Mietansprüche im Urkundenprozeß

Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozeß geltend gemacht werden.

Die Parteien schlossen am 3. Juni 2003 einen Mietvertrag über eine 4-Zimmer-Wohnung; als monatliche Miete wurde ein Betrag von 660 € vereinbart. Für November 2003 zahlte die Bekl. lediglich 169,80 €. Die Kl. macht im Urkundenprozeß unter Vorlage des Mietvertrages die Differenz von 490,20 € nebst Zinsen geltend. Die Bekl. hat die Auffassung vertreten, der Urkundenprozeß sei unstatthaft. Hilfsweise hat sie beantragt, ihr die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorzubehalten. Sie hat in Höhe der Klageforderung mit Gegenforderungen aufgerechnet und darüber hinaus behauptet, das Mietobjekt weise Mängel auf. Das Amtsgericht hat die Klage als im gewählten Verfahren unstatthaft und daher unzulässig abgewiesen. Die Berufung der Kl. ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Klagebegehren weiter.

I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Das Amtsgericht habe die Klage im Urkundenprozeß zu Recht als unzulässig abgewiesen. Jedenfalls dann, wenn bei einem Vertrag über die Miete von Wohnraum substantiiert Mängel vorgetragen würden, sei die Geltendmachung rückständiger Mietzinsansprüche im Urkundenprozeß nicht statthaft. Dies folge aus den Besonderheiten der gesetzlichen Regelung der Wohnraummiete. Anders als bei der gewerblichen Miete seien von den gesetzlichen Regelungen über die Mietminderung abweichende Vereinbarungen, auch soweit sie das Minderungsrecht nur mittelbar berührten, unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Dem Mieter solle nach dem Willen des Gesetzgebers eine rasche Anpassung des Mietzinses an den verschlechterten Zustand der Mietsache ermöglicht werden. Dieses Ziel des Gesetzgebers werde bei Durchführung eines Urkundenprozesses tangiert. Da der Mieter seinen Vortrag zur Mietminderung in der Regel nicht durch im Urkundenprozeß zugelassene Beweismittel beweisen könne, müsse er aufgrund eines Vorbehaltsurteils zunächst trotz vorhandener Mängel den vollen Mietzins zahlen. Der Frage der Minderungsbefugnis werde erst im Nachverfahren nachgegangen. Hierdurch würde die starke Rechtsstellung des Mieters aus § 536 Abs. 4 BGB über den Umweg des Prozeßrechts in unzulässiger Weise umgangen. II. Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat die Statthaftigkeit des Urkundenprozesses nach § 592 Satz 1 ZPO für die Geltendmachung der Klageforderung auf rückständige Miete zu Unrecht verneint. 1. Nach einer Entscheidung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 10. März 1999 (XII ZR 321/97 = NJW 1999, 1408 = WM 1999, 1286 unter II) können Mietforderungen aus einem gewerblichen Mietverhältnis im Urkundenprozeß nach §§ 592 ff. ZPO eingeklagt werden. Für die Wohnraummiete ist auch nach dieser Entscheidung umstritten geblieben, ob die Wahl des Urkundenprozesses für die Geltendmachung rückständiger Miete statthaft ist. Die überwiegende Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum hält den Urkundenprozeß für zulässig (LG Frankfurt NZM 2000, 541 = WuM 2000, 314 = NJW-RR 2000, 1464; AG Hannover MDR 2003, 326; Bub/Treier/Fischer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VIII Rdnr. 41; Scholz in Schmid, Miete und Mietprozeß, 4. Aufl., Kap. 24 Rdnr. 124 ff.; MünchKomm-ZPO/Braun, 2. Aufl., vor § 592 Rdnr. 3 a; Musielak/Voit, ZPO, 4. Aufl., § 592 Rdnr. 5; Thomas/Putzo/Reichold, ZPO, 26. Aufl., § 592 Rdnr. 3; Börstinghaus NZM 1998, 89, 90 f.; Heim ZMR 1999, 372, 374; Kraemer WuM 2000, 515, 516; Malitz MDR 1997, 899 f.; Michalski ZMR 1996, 637 ff.; Sturhahn NZM 2004, 441 ff.). Nach anderer Ansicht ist dagegen die Klage auf Mietzahlung im Urkundenprozeß nicht statthaft, jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter einer Wohnung Mängel der Mietsache einwendet (AG Brandenburg NZM 2002, 382; LG Göttingen NZM 2000, 1053; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 Rdnr. 434 i. V. m. Rdnrn. 370 ff.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., V Rdnr. 37; ders., Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 1470; Blank NZM 2000, 1083, 1085 ff.; Eisenhardt MDR 1999, 901 ff.; vgl. auch Greiner NJW 2000, 1314; offengelassen von OLG Braunschweig NZM 2001, 371 = WuM 2001, 186 = ZMR 2001, 523). 2. Der Senat hält die erstgenannte Auffassung für richtig. a) § 592 Satz 1 ZPO öffnet den Urkundenprozeß grundsätzlich unterschiedslos für die Geltendmachung aller Ansprüche, welche die Zahlung

