Mietaufhebungsanspruch

Mietaufhebungsanspruch; Aufhebungsvertrag; Nachmietergestellung

1. Der Vermieter ist auch ohne Darlegung eines berechtigten und überwiegenden Interesses des Mieters an der vorzeitigen Aufhebung des Mietverhältnisses dann zur Prüfung der Verität des Interesses eines Nachmieters und dessen Bonität verpflichtet, wenn er auf die vorzeitige Kündigung seitens des Mieters diesem gegenüber seine Bereitschaft erklärt hat, ihn vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn ein solventer Nachmieter gefunden wird.

2. Der Vermieter, der trotz dieser Erklärung Nachmietinteressenten ohne eigene Prüfung sofort wieder an den Mieter zurückverweist, muß sich so behandeln lassen, als ob ein Mietvertrag mit einem Nachmieter zustande gekommen wäre.

Zwar hatte der Kl. gegen die Bekl. keinen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag, da er nicht dargelegt hat, daß er ein erhebliches berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrages hatte, das dasjenige der Bekl. am Fortbestand des Vertrages weit überwog und als vorrangig anzusehen gewesen wäre. Nur unter dieser Voraussetzung wäre die Bekl. auch ohne ihre weiteren Erklärungen verpflichtet gewesen, den Kl. vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen (vgl. dazu OLG Hamburg, GE 1987, 727 = ZMR 1987, 93/OLG Karlsruhe NJW 1981, 1741 = ZMR 1981, 269 = WM 1981, 173).

Die Bekl. war aber sodann aufgrund ihres Schreibens vom 8. Juli 1985 verpflichtet, an dem Zustandekommen eines Mietvertrages mit einem von dem Kl. gestellten Nachmieter mitzuwirken. Aus der Kündigung des Kl. vom 27. Juni 1985 ist sein Wille, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu beenden, für die Bekl. klar erkennbar gewesen. Daher ist seine Kündigung, die sonst erst zum 28. Februar 1986 wirksam geworden wäre, als Angebot zur vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrages zum 30. September 1985 anzusehen, da er zu diesem Zeitpunkt gekündigt hat. Denn die Umdeutung einer unwirksamen Kündigung in ein Angebot auf Aufhebung des Vertrages ist dann möglich, wenn der Wille, den Vertrag zu beenden, für den Vertragsteil, für den die Kündigung bestimmt ist, bei Abgabe der Kündigungserklärung zweifelsfrei erkennbar ist (BGH, MDR 1981, 665 m.w.Nachw.). Daran bestehen hier auch deswegen keine Zweifel, weil die Bekl. selbst keine Zweifel an diesem Beendigungswillen des Kl. hatte, wie sich aus ihrem Schreiben vom 8. Juli 1985 ergibt, in welchem sie von der Wirksamkeit der Kündigung - allerdings erst zum 28. Februar 1986 - ausgegangen ist.

Die Bekl. hat das in der Kündigung des Kl. vom 27. Juni 1985 liegende Angebot auf Abschluß eines Aufhebungsvertrages zum 30. September 1985 dadurch angenommen, daß sie in ihrem Schreiben vom 8. Juli 1985 ihre Bereitschaft erklärte, den Kl. "für den Fall, daß ein solventer Nachmieter gefunden wird, ... vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen".

Zwar stand dieser Aufhebungsvertrag unter der aufschiebenden Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB), daß ein "solventer Nachmieter gefunden wird". Diese Bedingung gilt aber als eingetreten (§ 162 Abs.1 BGB), da die Bekl. als diejenige Vertragspartei, zu deren Nachteil diese Bedingung gereichen würde, ihren Eintritt wider Treu und Glauben verhindert hat. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme der ersten Instanz hat die Bekl. in den Fällen, in denen sich von dem Kl. gestellte Mietinteressenten bei ihr gemeldet haben, diese stets an den Kl. verwiesen, obwohl sie aufgrund ihres Schreibens vom 8. Juli 1985 verpflichtet war, das Interesse dieser Anrufer und ihre Solvenz sowie ihre Mietabsichten näher zu prüfen, um feststellen zu können, ob es sich um einen "solventen Nachmieter" handelte. Zwar wäre die Bekl. nicht verpflichtet gewesen, mit jedem der Mietinteressenten sogleich einen Mietvertrag abzuschließen. Sie war aber aufgrund ihres Schreibens vom 8. Juli 1985 zumindest verpflichtet, die Verität des Mietinteresses und die Bonität der Mietinteressenten zu prüfen, um ihrerseits entscheiden zu können, ob es sich um einen geeigneten Nachmieter handelte. Die Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß sie zur Erfüllung dieser Mitwirkungspflicht nicht in der Lage gewesen ist, weil sie keinen Schlüssel zur Wohnung gehabt habe, dieser sich vielmehr noch im Besitz des Kl. befunden habe. Denn - wie sich aus den Bekundungen des in erster Instanz vernommenen Zeugen, des Vaters des Kl., ergibt - sie hat Anfang September oder Ende August 1985 es abgelehnt, die ihr angebotenen Wohnungsschlüssel von dem Vater des Kl. entgegenzunehmen. Damit hat sie sich selbst der Möglichkeit begeben, etwaigen Mietinteressenten die Wohnung sofort zu zeigen. Im übrigen lag der Schwerpunkt ihrer Mitwirkungspflicht nicht in dem Zeigen der Wohnung - insoweit hätte sie dann auch die Schlüssel vom Kl. zurückfordern können - sondern - wie bereits ausgeführt - in der Prüfung der Verität und Bonität des Mietinteressenten. Diese Prüfung hat sie unterlassen, weil sie die Mietinteressenten sofort an den Kl. verwiesen hat.