Mietaufhebungsvertrag

Mietaufhebungsvertrag; Neuvermietung; Bedingung

Ein Mietaufhebungsvertrag, der unter der Bedingung einer Neuvermietung geschlossen wurde, führt mit dem Abschluß des Folgemietvertrags ohne weiteres zum Erlöschen des alten Mietvertrags.

Die Kl. sind laut Mietvertrag v. 16.1.1989 Mieter einer Wohnung der Bekl. Mit Schreiben v. 24.9.1995 kündigten die Kl. das Mietverhältnis zum "nächstmöglichen Termin". Gemäß § 2 Ziffer 3 des Mietvertrags betrug die Kündigungsfrist sechs Monate. Unter dem 30.9.1995 wurde zwischen der Bekl. und der Zeugin K. ein Mietvertrag über die Wohnung abgeschlossen, der kurz nach Unterzeichnung des Vertrages - etwa eine Stunde später - wieder aufgelöst wurde. Die Wohnung wurde erneut ab Mitte Dezember 1995 vermietet.

Die Kl. haben behauptet, die Bekl. hätte sich bereiterklärt, sie aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn ein Nachmieter gefunden sei. Sie fordern den von ihnen an die Bekl. gezahlten Mietzins für November 1995 in Höhe von 928 DM zurück.

Das AG Saarbrücken hat der Klage im wesentlichen stattgegeben.

Die zulässige Berufung der Bekl. ist unbegründet.

Die Bekl. ist verpflichtet, den Kl. den für den Monat November 1995 geleisteten Mietzins in Höhe von 928 DM zurückzuzahlen, da zwischen den Parteien ein aufschiebend bedingter Mietaufhebungsvertrag zustande gekommen ist und mit Abschluß des Mietvertrags mit der Zeugin K. zum 1.11.1995 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis beendet worden ist.

Ist, wie in dem hier vorliegenden Fall, keine Ersatzmieterklausel vereinbart, so ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, da ihn keine Verwertungspflicht trifft. Vielmehr hat er einen Anspruch auf Vertragserfüllung, demgegenüber der Einwand des Mitverschuldens nicht durchgreift (Sternel, 3. Aufl. 1988, I 109). Der Vermieter kann nach Treu und Glauben auch gegen seinen Willen gehalten sein, den Mieter vorzeitig aus seinen vertraglichen Bindungen zu entlassen, wenn für diesen das weitere Festhalten am Vertrag bei Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen eine unbillige Härte bedeuten würde, was auf seiten des Mieters jedenfalls einen erheblichen Anlaß für die vorzeitige Vertragsaufhebung sowie die Stellung eines zumutbaren Ersatzmieters voraussetzt (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. 1988, B 102). Besondere Gründe, die für die Kl. einen erheblichen Anlaß für die vorzeitige Vertragsaufhebung darstellen könnten, haben diese nicht vorgetragen, so daß ihnen an sich kein Anspruch auf vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zustand.