085 ff.; Eisenhardt MDR 1999, 901 ff.; vgl. auch Greiner NJW 2000, 1314; offengelassen von OLG Braunschweig NZM 2001, 371 = WuM 2001, 186 = ZMR 2001, 523). 2. Der Senat hält die erstgenannte Auffassung für richtig. a) § 592 Satz 1 ZPO öffnet den Urkundenprozeß grundsätzlich unterschiedslos für die Geltendmachung aller Ansprüche, welche die Zahlung einer bestimmten Geldsumme zum Gegenstand haben. Das ist bei Mietforderungen der Fall. b) Voraussetzung für die Statthaftigkeit des Urkundenprozesses ist nach § 592 Satz 1 ZPO lediglich, daß sämtliche zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können. Im vorliegenden Fall ist dies durch Vorlage des Mietvertrags, der beginnend am 1. Juni 2003 auf unbestimmte Zeit geschlossen ist und die vereinbarte Miete ausweist, geschehen. Der Statthaftigkeit des Urkundenprozesses steht nicht entgegen, daß die Bekl. Mängel der Mietsache behauptet hat und - diesen Vortrag als richtig unterstellt - der Anspruch auf die Miete daher gemäß § 536 Abs. 1 BGB von Gesetzes wegen ganz oder teilweise erloschen ist. Das Vorliegen eines Sachmangels hat nicht zur Folge, daß deshalb die Höhe der Miete vom Vermieter nicht mehr im Sinne von § 592 Satz 1 ZPO durch Urkunden bewiesen werden könnte (so aber KG NZM 1998, 402; LG München WuM 1998, 558; LG Augsburg WuM 1993, 416; AG Brandenburg NZM 2002, 382, 383; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 1470). Denn die Mangelfreiheit der Mietsache gehört nicht zu den zur Begründung des Anspruchs auf Miete erforderlichen Tatsachen. Vielmehr begründet die infolge der Mangelhaftigkeit eintretende Mietminderung eine materiell-rechtliche Einwendung des Mieters gegen die Forderung auf Mietzahlung, die im Prozeß von dem Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen ist (BGH, Beschluß vom 10. März 1999, aaO.; Sturhahn NZM 2004, 441, 442; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, Bd. 1, 2. Aufl., § 537 Rdnrn. 1 f.). Ob der Mieter auch dann die Beweislast für Mängel der Mietsache trägt, wenn er sich nicht (nur) auf eine Mietminderung beruft, sondern im Hinblick auf das Vorliegen von Mängeln - soweit der Vermieter trotzdem noch Anspruch auf Mietzahlung hat - die Einrede des nichterfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB erhebt, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung (vgl. dazu Greiner, NJW 2000, 1314, 1315; Sturhahn, NZM 2004, 441, 442 f.; zum Zurückbehaltungsrecht des Pächters nach § 320 BGB wegen Mängeln der Pachtsache BGHZ 84, 42, 45 ff.; zur Beweislast für die Erfüllung der bestrittenen Gegenleistung im Falle des § 320 BGB Senatsurteil vom 7. Oktober 1998 - VIII ZR 100/97 -, NJW 1999, 53, unter II 4). Die Bekl. hat die Einrede des nichterfüllten Vertrages weder ausdrücklich erhoben, noch hat sie zu erkennen gegeben, daß sie die geforderte Miete im Hinblick auf das Ausbleiben einer Mängelbeseitigung durch die Kl. lediglich vorübergehend ganz oder teilweise zurückbehalten will. Sie macht mit der Mietminderung vielmehr ein endgültiges Erlöschen des Anspruchs auf Miete geltend.

