Mietanpassungsklausel

Mietanpassungsklausel; Genehmigungsvorbehalt

Dem sich aus § 3 WährG ergebenden Genehmigungsvorbehalt bei Anpassungsklauseln unterliegen nur solche Vereinbarungen, in denen eine automatische Anpassung vorgesehen ist.

Die Kl. ist Eigentümerin des Hausgrundstücks K.damm in Berlin. Zwischen ihr und dem Bekl. besteht ein unter dem 9. und 10. Februar 1983 geschlossener Mietvertrag über dort belegene Ladenräume (Laden Nr. 2) zum Betrieb eines Geschäftes zum Verkauf. Der Mietzins betrug bis September 1988 monatlich 7.050,- DM zuzüglich Heizkostenvorschuß im Betrage von 250,- DM und Umsatzsteuer auf den Gesamtbetrag mit 1.022,- DM, insgesamt also 8.322,- DM.

Der Vertrag enthält in § 21 Ziffer 8 folgende Bestimmung: "Eine Mieterhöhung kann erstmals nach zwei Jahren vorgenommen werden. Diese orientiert sich in ihrer Bemessung nach dem gestiegenen Lebenshaltungskostenindex für einen 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt, Basis 1970 = 100. Bei späteren Erhöhungen wird unter Berücksichtigung eines 2-Jahres-Rhythmus, ab der letzten Erhöhung gerechnet, analog verfahren."

Mit Schreiben vom 30. April 1988 verlangte die Kl. von dem Bekl. eine Mieterhöhung um 700,77 DM zuzüglich Umsatzsteuer. Sie errechnete aus dem Index-Stand des Statistischen Landesamtes in Berlin im März 1983 (194,1) und dem Index-Stand im Juli 1988 (213,4) eine Erhöhung des Indexes um 9,94 %; entsprechend errechnet sich der Betrag der Mieterhöhung.

Der Bekl. zahlte in den Monaten vom 1. Oktober 1988 bis zum 30. April 1989 lediglich den bis zum 30. September 1988 von der Kl. verlangten Mietzins.

Mit ihrer Klage verlangt die Kl. die Differenz zwischen gezahltem und gefordertem Mietzins für diese sieben Monate.

Die Klage ist begründet. Die Kl. kann von dem Bekl. Zahlung eines monatlichen Mietzinses von 7.750,77 DM zuzüglich Heizkostenvorschuß und Umsatzsteuer, insgesamt 9.120,88 DM, für die Zeit seit dem 1. Oktober 1988 verlangen. Da der Bekl. in der Zeit seither bis zum 30. April 1989 nur jeweils 8.322,- DM gezahlt hat, hat er die Differenz von 798,88 DM monatlich noch zu zahlen.

Im Mietvertrag ist zwar der monatlich zu zahlende Mietzins mit 7.050,- DM vereinbart; die Kl. ist jedoch befugt, aufgrund der im Vertrag enthaltenen Vereinbarung über die Anpassung des Mietzinses einen höheren Mietzins zu verlangen.

Die Klausel ist nicht unwirksam. Dem sich aus den Bestimmungen des Währungsgesetzes (namentlich § 3 WährungsG) ergebenden Genehmigungsvorbehalt unterliegen nämlich nur solche Vereinbarungen, in denen eine automatische Anpassung - hier des Mietzinses - vorgesehen ist. Eine derartige Automatik besteht jedoch hier nicht, wie sich eindeutig aus dem Wortlaut der vertraglichen Vereinbarung ergibt ("eine Mieterhöhung kann ... vorgenommen werden ...").

Danach liegt eine Vereinbarung vor, in der die Parteien der Vermieterseite ein Leistungsbestimmungsrecht eingeräumt haben. Von diesem Recht hat die Kl. - übrigens nicht schon nach zwei Jahren, sondern erstmals nach über fünf Jahren - Gebrauch gemacht. Abgesehen davon, daß ohnehin eine Auslegung des Vertrages ergäbe, daß die Parteien die Anwendung des vom Statistischen Landesamt in Berlin veröffentlichten Maßwertes vereinbart haben, obliegt dem Gericht bei dieser Sachlage lediglich eine Angemessenheitsprüfung (§§ 315, 242, 133, 157 BGB). Diese Prüfung ergibt al-lerdings nicht, daß das der bestimmenden Partei - der Kl. - eingeräumte Ermessen in unbilliger Weise ausgeübt worden wäre. Der Bekl. trägt letztlich keine Tatsachen für das Vorliegen unbilliger Ermessensausübung vor; allein sein Hinweis auf die abweichenden Entwicklungen im Durchschnitt für die gesamte Bundesrepublik Deutschland einschließlich Berlin (West) einerseits und in Berlin (West) allein andererseits ergibt Derartiges jedenfalls nicht. Angesichts des Umstandes, daß durch Auslegung der Parteiwille ermittelbar ist, kann die Unwirksamkeit der Klausel auch nicht wegen et-wa bestehender Unbestimmtheit festgestellt werden.