Mietanpassungsklausel

Mietanpassungsklausel; Indexmiete

Zur Auslegung einer Mietanpassungsklausel.

Der Bekl. ist Mieter von Ladenräumen. Im Mietvertrag war folgende Regelung enthalten:

"1. Erhöht oder verringert sich der Lebenshaltungskostenindex in Berlin West um mehr als 10 %, so ist die monatliche Miete vom darauffolgenden Monat an entsprechend anzupassen, d. h. zu erhöhen oder zu vermindern. Dieser Passus bedarf der Genehmigung durch die Landeszentralbank.

Der Kl. forderte den Bekl. unter Hinweis auf die Zusatzvereinbarung und unter Hinweis auf den Lebenshaltungskostenindex auf, eine erhöhte Miete für die zurückliegenden 29 Monate bis einschließlich Januar 1990 und die nicht gezahlte Differenz zu zahlen.

Er erklärte gegenüber dem Bekl. die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses unter Hinweis auf die bisher ausgebliebene Zahlung der rückständigen Miete.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Ladenräume gemäß § 556 Abs. 1 BGB zu.

Der Bekl. befand sich mit der Mietzinszahlung in Verzug. Der ursprüngliche Mietzins, der bei Abschluß des Mietvertrages im Jahre 1981 1.800 DM be-tragen hatte, hat sich im Laufe der Zeit auf zuletzt 2.178 DM erhöht, und zwar entsprechend der "Zusatzvereinbarung" zum Mietvertrag vom 19. Februar 1981. Der Zusatz enthält unter Nr. 1 eine sogenannte Gleitklausel, die als vorweggenommene Zustimmung zum Abschluß eines Änderungsvertrages für jeden Fall, daß sich der Berliner Lebenshaltungskostenindex um mehr als 10 %-Punkte erhöht, eine automatische Anpassung des Miet-zinses im gleichen Verhältnis vorsieht. Eine Auslegung der Klausel ergibt, daß eine zusätzliche Gestaltungserklärung des Vermieters, d. h. der Zu-gang eines Schriftsatzes, oder eine erneute vertragliche Einigung nicht er forderlich sein sollte. Die Erhöhung sollte bereits mit Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen eintreten und die Anpassung wirksam werden. Hätten die Parteien die Erhöhung von einer weiteren Erklärung des Ver-mieters abhängig machen wollen, so hätten sie ausdrücklich aufgenommen, daß mit Anstieg des Lebenshaltungskostenindexes erst ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung, nicht aber die Erhöhung selbst ein treten sollte. Da dies nicht geschehen ist, ist davon auszugehen, daß die Parteien eine automatische Anpassung des Mietzinses gewollt haben. Da-für spricht auch die in Satz 2 der Nr. 1 des Zusatzes enthaltene Vereinbarung, daß für die Wirksamkeit der Klausel eine Genehmigung der Landeszentralbank erforderlich sein sollte. Im Gegensatz zu vertraglich vorgesehenen genehmigungsfreien "Leistungsvorbehalten", die eine Änderung erst nach entsprechendem Einvernehmen der Parteien vorsehen, wird diese Sicherung in der Regel nur für Klauseln aufgenommen, die eine au-tomatische Anpassung ermöglichen sollen und den Vermieter berechtigen, ab Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzung der Mieterhöhung den höheren Mietzins zu verlangen. Dagegen, daß der Vermieter nach sehr langer Zeit den automatisch angepaßten Mietzins geltend macht, ist der Mieter durch die Rechtsinstitute der Verjährung und der Verwirkung aus-reichend gesichert.

Entgegen der Auffassung des Bekl. traten Erhöhungen des Mietzinses auch nicht erst mit dem Zeitpunkt der Genehmigung durch die Landeszentralbank im Februar 1990, sondern bereits rückwirkend auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung am 19. Februar 1981 ein, denn die Ge-nehmigung der Landeszentralbank wirkt ex tunc, also rückwirkend auf den Zeitpunkt der Vereinbarung (Palandt, BGB, 49. Aufl., § 245 Nr. 4 b, § 275 Nr. 9 a , bb).

... Dennoch konnte sich der Kl. für die Begründung seiner ausgesprochenen Kündigung nur auf Rückstände stützen, die seit dem Februar 1989 ent-standen sind. Für den davor liegenden Zeitraum sind die Ansprüche ver-wirkt. Hat sich der Mietzins aufgrund einer im Mietvertrag vereinbarten Mietpreisgleitklausel erhöht und zahlt der Mieter den Mietzins in der bisherigen Höhe unbeanstandet fort, so sind die vom Vermieter unter Hinweis auf die Mietpreisgleitklausel geltend gemachten rückständigen Mietzins ansprüche verwirkt, die seit ihrer Geltendmachung um mehr als ein Jahr zurückliegen (LG Berlin, MDR 1981, 584).