Mietänderungserklärung bei Indexmiete ohne Angabe der prozentualen Änderung

Eine Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1, 2 BGB nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten.

1 Der Kl. war vom 1. August 2006 bis zum 16. Januar 2015 Mieter einer Wohnung der Bekl. Die Kaltmiete betrug ursprünglich monatlich 655 € zuzüglich 30 € für Garage und Stellplatz. Ferner enthielt der Mietvertrag zur Höhe der Miete folgende Bestimmung:

„Die Parteien vereinbaren, dass der Mietzins durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Zur Anpassung des Mietzinses bedarf es einer Erklärung in Textform, wobei die Änderung des Preisindexes sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung betragsmäßig in Geld anzugeben ist. […]“

2 Mit Schreiben vom 25. Oktober 2013 erhöhten die Bekl. die Kaltmiete ab Dezember 2013 um 85 €. Zur Begründung führten sie aus:

„Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte (Stand September 2013) gestiegen. […] Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von 690 € um (abgerundet) 85 € auf 775 € zu erhöhen. […]“

3 Der Kl. zahlte die Erhöhungsbeträge in der Folgezeit nicht. Bei Mietende zahlten die Bekl. deshalb einen Kautionsbetrag von 1.104,15 € nicht aus.

4 Die auf Rückzahlung dieses Betrages gerichtete Klage hat in den Vorin­stanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Bekl. ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

5 Die Revision hat Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

7 Dem Kl. stehe in Höhe des eingeklagten Betrages ein Kautionsrückzahlungsanspruch zu. Ein Mietrückstand des Kl., mit welchem die Bekl. hätten aufrechnen können, habe nicht bestanden, denn die Miete sei mangels ordnungsgemäßer Begründung der Mietanpassungserklärung nicht wirksam erhöht worden. Nach dem Wortlaut des § 557b Abs. 3 Satz 2 BGB sei die Darstellung der Umrechnung der Differenz zwischen dem Ausgangspreisindex und dem geänderten Preisindex in einem Prozentsatz und deren Angabe im Mieterhöhungsschreiben zwar nicht erforderlich. Nach Sinn und Zweck der Vorschrift sei die Angabe des Prozentwertes jedoch zu fordern. Denn die Angaben im Mieterhöhungsschreiben sollten es einem durchschnittlichen Mieter ermöglichen, das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auf dessen Plausibilität und Nachvollziehbarkeit hin zu prüfen. Das sei erst möglich, wenn der Vermieter auch angebe, von welchem Erhöhungsprozentsatz er ausgehe. Erst dann könne der Mieter nachrechnen, ob der Erhöhungswert diesem Prozentsatz entspreche.

II. 8 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts haben die Bekl. die Miete wirksam erhöht und waren deshalb berechtigt, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution in Höhe der nicht gezahlten Erhöhungsbeträge einzubehalten.

9 1. Gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB muss eine Änderung der Miete nach Absatz 1 der Vorschrift durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Diesen gesetzlichen Anforderungen wird die Erklärung der Bekl. vom 25. Oktober 2013 gerecht. Denn die Bekl. haben in diesem Schreiben den Index zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, den aktuellen Index sowie den Betrag, um den sich die Miete erhöht, sowie die künftig geschuldete Kaltmiete (inklusive Garage und Stellplatz) angegeben. Damit standen dem Kl. alle notwendigen Angaben zur rechnerischen und inhaltlichen Nachprüfung der geforderten Mieterhöhung zur Verfügung.

10 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts erfordert ein wirksames Mieterhöhungsbegehren bei der Indexmiete nicht, dass der Vermieter - über den eindeutigen und abschließenden Wortlaut des § 557b Abs. 3 BGB hinaus - zusätzlich angibt, welche prozentuale Veränderung sich aus den im Erhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten ergibt (ebenso Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 557b Rn. 26; Both in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 557b Rn. 36; vgl. auch MünchKomm-BGB/Artz, 7. Aufl., § 557b Rn. 9; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 557b Rn. 25; a.A. ohne nähere Begründung Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 557b Rn. 42; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 38).

