hat sich die Kl. die fristlose Kündigung für den Fall, daß die Bekl. die Mieträume nicht bis zum 15.9.1995 geräumt haben sollte, lediglich vorbehalten. Sie hat damit jedoch nicht zum Ausdruck gebracht, daß sie der Bekl. das Angebot unterbreiten will, das Mietverhältnis aufzulösen, falls die Bekl. zum Bezug der Ladenräume innerhalb der genannten Frist nicht in der Lage sein sollte.

In dem Schreiben der Bekl. v. 5.9.1995 liegt daher nicht die Annahme, sondern allenfalls ein Angebot zum Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages. Die Erklärung der Bekl., sie sei mit der fristlosen Kündigung einverstanden, kann als derartiges Angebot ausgelegt werden, da die Bekl. ihren Willen zum Ausdruck bringt, unabhängig von der Wirksamkeit der von ihr angenommenen fristlosen Kündigung des Mietvertrages durch die Kl. das Mietverhältnis auf jeden Fall zu beenden. Dieses Angebot der Bekl. zum Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages hat die Kl. jedoch nicht angenommen. Eine Annahmeerklärung kann nicht ohne weiteres in der vorbehaltlosen Entgegennahme der Ladenschlüssel und dem Schweigen der Kl. auf das Schreiben der Bekl. v. 5 .9.1995 gesehen werden.

Das Schweigen auf ein Vertragsangebot gilt grundsätzlich nicht als dessen Annahme, sondern als dessen Ablehnung. Nur ausnahmsweise kann es als Zustimmung gewertet werden, wenn nach den Grundsätzen des redlichen Geschäftsverkehrs der Erklärungsempfänger eine konkrete Rechtspflicht zu widersprechen, zumindest zur Anmeldung von Vorbehalten, hat, so daß der Erklärende bei Ausbleiben einer Antwort darauf vertrauen darf, sein Geschäftspartner sei mit seiner Offerte einverstanden (BGH NJW 1981, 43, 44 [= WM 1981, 57]). Diese Grundsätze gelten auch im Rahmen eines Mietverhältnisses. Dieses begründet keine besonders enge oder gar personenbezogene Verbindung zwischen den Parteien, so daß sich daraus keine Pflicht zur Beantwortung von Schreiben der Gegenseite herleiten läßt (BGH a. a. O.). Zugunsten der Bekl. spricht zwar der Umstand, daß ein sorgfältiger Vertragspartner auf das Schreiben der Bekl. v. 5.9.1995 geantwortet hätte, insbesondere, da die Bekl. aufgrund des Schreibens der Kl. v. 1.9.1995 mit einer Reaktion der Kl. rechnen durfte, dies allein reicht jedoch zur Begründung einer Rechtspflicht zur Äußerung nicht aus (BGH a. a. O.).

Zudem muß bei der Prüfung, ob ein Vertragsangebot stillschweigend angenommen wurde, die Interessenlage des schweigenden Vertragsgegners beachtet werden. Bringt der angebotene Vertragsschluß für ihn rechtliche oder wirtschaftliche Nachteile, so ist bei der Wertung des Schweigens als Annahme größte Zurückhaltung geboten, denn gerade dann wird die Bereitschaft zur Annahme besonders gering sein, so daß der Antragende nicht mit einer Annahme rechnen kann, solange sie ihm nicht ausdrücklich erklärt ist (BGH a. a. O.). ...

Letztlich kann auch die Entgegennahme der Ladenschlüssel durch die Kl. nicht als konkludente Annahme des Angebots der Bekl. auf Aufhebung des Mietvertrages ausgelegt werden. Denn der Entgegennahme der unverlangt zugesandten Schlüssel kann ein Erklärungsinhalt nicht beigemessen werden. Denn dem Vermieter bleibt nichts anderes übrig, als die Schlüssel anzunehmen (BGH NJW 1981, 43, 45 [= WM 1981, 57]).

Die Kl. hat somit grundsätzlich einen Anspruch auf Mietzinszahlung für die Monate April bis einschließlich Oktober 1996. Dieser Mietzinsanspruch ist auch nicht etwa deshalb gemäß § 552 Satz 3 BGB entfallen, weil die Kl. das Ladenlokal zum 1.4.1996 an Herrn He. weitervermietet, und dieser die Ladenräume bezogen hat.

Zwar ist die Bekl. bei dieser Sachlage nach dem Wortlaut des § 552 Satz 3 BGB grundsätzlich nicht zur Zahlung des Mietzinses für den streitgegenständlichen Zeitraum verpflichtet, da sie in diesem Zeitraum wegen der seitens der Kl. vorgenommenen Weitervermietung nicht imstande war, die Mieträume zu nutzen. Es kann jedoch dem Mieter im Einzelfall nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) versagt sein, sich auf § 552 Satz 3 BGB zu berufen. So liegt es hier.

