Mietanpassungsvereinbarung

Mietanpassungsvereinbarung; Inflationsausgleichserhöhung; Dachgeschosswohnungsmiete

1. Die Regelung, eine Mietzinsänderung entsprechend der Veränderung der Gehälter der Bundesbeamten vorzunehmen, ist nichtig. Ebenso ist die Regelung nichtig, wenn die Veränderung der Miete ent-sprechend der Inflationsrate erfolgen soll.

2. Auch wenn der Mieter einen Dachboden angemietet hat und diesen im wesentlichen mit eigenen Mitteln zur Wohnung ausgebaut hat, findet das MHG (§ 2 II 2) Anwendung.

Die von den Vertragspartnern angestrebten Regelungen über eine Mietzinsänderung sind nichtig und stehen daher nicht ge-mäß § 1 S. 3 MHG einer Mieterhöhung nach § 2 MHG entgegen. In der Fas-sung von 1970 lautet die Vereinbarung: "Nach Ablauf des ersten Jahres ist eine gleitende Anhebung vereinbart, die der Steigerung der Gehälter der Bundesbeamten entsprechen soll." Im September 1982 wurde vereinbart, daß "nicht ... die Anhebung der Beamtengehälter, sondern die durchschnittliche jährliche Inflationsrate anzusetzen" sei. Beide Klauseln sind in diesem Inhalt verboten. Zum einen hätten sie gemäß § 3 WährG der Ge-nehmigung der Landeszentralbank bedurft, welche nicht eingeholt worden ist. Denn die Bezugsgrößen Beamtengehälter bzw. Inflationsrate sind nicht mietspezifisch. Außerdem sollte sich nach den Texten die Miete au-tomatisch ändern, ohne daß die Parteien vorher von Fall zu Fall darüber verhandelten (Palandt, BGB 47. Aufl. 1988, § 245 Anm. 5 b m.Nachw.). Zum anderen verstoßen die angestrebten Regelungen gegen § 10 Abs. 1 MHG. Denn nicht nur nehmen sie dem Bekl. die Verfahrensgarantien einer Mieterhöhung nach § 2 MHG; sondern auch materiell würden sie prinzipiell eine Anhebung der Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete nicht aus schließen.

Der Bekl. hat einen Teil eines zum Wohnen ungeeigneten Bodenraumes, der noch dazu unter einem instandsetzungsbedürftigen Dach lag, zu einer Wohnung, und zwar höchsten Standards, ausgebaut; beginnend mit den Fußböden, Fenstern, Türen, Innenwänden, und fortsetzend mit allen wei-teren Einrichtungen bis zur Heimsauna; und dies mit nur relativ kleinen Bei-trägen des Vermieters: durch einen Wasseranschluß; einen Teil der elek-trischen Leitungen und Schalter; Heizleitungen und (noch zu versetzenden) Heizkörper. Es handelt sich daher nicht um den von dem BayObLG im Rechtsentscheid NJW 1981/2259 behandelten Sachverhalt, daß ein Mieter eine als solche schon vorhandene Wohnung im Wohnwert verbessert, sondern darum, daß der Mieter den Wohngebrauch überhaupt erst er-möglicht hat.

In diesem Fall muß das MHG grundsätzlich anwendbar sein (vgl. auch LG Köln 1976/164). Denn daß ein Vertrag über Nichtwohnraum bestehe und die Miete über Änderungskündigung zu erhöhen sei, widerspricht den Fak-ten und dem Parteiwillen. Es kann im Rahmen des MHG nicht auf die Ver-gleichsmiete für einen Raumkomplex abgestellt werden, von dem alles hinweggedacht wird, was der Bekl. eingebracht, geschaffen und bezahlt hat. Das gilt jedenfalls unter den hier gegebenen Umständen, denn das lie-fe praktisch auf eine annähernde Enteignung der Vermieter hinaus.

Die Kl. werden früher oder später gezwungen sein, dem Bekl. oder dessen Rechtsnachfolger alle nachgewiesenen Ausbaukosten zu ersetzen. Mit dem Brief des Vermieters vom 27. Oktober 1970 und Z. 4) der Anlage zum Mietvertrag ist dem Bekl. nämlich das Recht eingeräumt worden, sich von einem Nachmieter diese Kosten erstatten zu lassen. Damit kann der Bekl., auch wenn er nicht mehr Mieter ist, jede Neuvermietung blockieren.

Es bleibt nur übrig, § 2 MHG auf die Wohnung so, wie sie jetzt ist, anzu-wenden; und soweit es geboten sein wird, das Ergebnis über § 157 BGB und § 1 S. 3 MHG zu korrigieren. Denn das MHG soll in konkreter Verwirk-lichung von Art. 14 GG gegenüber dem Verbot der Änderungskündigung angemessene Mieterhöhungen ermöglichen und nicht verhindern.

Die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 S. 3 MHG ermöglicht jetzt und in absehbarer Zeit den Kl. sowieso nur im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kleine Mietanhebungen. Nach einer größeren Anzahl von Mieterhöhungen wird sich zwar die Frage stellen, wann der Bekl. einen Stopp unter der Vergleichsmiete beanspruchen kann. Aber bei der hier an-stehenden Erhöhung auf 275,34 DM, das sind ungefähr 2,50 DM/m2, stellt sich diese Frage gewiß noch nicht.