11 Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Sinn und Zweck der Regelung. Es liegt vielmehr - auch für den durchschnittlichen Mieter - auf der Hand, dass sich eine Indexmiete im gleichen Verhältnis ändert wie der Index. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, dass der Vermieter dem Mieter einzelne (einfache) Rechenschritte „vorzurechnen“ hätte. Dafür gibt das Gesetz keine Grundlage. Im Gegenteil hat der Gesetzgeber im Rahmen der Mietrechtsreformgesetze bei der Indexmiete eine Erweiterung der schon nach der Vorgängerregelung (§ 10a Abs. 3 MHG) erforderlichen Angaben - aus Gründen der Rechtssicherheit - nur insoweit für erforderlich gehalten, als über die eingetretene Indexänderung hinaus nunmehr auch die geänderte Miete oder der Erhöhungsbetrag angegeben werden muss (vgl. BT- Drucks. 14/4553 S. 53). Dem wird das Mieterhöhungsverlangen der Bekl. aber - wie ausgeführt - gerecht.

12 3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung haben die Bekl. nicht etwa einen im Gesetz nicht vorgesehenen Preisindex zugrunde gelegt. Der in § 557b Abs. 1 BGB genannte Preisindex wird lediglich vom Statistischen Bundesamt seit Januar 2003 als „Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)“ bezeichnet (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO. Rn. 2).

13 III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil es keiner weiteren Feststellungen bedarf und die Sache deshalb zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Miete ist durch die Mieterhöhung der Bekl. vom 25. Oktober 2013 ab Dezember 2013 um 85 € erhöht worden. Soweit in dem Mieterhöhungsschreiben nicht die Ursprungsmiete von 685 €, sondern ein um 5 € höherer Betrag (690 €) zugrunde gelegt wurde, hat sich dies nicht ausgewirkt. Denn die Veränderung des Indexes von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte entsprechend einem Prozentsatz von 12,63 % rechtfertigte eine Mieterhöhung von 685 € um 86,51 € und somit die von den Bekl. begehrte Erhöhung um 85 €. Für die Zeit von Dezember 2013 bis zum Mietende ergab sich daraus im Ergebnis sogar ein etwas höherer Mietrückstand als der von den Bekl. von der Kaution insoweit - zu Recht - einbehaltene Betrag. Dies führt unter Aufhebung des Berufungsurteils zur Abänderung der Entscheidung des Amtsgerichts. Die Klage ist abzuweisen.

Mieter und Vermieter können durch schriftlichen Mietvertrag vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). Eine Änderung der Miete – das kann, je nach Indexentwicklung, eine Erhöhung oder (theoretisch auch) Senkung sein – muss in Textform geltend gemacht werden, wobei gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1, 2 BGB die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben sind. Die Mietänderungserklärung erfordert dagegen nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten, wie der BGH jetzt entschied.

Der Kläger war vom 1. August 2006 bis zum 16. Januar 2015 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Die Kaltmiete betrug ursprünglich monatlich 655 € zuzüglich 30 € für Garage und Stellplatz. Im Mietvertrag war folgende Indexmiete vereinbart:

„Die Parteien vereinbaren, dass der Mietzins durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Zur Anpassung des Mietzinses bedarf es einer Erklärung in Textform, wobei die Änderung des Preisindexes sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung betragsmäßig in Geld anzugeben ist. […]“

Mit Schreiben vom 25. Oktober 2013 erhöhten die Beklagten die Kaltmiete ab Dezember 2013 um 85 €. Zur Begründung führten sie aus:

„Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte (Stand September 2013) gestiegen. […] Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von 690 € um (abgerundet) 85 € auf 775 € zu erhöhen. […]“

Der Kläger zahlte die Erhöhungsbeträge nicht. Bei Mietende behielten die Beklagten deshalb 1.104,15 € von der Kaution ein; diesen Betrag machte der Kläger mit Erfolg bei Amts- und Landgericht geltend.