c) Die Statthaftigkeit des Urkundenprozesses wird schließlich nicht durch Regelungen des materiellen Mietrechts ausgeschlossen. Die Befürworter der Ansicht, die die Verfolgung von Mietansprüchen aus Wohnraummietverträgen im Urkundenprozeß für unzulässig hält, führen zur Begründung im wesentlichen an, durch diesen würden Vorschriften des sozialen Mietrechts, insbesondere § 536 Abs. 4 BGB (§ 537 Abs. 3 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) und § 556 b Abs. 2 BGB (§ 552 a BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) unterlaufen. Die genannten Vorschriften sollten dem Wohnungsmieter eine Möglichkeit zur raschen Anpassung der Miete an den verschlechterten Zustand der Mietsache einräumen (Blank, NZM 2000, 1083, 1086). Der Mieter, der regelmäßig nicht in der Lage sei, Mängel der Mietsache mit den im Urkundenprozeß zugelassenen Beweismitteln nachzuweisen, wäre aufgrund des "ersten Urkundenanscheins" zunächst zur Zahlung zu verurteilen. Dadurch würde dem Schutzbedürfnis des sozial schwächeren Mieters, der zur Sicherheitsleistung nicht in der Lage sei und durch Vollstreckungsmaßnahmen zunächst einmal in Bedrängnis geriete, nicht genügend Rechnung getragen (Sternel, Mietrecht, aaO.; AG Brandenburg NZM 2002, 382). Das dem Wohnungsmieter durch das Verbot der Beschränkung bestimmter Gewährleistungsrechte zuerkannte Privileg werde durch den Urkundenprozeß wieder beseitigt, weil er in der Mehrzahl der Fälle durch ein Vorbehaltsurteil gezwungen werde, erst zu zahlen oder zumindest Sicherheit zu leisten, bevor die Berechtigung seiner Ansprüche gerichtlich überprüft werden könne (Eisenhardt, MDR 1999, 901, 902). Dieser Argumentation steht entgegen, daß die Vorschriften des § 536 Abs. 4 BGB und des § 556 b Abs. 2 Satz 2 BGB unmittelbar nur rechtsgeschäftliche Vereinbarungen verbieten, durch die zu Lasten des Mieters von den Minderungsvorschriften des § 536 Abs. 1 bis 3 BGB und der Aufrechnungsbefugnis des Mieters nach § 556 b Abs. 2 Satz 1 BGB abgewichen wird (Kraemer, WuM 2000, 515, 516). Mit der Inanspruchnahme des Urkundenprozesses macht der Vermieter dagegen Gebrauch von einer durch die Zivilprozeßordnung eingeräumten Befugnis, die grundsätzlich allen Gläubigern einer Geldschuld zukommt. Das materielle Mietrecht bietet keine hinreichende Legitimation für eine teleologische Reduktion der §§ 592 ff. ZPO dahingehend, daß Mietansprüche aus Wohnraummietverhältnissen nicht als ein auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme gerichteter Anspruch im Sinne von § 592 Satz 1 ZPO anzusehen sind. aa) Die Nachteile, die den Mieter durch die Verfolgung des Anspruchs auf Miete im Urkundenprozeß treffen, sind geringer und anderer Art als diejenigen, die ihm aus von § 536 Abs. 1 bis 3 BGB und von § 556 b Abs. 2 Satz 1 BGB abweichenden rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen drohen. § 536 Abs. 4 BGB soll zwar nicht nur den völligen Ausschluß einer Mietminderung bei Sach- oder Rechtsmängeln verhindern, sondern verbietet jede Einschränkung und Beschränkung der Minderung und steht damit auch einer vertraglichen Bestimmung entgegen, die den Mieter für die Geltendmachung der Minderung in die aktive Klagerolle zwingt (Senatsurteil, BGHZ 127, 245, 252 f.). Dies geschieht jedoch nicht, wenn der Vermieter seine Mietzahlungsansprüche im Urkundenprozeß geltend macht. Der Mieter wird dadurch keinen anderen Nachteilen ausgesetzt als alle im Urkundenprozeß Bekl., die die von ihnen geltend gemachten rechtsvernichtenden Einwendungen nicht mit nach § 595 Abs. 2 ZPO