Der BGH hatte in seinem Urteil v. 31.3.1993 (BGH NJW 1993, 1645 [= WM 1993, 346]) über den Fall zu entscheiden, daß der Mieter unter Verletzung des Mietvertrages endgültig aus den Mieträumen ausgezogen war und keine Miete mehr zahlte, worauf der Vermieter die Räume anderweitig zu einem niedrigeren Mietzins weitervermietete und den Ursprungsmieter auf die Mietdifferenz in Anspruch nahm. Der BGH hat die Auffassung vertreten, daß sich der Ursprungsmieter gegenüber diesem Anspruch nach Treu und Glauben nicht auf § 552 S. 3 BGB berufen könne. Denn der Mieter, der vertragsbrüchig geworden sei, handele rechtsmißbräuchlich, wenn er sich gegenüber dem Vermieter, der sich redlich bemüht habe, durch die Weitervermietung aus der vom Mieter vertragswidrig geschaffenen Situation in beiderseitigem Interesse das Beste zu machen, auf § 552 S. 3 BGB berufe, zumal der Vermieter aufgrund des Umstandes, daß der Mieter auf die schriftliche Ankündigung der Weitervermietung nicht reagiert habe, davon ausgehen durfte, der Mieter wolle auch weiterhin von seinem vertraglichen Nutzungsrecht an den Mieträumen keinen Gebrauch machen (BGH NJW 1993, 1645, 1646 f. [= WM 1993, 346]).

Vorliegend ist die Sachlage zwar nicht identisch, denn die Kl. begehrt nicht nur Zahlung einer Mietdifferenz, sondern nimmt die Bekl. für die fraglichen Monate jeweils auf die gesamte ursprünglich vereinbarte Monatsmiete in Anspruch. Der Senat ist jedoch der Auffassung, daß die vom BGH entwickelten Grundsätze gleichwohl zur Anwendung kommen müssen. Denn die Kl. hat unwidersprochen vorgetragen, daß sie bisher aus der Weitervermietung an Herrn He. keine Mieteinnahmen erlangt hat. Zwar hat sie einen Mahnbescheid gegen Herrn He. erwirkt, Zahlungen indes von diesem bisher nicht erlangt. Würde man nun die Kl. auf die Vollstreckung aus dem auf der Grundlage des Mahnbescheides noch zu erwirkenden Vollstreckungsbescheid verweisen und die Bekl. gemäß § 552 Satz 3 BGB aus der Verpflichtung zur Mietzahlung entlassen, würde das grob vertragswidrige Verhalten der Bekl. keine für sie nachteiligen rechtlichen Auswirkungen haben. Dies wäre schon deshalb mit den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbaren, da die Kl. durch die Weitervermietung alles getan hat, um den Schaden für die Bekl. möglichst gering zu halten und es ihr schließlich durch die Weitervermietung bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Mietvertrages durch Herrn He. sogar gelungen wäre, die Bekl. von Mietzahlungen zumindest teilweise zu entlasten. Würde man unter diesen Umständen der Kl. das Haftungsrisiko aufbürden, würde sie schlechter gestellt, als sie stünde, wenn sie sich gar nicht um die Weitervermietung des Objektes gekümmert hätte. Denn eine rechtliche Verpflichtung hierzu bestand für die Kl. gegenüber der Bekl. nicht. In diesem Fall hätte die Kl. daher von der Bekl. ohne weiteres den Mietzins für den streitgegenständlichen Zeitraum verlangen können. Wenn die Kl. jedoch unter diesen Umständen nicht untätig bleibt, sondern durch ihr Tätigwerden dazu beitragen will, den Schaden für die Bekl. möglichst gering zu halten, darf ihr dies nicht zum Nachteil gereichen, zumal sie die Weitervermietung der Bekl. vorher angekündigt hatte, ohne daß diese hierauf reagiert und ihr Nutzungsrecht an den Mieträumen geltend gemacht hätte.

Der Senat verkennt nicht, daß die Kl. durch diese Entscheidung in die Lage versetzt wird, sowohl die Bekl., als auch Herrn He. auf Mietzinszahlung für den streitgegenständlichen Zeitraum in Anspruch zu nehmen. Der Bekl. verbleibt jedoch die Möglichkeit, gegen Begleichung der Klageforderung von der Kl. die Abtretung der noch offenen Zahlungsansprüche gegen Herrn He. zu verlangen. Ein dahingehender Anspruch steht der Bekl. aus §§ 667, 677, 681 S. 2 BGB zu ...