Mietaufhebungsvertrag

Mietaufhebungsvertrag; Unmöglichkeit; Räumung; verspätet; Umzugskostenhilfe; Abstand; Leistungsverweigerung

Die vom Vermieter aus einem Mietaufhebungsvertrag folgende Zahlungsverpflichtung von Abstand und Umzugskostenhilfe entfällt, wenn der Mieter den ebenso vereinbarten Räumungstermin nicht einhält.

Die Kl. war aufgrund schriftlichen Vertrages seit Herbst 1978 Mieterin einer 3-Zimmer-Wohnung im Hause des Bekl. Am 13.11.1987 schlossen die Parteien einen Mietaufhebungsvertrag, der das Vertragsende spätestens bis zum 15.4.1988 vorsah und die Verpflichtung des Bekl. zur Zahlung von 4.000 DM zwei Wochen vor dem Auszugstermin sowie die Übernahme nachgewiesener Umzugskosten enthielt.

Mit Schreiben v. 10.3.1988 bat die Kl. um Verlängerung des Mietvertrages bis 30.5.1988, was der Kl. lediglich unter Reduzierung der zu zahlenden Summe auf 3.500 DM anzunehmen bereit war. Nachdem auf dieses und ein weiteres Schreiben des Bekl. v. 10.5.1988 keine Reaktion erfolgte, bot der Bekl. mit Schreiben v. 26.5.1988 die weitere Nutzung der Wohnung bis Juni 1988 an, unter Reduzierung des zu zahlenden Betrags jeweils um 500 DM pro Monat. Die Kl. zog zu dem von ihr genannten Termin am 31.5.1988 nicht aus und lehnte sämtliche Vorschläge des Bekl. ab.

Nachdem dieser daraufhin Räumungsklage gegen die Kl. erhoben hatte, erging am 23.8.1988 gegen sie ein Anerkenntnisurteil mit Räumungsfrist bis Ende Oktober. Der Auszug erfolgte schließlich am 26.11.1988.

Mit vorliegender Klage verlangt die Kl. Zahlung des vereinbarten Betrages in Höhe von 4.000 DM und entstandener Umzugskosten in Höhe von 840 DM und 234,42 DM. Die Klageforderung beläuft sich auf insgesamt 5.074,42 DM.

Der Bekl. hat demgegenüber geltend gemacht, seine Zahlungsbereitschaft habe nur für den Fall gegolten, daß die Kl. bis spätestens zum 15.4.1988 ausziehe. Das ergebe sich auch daraus, daß er einer Verlängerung nur unter Reduzierung des Betrags zugestimmt hätte. Da die Bekl. seine Angebote ausgeschlagen habe, sei er an den Vertrag nicht mehr gebunden.

Mit angefochtenem Urteil hat das AG die Klage abgewiesen mit der Begründung, daß die Kl. sich gemäß § 242 BGB als vertragsuntreue Partei nicht auf die Vereinbarung habe berufen können.

Gegen dieses Urteil hat die Kl. form- und fristgerecht Berufung eingelegt. Sie ist der Ansicht, daß sie zwar mit der Räumung in Verzug gekommen sei, der Bekl. aber nicht von dieser Vereinbarung zurückgetreten sei. Damit sei seine Gegenleistung nicht entfallen.

Die Berufung ist nicht begründet.

Der Kl. stehen aus dem Mietaufhebungsvertrag weder die Zahlung des Betrages von 4.000 DM noch die verauslagten Umzugskosten zu. Unstreitig war sie nicht in der Lage, den auf den 15.4.1988 festgesetzten Räumungstermin einzuhalten und die Wohnung vereinbarungsgemäß an den Bekl. herauszugeben. Damit ist gemäß § 325 BGB die der Kl. obliegende Leistung unmöglich geworden. Diese Unmöglichkeit hat auch die Kl. zu vertreten, denn es war allein ihre Sache, sich nach Abschluß des Vertrages um eine neue Wohnung zu bemühen.

Aufgrund dieser Sachlage stehen dem Bekl. gemäß § 325 BGB nach eigener Wahl mehrere Rechte zu. Er kann neben Schadensersatz wegen Nichterfüllung und Rücktritt vom Vertrag gemäß § 325 Abs. 1 Satz 3 sich auch entsprechend § 323 BGB darauf beschränken, den Wegfall seiner eigenen Leistungspflicht geltend zu machen. Das hat der Bekl. getan, nachdem die Kl. seine Angebote für den Abschluß einer anderen modifizierten Vereinbarung abgelehnt hatte. Infolgedessen war der Bekl. berechtigt, die Erfüllung des Aufhebungsvertrages unter diesen Voraussetzungen zu verweigern.

Das betrifft nicht nur die in § 9 geregelte Zahlung von 4.000 DM zwei Wochen vor dem vereinbarten Auszugstermin, sondern auch die in § 8 des Vertrages enthaltene Verpflichtung, die nachgewiesenen Umzugskosten zu erstatten. Der Vertrag stellt nämlich eine Einheit dar, die auf der einen Seite den zeitlich festgelegten Auszug der Kl. regelte, und auf der anderen Seite die dafür vom Bekl. gewährten Vergünstigungen beinhaltete. Das bedeutete, daß im Falle des Scheiterns des Vertrages der Bekl. von seinen Zahlungsverpflichtungen insgesamt befreit sein sollte.

An diesem Ergebnis ändert auch nichts, daß die Kl. in dem gegen sie eingeleiteten Räumungsverfahren den Anspruch des Bekl. anerkannt hat, ohne sich möglicherweise insoweit auf § 10 der Vereinbarung zu berufen. Ihr nachträgliches Verhalten hat keinen Einfluß auf die Vereinbarung und die sich aus ihrem Unvermögen zur Erfüllung des Vertrages ergebenden Folgen.