wingt (Senatsurteil, BGHZ 127, 245, 252 f.). Dies geschieht jedoch nicht, wenn der Vermieter seine Mietzahlungsansprüche im Urkundenprozeß geltend macht. Der Mieter wird dadurch keinen anderen Nachteilen ausgesetzt als alle im Urkundenprozeß Bekl., die die von ihnen geltend gemachten rechtsvernichtenden Einwendungen nicht mit nach § 595 Abs. 2 ZPO zulässigen Beweismitteln nachweisen können. Er wird zwar durch ein Vorbehaltsurteil zunächst zur Zahlung verurteilt, kann jedoch im Nachverfahren - mithin noch in demselben Prozeß - die Minderung unbeschränkt geltend machen (§ 599 ZPO) und bleibt damit in der Rolle desjenigen, der sich mit der Minderung gegenüber dem Klageanspruch verteidigen kann. Die Vollstreckung aus einem vor Rechts kraft nach § 708 Nr. 4 ZPO ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbaren Vorbehaltsurteil kann er nach § 711 Satz 1 ZPO durch Sicherheitsleistung abwenden, es sei denn, daß der Vermieter vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. Würde die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen, so hat auf seinen Antrag das Gericht nach § 712 ZPO bis zum rechtskräftigen Abschluß des Vorbehaltsverfahrens die Vollstreckung einschränkende oder ausschließende Schutzanordnungen zu treffen, wenn und soweit nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht. bb) Die Notwendigkeit, zur Abwendung der Vollstreckung aus dem nicht rechtskräftigen Vorbehaltsurteil Sicherheit zu leisten oder bei Sicherheitsleistung durch den Vermieter bzw. nach Rechtskraft des Vorbehalturteils den ausgeurteilten Betrag vorläufig zahlen zu müssen, stellt keine mit dem Rechtsgedanken von § 536 Abs. 4 BGB und § 556 b Abs. 2 Satz 2 BGB unvereinbare, unzumutbare Belastung des Mieters dar. Die erforderliche Sicherheitsleistung bzw. Zahlung deckt sich der Höhe nach im wesentlichen mit der vereinbarten Miete und muß nur für den Zeitraum erfolgen, in dem gerade noch ungeklärt ist, ob die Mietsache tatsächlich Mängel aufweist und der Mieter deshalb von der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise befreit ist. Das Vertrauen des Mieters, wegen Mängeln keine oder nur eine geminderte Miete zahlen zu müssen, ist angesichts der durch § 536 BGB angeordneten Beweislastverteilung nur in dem Umfang berechtigt und geschützt, in dem er einen Mangel darlegen und mit den prozeßrechtlich zulässigen Mitteln beweisen kann. Ist der Mieter zur Sicherheitsleistung nicht in der Lage und würde die Vollstreckung einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen, kann die Zwangsvollstreckung aus dem Vorbehaltsurteil für die Dauer des Nachverfahrens auch ohne Sicherheitsleistung einstweilen eingestellt werden (§ 707 ZPO), wenn die Geltendmachung der Rechte des Mieters im Nachverfahren Aussicht auf Erfolg hat. Stellt sich im Nachverfahren heraus, daß der Klageanspruch wegen einer Minderung unbegründet war, hat der Mieter zudem gemäß § 600 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit § 302 Abs. 4 Satz 3 ZPO Anspruch auf Ersatz des Schadens, der ihm durch die Vollstreckung aus dem Vorbehaltsurteil oder durch eine zur Abwendung der Vollstreckung gemachte Leistung entstanden ist. Diesen (verschuldensunabhängigen) Anspruch kann er nach §§ 600 Abs. 2, 302 Abs. 4 Satz 4 ZPO noch in dem anhängigen Rechtsstreit geltend machen, oder er kann mit diesem Anspruch gegen zukünftige Mietforderungen des Vermieters aufrechnen. Die Geltendmachung von Mietansprüchen durch den Vermieter im Urkundenprozeß schränkt nach alledem die dem Mieter nach §§ 536, 556 b Abs. 2 BGB zustehenden

