Mietanpassung

Mietanpassung; Vereinbarung; Mieterhöhung; künftig; konkludent; Einigung; stillschweigend

Aufgrund der einseitigen Erklärung des Vermieters, die Miete anzupassen, kommt auch dann keine konkludente Erhöhungsvereinbarung zustande, wenn der Mieter die erhöhte Miete über Jahre hinweg bezahlt.

Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet.

1. Gegenstand der Berufung sind die Ansprüche der Kl. gegen die Bekl. auf Rückerstattung überzahlter Miete für das Jahr 1995 in Höhe von 12 x 195 DM = 2.340 DM.

Hierzu stellt die Kammer fest, daß die Parteien im Mietvertrag eine Grundmiete von 650 DM vereinbart haben. Weiter stellt die Kammer fest, daß die Bekl. in den Jahren 1990 und 1991 eine Mietanpassung gefordert hat. Der maßgebliche Text in dem Schreiben vom 23.4.1990 lautet:

"Gleichzeitig möchte ich Ihnen mitteilen, daß ich Ihre Miete zum 1. Juli 1990 anpassen werde. Die Erhöhung beträgt 15 % der Kaltmiete = 97,50 DM".

In dem Schreiben vom 2.12.1991 heißt es: "Gleichzeitig möchte ich Ihnen mitteilen, daß ich Ihre Miete zum 1. März 1992 an die wirtschaftlichen Verhältnisse anpassen werde. Die Erhöhung beträgt 15 % der Erstmiete = 97,50 DM ".

Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß die Kl. die jeweils geforderten Mehrbeträge 2 x 97,50 DM = 195 DM gezahlt haben.

2. Bei dieser Sachlage ergibt sich der Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter zur Rückerstattung verpflichtet, wenn er einen Teil des Mietzinses ohne Rechtsgrund erlangt. Hiervon ist vorliegend auszugehen, weil weder das Schreiben vom 23.4.1990 noch das Schreiben vom 2.12.1991 den Anforderungen des § 2 Abs. 2 MHG entspricht. Dies wird von der Bekl. auch nicht in Frage gestellt.

3. Die Bekl. hat erstinstanzlich vorgetragen, die Parteien hätten sich im April 1990 mündlich darauf geeinigt, "daß eine Mieterhöhung von 2 x 15% auf die erste Grundmiete im Abstand eines Jahres erfolgen sollte".

Das Amtsgericht hat diese Vereinbarung für unwirksam erachtet.

Dies beanstandet die Berufung zu Unrecht: Der Vortrag der Bekl. zu diesem Punkt ist rechtlich unerheblich. Die Vernehmung des Zeugen F. kommt deshalb nicht in Betracht. Für Vereinbarungen über künftige Mieterhöhungen, die nach Ablauf bestimmter Zeitabschnitte in Kraft treten sollen, gilt die Vorschrift des § 10 Abs. 2 MHG. Danach bedarf eine solche Vereinbarung zu ihrer Wirksamkeit kraft Gesetzes der Schriftform. Mündliche Vereinbarungen - wie von der Bekl. behauptet - sind unwirksam. Entgegen der Ansicht der Berufung ist das Schriftformerfordernis auch nicht abdingbar (§ 10 Abs. 1, Abs. 2 S. 2 MHG; allgemeine Ansicht).

4. Die Bekl. ist außerdem der Ansicht, daß durch die beiden Schreiben einerseits und die daraufhin erfolgte Zahlung der Bekl. andererseits eine konkludente Mieterhöhungsvereinbarung zustande gekommen sei.

Das Amtsgericht hat hierzu ausgeführt, eine konkludente Mieterhöhungsvereinbarung setze voraus, daß das Mieterhöhungsschreiben als Angebot zum Abschluß eines Erhöhungsvertrages verstanden werden könne.

Auch diese Ausführungen sind zweifelsfrei: Richtig ist, daß eine Mieterhöhungsvereinbarung auch stillschweigend vereinbart werden kann. Wie jede Vereinbarung setzt dies einen Antrag zum Abschluß eines Änderungsvertrags durch den Vermieter und die Annahme dieses Antrags durch den Mieter voraus. Ein Antrag im Sinne des § 145 BGB kann angenommen werden, wenn der Vermieter den Mieter zur Zustimmung auffordert, gegebenenfalls auch, wenn er zum Ausdruck bringt, daß er eine Mieterhöhung wünsche oder verlange. Vorliegend hat die Bekl. aber in beiden Schreiben erklärt, daß sie die Miete anpasse. Eine solche Formulierung kann auch bei großzügiger Interpretation nicht mehr als Antrag im Sinne des § 145 BGB verstanden werden. Vielmehr handelt es sich um den Versuch zur Durchsetzung einer einseitigen Mieterhöhung.

Aus dem Umstand, daß die Kl. über viele Jahre hinweg nicht geschuldete Erhöhungsbeträge gezahlt haben, ergibt sich ebenfalls keine Vertragserweiterung. In aller Regel erfolgen solche Zahlungen nämlich in Unkenntnis der Vertrags- und Rechtslage. Deshalb kann in einem solchen Fall auch nicht verlangt werden, daß der Mieter einen Vorbehalt erklärt. Aus der Entscheidung des AG Renzburg (WM 1983, 234) folgt nichts anderes: Dieses Gericht hat entschieden, daß der Mieter die Zustimmung zum Angebot eines Mietänderungsvertrages "unter Vorbehalt" als bedingte Annahme erteilen "kann", um damit zum Ausdruck zu bringen, daß er noch nicht endgültig verbindlich mit dem geforderten Erhöhungsvertrag einverstanden ist.

5. Aus den in der Berufung zitierten weiteren Entscheidungen kann die Bekl. ebenfalls nichts für sich herleiten. In dem Fall des LG Braunschweig (WM 1986, 142) hat der Vermieter die Mieterin aufgefordert, einer Mieterhöhung auf 318,01 DM seit dem 1. 10. 1984 "zuzustimmen". Hierin liegt zweifelsfrei ein Antrag zur Vertragsänderung, den die Mieterin durch Zahlung annehmen kann. Im Fall des LG Aachen (WM 1988, 280) hat der Vermieter ein "Erhöhungsverlangen" abgegeben. Auch hierin liegt zweifelsfrei ein Antrag zur Vertragsänderung, den die Mieterin durch Zahlung annehmen kann. Das LG Frankfurt (WM 1990, 224) weist darauf hin, daß tatsächliche Handlungen, wie die Zahlungen eines Geldbetrags nur dann einer Willenserklärung gleichgesetzt werden, wenn auf einen zugrunde liegenden entsprechenden Erklärungswillen verläßlich geschlossen werden kann. Ein solcher Erklärungswillen ist - wie oben unter 4. ausgeführt - hier nicht erkennbar.