Der Grundsatz, wonach der Anspruch des Mieters auf vorzeitige Vertragsentlassung stets ein besonderes Interesse voraussetzt, gilt aber dann nicht, wenn sich der Vermieter generell bereiterklärt hat, den Mieter bei Stellung eines Nachmieters aus dem Vertrag zu entlassen. In diesem Fall bringt der Vermieter zum Ausdruck, daß es ihm nicht auf die Person des Mieters, sondern ausschließlich auf die Vermietung als solche ankommt (Schmidt-Futterer/Blank a. a. O. B 108 a). In diesem Fall ist von einem aufschiebend bedingten Mietaufhebungsvertrag auszugehen, nach dem der ursprüngliche Mietvertrag mit dem Zustandekommen des Anschlußmietverhältnisses beendet wird. So lag es hier. Die in dem Schriftsatz der Bekl. v. 26.2.1996 zugestandenen Äußerungen der Bekl. auf die Frage der Kl. nach einer frühzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses sind gemäß den §§ 133, 157 BGB dahingehend auszulegen, daß die Bekl. mit einem Mietaufhebungsvertrag unter der aufschiebenden Bedingung einer Neuvermietung einverstanden gewesen ist. Gemäß den §§ 133, 157 BGB sind Verträge so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Die Orientierung an Treu und Glauben bedeutet, daß im Zweifel ein Auslegungsergebnis anzustreben ist, das die berechtigten Belange beider Parteien angemessen berücksichtigt und mit den Anforderungen des redlichen Geschäftsverkehrs in Einklang steht (Palandt/Heinrichs, 55. Aufl. 1996, § 133 Rn. 20). Die in dem Schriftsatz v. 26.2.1996 wiedergegebene Äußerung der Bekl., eine frühzeitige Entlassung "sei davon abhängig, wie die Neuvermietung gelinge", macht deutlich, daß sie die Kl. nicht aus dem Vertrag entlassen wollte, wenn nicht eine Neuvermietung zustande gekommen war, d. h. sie sich mit einem neuen Mieter vertraglich geeinigt hatte, daß unter dieser Voraussetzung aber eine Entlassung erfolgen solle. Maßgeblich war danach für sie der Abschluß eines neuen Mietvertrages. Soweit sie vorträgt, nur gesagt zu haben, "darüber könne man gegebenenfalls reden", kann dies insbesondere nach den oben dargestellten Grundsätzen von Treu und Glauben nicht dahingehend ausgelegt werden, daß erst nach dem Abschluß des Vertrages mit dem neuen Mieter noch über die Aufhebung des alten Mietverhältnisses verhandelt werden sollte. Eine solche Auslegung entspricht nicht den Anforderungen des redlichen Geschäftsverkehrs und ist auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Parteien nicht angezeigt, denn in diesem Fall würden über eine Wohnung zur gleichen Zeit zwei Mietverträge bestehen, d. h. sowohl die alten als auch die neuen Mieter könnten von dem Vermieter Erfüllung verlangen. Dieses Ergebnis ist auch nicht erforderlich, um den berechtigten Interessen des Vermieters an einer ununterbrochenen Vermietung und an der Verhinderung von Mietausfall gerecht zu werden. Seinen Interessen wird dann, wenn es ihm, wie in dem hier vorliegenden Fall, nicht auf die Person des Mieters ankommt, ausreichend durch einen unter der aufschiebenden Bedingung der Neuvermietung stehenden Mietaufhebungsvertrag Rechnung getragen. Der alte Mietvertrag erlischt erst mit dem wirksamen Abschluß des Folgemietvertrags. Der Vermieter hat es in der Hand, den Vertrag mit einem neuen Mieter seiner Wahl, der ihm die gleichen Sicherheiten bietet wie der Vormieter, abzuschließen. Er braucht sich nicht auf schlechtere Konditionen einzulassen und hat eine ausreichende Überlegungsfrist. Hat er sich dann aber entschieden und vertraglich gebunden, muß er sich

emietvertrags. Der Vermieter hat es in der Hand, den Vertrag mit einem neuen Mieter seiner Wahl, der ihm die gleichen Sicherheiten bietet wie der Vormieter, abzuschließen. Er braucht sich nicht auf schlechtere Konditionen einzulassen und hat eine ausreichende Überlegungsfrist. Hat er sich dann aber entschieden und vertraglich gebunden, muß er sich daran auch festhalten lassen. Es liegt in seinem Risikobereich, daß die Folgevermietung erfolgreich ist. Dieses Risiko kann er nicht auf den Mieter, der auf Neuvermietung keinen Einfluß hat, abwälzen. Es würde die berechtigten Interessen des Mieters außer acht lassen, der Rechtssicherheit und damit auch Treu und Glauben widersprechen, wenn der Vermieter noch nach Abschluß des Folgemietvertrages bei dem Vormieter Rückgriff nehmen könnte, wenn sich das neue Mietverhältnis als nicht so erfolgreich herausstellt wie erwartet. Nach all dem muß sich die Bekl. an dem von ihr mit der Zeugin K. geschlossenen Mietvertrag festhalten lassen und kann ihre Berufung keinen Erfolg haben.