kann er nach §§ 600 Abs. 2, 302 Abs. 4 Satz 4 ZPO noch in dem anhängigen Rechtsstreit geltend machen, oder er kann mit diesem Anspruch gegen zukünftige Mietforderungen des Vermieters aufrechnen. Die Geltendmachung von Mietansprüchen durch den Vermieter im Urkundenprozeß schränkt nach alledem die dem Mieter nach §§ 536, 556 b Abs. 2 BGB zustehenden Rechte nicht in einer Weise ein, die den Schluß nahelegte, es beruhe auf einem Versehen des Gesetzgebers, daß § 592 Satz 1 ZPO seinem Wortlaut nach auch Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverhältnissen umfaßt, während gleichzeitig rechtsgeschäftliche Einschränkungen der Minderung nach § 536 Abs. 4 BGB und der Aufrechnungsbefugnis des Mieters nach § 556 b Abs. 2 Satz 2 BGB verboten sind. Eine entsprechende richterliche Einschränkung des Anwendungsbereichs von § 592 Satz 1 ZPO im Wege der teleologischen Reduktion der Norm kommt deshalb nicht in Betracht. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. 1. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil sie aufgrund der Feststellungen des Berufungsgerichts zur Entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der Klage ist danach im Urkundenprozeß durch Vorbehaltsurteil stattzugeben, und der Bekl. ist im Hinblick auf ihren Widerspruch gegen die Klageforderung die Ausführung ihrer Rechte vorzubehalten (§ 599 Abs. 1 ZPO).

2. Wegen des Nachverfahrens ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. In Rechtsprechung (OLG Frankfurt MDR 1977, 236) und Schrifttum (Rosenberg/Schwab/Gottwald, Zivilprozeßrecht, 15. Aufl., § 163 III 6; Thomas/Putzo/Reichold, ZPO, 26. Aufl., § 600 Rdnr. 3, anders dagegen § 538 Rdnr. 22) wird allerdings teilweise die Auffassung vertreten, für das Nachverfahren sei stets die erste Instanz zuständig, also auch dann, wenn dort die Klage abgewiesen und das Vorbehaltsurteil erst vom Berufungsgericht erlassen worden sei; jedenfalls müsse das Berufungsgericht in diesem Fall den Rechtsstreit in analoger Anwendung von § 538 Abs. 2 Nr. 5 ZPO (§ 538 Abs. 1 Nr. 4 ZPO in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung) an die erste Instanz zurückverweisen (OLG München NJW-RR 1987, 1024; Baumbach/Lauterbach/Albers, ZPO, 63. Aufl., § 538 Rdnr. 18; Baumbach/Lauterbach/Hartmann, ZPO, 63. Aufl., § 600 Rdnr. 3; MünchKommZPO/Braun, 2. Aufl., § 600 Rdnr. 6). Nach anderer Ansicht (RGZ 29, 368, 369; 57, 184; RG; Gruchot's Beiträge Bd. 38 [1894], 171; Musielak/Voit, ZPO, 4. Aufl., § 600 Rdnr. 5; Stein-Jonas/Schlosser, ZPO, 21. Aufl., § 600 Rdnr. 14) fällt das Nachverfahren bei dem Gericht an, das das Vorbehaltsurteil erläßt, im Beispielsfall also beim Berufungsgericht - an dessen Stelle der Senat entscheidet -, und kann dieses auch von der Zurückverweisung absehen, wenn es das für sachdienlich hält (BGH, Urteil vom 17. September 1987 - IX ZR 208/86 -, NJW-RR 1988, 61, unter II, für die Rechtslage vor Inkrafttreten des Zivilprozeßreformgesetzes). Der Senat ist der Auffassung, daß auf der Grundlage des seit dem 1. Januar 2002 geltenden Rechts grundsätzlich das Berufungsgericht zur Verhandlung und Entscheidung des Nachverfahrens zuständig ist, wenn die erste Instanz die Klage abgewiesen hat und das Vorbehaltsurteil erst auf Rechtsmittel des Kl. ergeht. Eine fortbestehende Anhängigkeit des Nachverfahrens in erster Instanz kommt in diesem Fall nicht in Betracht; der Rechtsstreit ist durch die Berufung gegen das klageabweisende Urteil vollständig in der Berufungsinstanz angefallen (vgl. RG, Gruchot's Beiträge Bd. 38 [1894], 171, 173). Dieses hat gemäß § 538 Abs. 1 ZPO regelmäßig in der Sache selbst zu entscheiden. Eine Zurückverweisung setzt, wenn nicht das angefochtene Urteil ein entgegen den Voraussetzungen des § 301 ZPO erlassenes Teilurteil ist, einen dahingehenden Antrag voraus (§ 538 Abs. 2 Satz 3 ZPO). Schon daran fehlt es im vorliegenden Fall. Ob auf einen entsprechenden Antrag hin eine Zurückverweisung an die erste Instanz in analoger Anwendung von § 538 Abs. 2 Nr. 5 ZPO nach pflichtgemäßem Ermessen des Berufungsgerichts erfolgen dürfte oder sogar erforderlich wäre und ob der Senat die Entscheidung darüber anstelle des Berufungsgerichts selbst treffen könnte (vgl. BGH, Urteil vom 17. September 1987, aaO.), bedarf hier keiner Entscheidung.

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, daß der Vermieter von Wohnraum rückständige Miete im Urkundenprozeß geltend machen kann, auch wenn der Mieter Mängel der Wohnung einwendet.

Die Parteien schlossen einen schriftlichen Mietvertrag über eine Vier-Zimmer-Wohnung zu einer monatlichen Miete in Höhe von 660 €. Für November 2003 zahlte der Mieter unter Berufung auf eine Gegenforderung (Mietminderung) lediglich 169,80 €. Den Differenzbetrag von 490,20 € hat der Vermieter unter Vorlage des Mietvertrags im Urkundenprozeß eingeklagt. Der Mieter hat demgegenüber Mängel der Wohnung geltend gemacht, die er jedoch nicht mit den im Urkundenprozeß zulässigen Beweismitteln (Urkundenbeweis und Parteivernehmung) belegen konnte. Die Vorinstanzen haben die Klage als im Urkundenprozeß unstatthaft abgewiesen. Auf die Revision des Vermieters hat der Bundesgerichtshof den Mieter zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt und ihm die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren vorbehalten.

Die Rechtsproblematik: Gemäß § 592 Satz 1 der Zivilprozeßordnung (ZPO) kann ein Anspruch auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme im Urkundenprozeß geltend gemacht werden, wenn sämtliche zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können. Erhebt der Prozeßgegner Einwendungen gegen die Klageforderung, muß er die zugrundeliegenden Tatsachen, soweit sie streitig sind, gemäß § 595 Abs. 2 ZPO durch Urkunden oder durch Parteivernehmung beweisen. Gelingt ihm dies nicht, ist der Klage durch Vorbehaltsurteil zunächst stattzugeben; dem Beklagten ist die Ausführung seiner Rechte vorzubehalten. Im sogenannten Nachverfahren muß sodann mit allen im Zivilprozeß zugelassenen Beweismitteln festgestellt werden, ob die Einwendungen des Beklagten berechtigt sind. Ist dies der Fall, wird das Vorbehaltsurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Der Kläger ist in diesem Fall auch ohne Verschulden zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der dem Beklagten durch die Vollstreckung des Vorbehaltsurteils oder durch eine zur Abwendung der Vollstreckung gemachte Leistung entstanden ist.

Der VIII. Zivilsenat hat entschieden, daß die durch § 592 Satz 1 ZPO grundsätzlich jedem Gläubiger einer Geldschuld eingeräumte Befugnis, im Urkundenprozeß einen vorläufigen Titel gegen den Schuldner zu erlaangen, auch dem Vermieter von Wohnraum zusteht, der unter Vorlage des Mietvertrags rückständige Miete geltend macht.

Zwar wird nach § 536 Abs. 1 BGB bei Mängeln der Mietsache die geschuldete Miete automatisch von Gesetzes wegen gemindert. Jedoch gehört die Mangelfreiheit der Mietsache nicht zu den zur Begründung des Anspruchs auf Miete erforderlichen Tatsachen. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB sind Mängel vom Mieter darzulegen und zu beweisen, wenn er die Mietsache übernommen hat.

Der Inanspruchnahme des Urkundenprozesses steht auch nicht entgegen, daß Vereinbarungen, die die gesetzlich eintretende Mietminderung zum Nachteil des Mieters ausschließen oder einschränken, bei Wohnraummietverhältnissen gemäß § 536 Abs. 4 BGB (unzulässiger vertraglicher Ausschluß des Mietminderungsrechts) unwirksam sind. Zwar hat der Urkundenprozeß zur Folge, daß der Mieter, der die von ihm geltend gemachten Mängel regelmäßig wie auch im zur Entscheidung stehenden Fall nicht mit den im Urkundenprozeß zugelassenen Beweismitteln nachweisen kann, zunächst durch Vorbehaltsurteil zur Zahlung der Miete verurteilt wird, und daß erst im Nachverfahren über das Vorliegen von Mängeln und eine sich daraus ergebende Mietminderung entschieden wird. Der Bundesgerichtshof hat jedoch ausgeführt, daß der Mieter den Nachteilen, die ihm durch eine Vollstreckung aus dem Vorbehaltsurteil möglicherweise entstehen, weitgehend durch die Schutzanordnungen der Zivilprozeßordnung begegnen kann, und daß er zudem durch eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters abgesichert ist.

Diese Nachteile sind daher im wesentlichen vorläufiger Natur und nicht zu vergleichen mit einer Beeinträchtigung seiner Rechtsstellung, die ihm durch eine nach § 536 Abs. 4 BGB unzulässige rechtsgeschäftliche Vereinbarung droht. Das materielle Mietrecht rechtfertigt es deshalb nicht, die prozessualen Befugnisse des Vermieters aus § 592 Satz 1 ZPO entgegen dem umfassenden Wortlaut der Vorschrift einzuschränken. Der BGH hat den Rechtsstreit zur Durchführung des Nachverfahrens an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB ist durch ein Minderungsrecht des Mieters nach § 536 nicht ausgeschlossen, kann also daneben geltend gemacht werden. Es hat den Sinn eines Druckmittels gegen den Vermieter, um diesen zur Beseitigung der Mängel zu veranlassen. Vorliegend hatte der Mieter die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nicht erhoben, sondern sich wegen Mietminderung auf ein endgültiges Erlöschen des Anspruchs berufen. Demgemäß mußte der BGH nicht dazu Stellung nehmen, ob beim Zurückbehaltungsrecht der Mieter auch die Beweislast für Mängel der Mietsache trägt. In diesem Zusammenhang verweist der BGH jedoch auf sein Urteil vom 17. Oktober 1998 - VIII ZR 100/97 - = NJW 1999, 53 unter II 4, in dem er die Beweislast des Klägers für die Erfüllung der bestrittenen Gegenleistung (Überlassung einer mangelfreien Wohnung) annimmt. Dieser Beweis dürfte im Urkundenprozeß durch den Vermieter nur dann geführt werden können, wenn er die Beseitigung der vom Mieter angeführten Mängel urkundlich beweist, etwa durch Werklohnrechnungen. Ansonsten würde die Einrede des nichterfüllten Vertrages zur Verurteilung Zug um Zug gegen Mängelbeseitigung führen.