Das Landgericht sah keinen aufrechenbaren Mietrückstand, weil die Mietanpassungserklärung nicht wirksam gewesen sei. Zwar müsse nach dem Wortlaut des § 557b Abs. 3 Satz 2 BGB die Differenz zwischen dem Ausgangspreisindex und dem geänderten Preisindex im Mieterhöhungsschreiben nicht in einem Prozentsatz angegeben werden, wohl aber nach Sinn und Zweck der Vorschrift. Nur so könne ein durchschnittlicher Mieter das Mieterhöhungsverlangen auf Plausibilität und Nachvollziehbarkeit hin prüfen. Das hielt der BGH für überzogen und wies die Klage des Mieters ab.

Die Beklagten hätten die Miete wirksam erhöht und seien deshalb berechtigt gewesen, nach Mietende die Kaution in Höhe der nicht gezahlten Erhöhungsbeträge einzubehalten.

Wenn eine Indexmiete vereinbart sei, müsse eine Änderung der Miete in Textform dergestalt geltend gemacht werden, dass

1. die eingetretene Änderung des Preisindexes und

2. die jeweilige (neue) Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben seien.

Diesen gesetzlichen Anforderungen genüge die Erklärung der Beklagten. Sie hätten den Index zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, den aktuellen Index sowie den Betrag, um den sich die Miete erhöht, sowie die künftig geschuldete Kaltmiete (inklusive Garage und Stellplatz) angegeben. Damit hätten dem Kläger alle notwendigen Angaben zur rechnerischen und inhaltlichen Nachprüfung der geforderten Mieterhöhung zur Verfügung gestanden.

Ein wirksames Mieterhöhungsbegehren bei der Indexmiete erfordere, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, nicht, dass der Vermieter zusätzlich mitteile, welche prozentuale Veränderung sich aus den mitgeteilten Indexdaten ergebe. Auch für den durchschnittlichen Mieter liege es auf der Hand, dass sich eine Indexmiete im gleichen Verhältnis ändert wie der Index. Der Vermieter müsse dem Mieter keine einzelnen (einfachen) Rechenschritte vorrechnen.

Im Rahmen der Mietrechtsreformgesetze habe der Gesetzgeber die Regelungen der Indexmiete aus Gründen der Rechtssicherheit nur insoweit ergänzt, als über die eingetretene Indexänderung hinaus auch die geänderte Miete oder der Erhöhungsbetrag angegeben werden muss.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf, entschied in der Sache selbst und wies die Rückzahlungsklage des Mieters ab. Die Miete sei durch die Mieterhöhung ab Dezember 2013 um 85 € erhöht worden. Die Veränderung des Indexes von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte entspreche einem Prozentsatz von 12,63 % und rechtfertige eine Mieterhöhung um 86,51 € und somit die von den Beklagten verlangte Erhöhung um 85 €. Für die Zeit von Dezember 2013 bis zum Mietende sei der Mietrückstand im Ergebnis sogar etwas höher als der von den Beklagten insoweit – zu Recht – von der Kaution einbehaltene Betrag.

Die Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557b BGB macht dem Vermieter das Leben leichter, weil es (eigentlich) keinen Streit um das Ausmaß der Mietänderung geben kann. Man hat einen amtlich bekannt gemachten Index und seine Änderungen, die Indexänderung lässt sich berechnen, Wertungen wie etwa bei der Frage, wie hoch denn die ortsübliche Miete ist, scheiden aus.

Gleichwohl eignet sich die Indexmiete nicht generell. Wer in Berlin beispielsweise vor ein paar Jahren eine Indexmiete abgeschlossen hat, hat sich vielfach damit keinen Gefallen getan, weil die ortsüblichen Mieten in einem deutlich höheren Ausmaß gestiegen sind als der Verbraucherindex.

Es gibt aber Fallgestaltungen, bei denen die Vereinbarung einer Indexmiete sehr empfehlenswert ist. Beispielsweise dann, wenn aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen der zulässige Mieterhöhungszuschlag bereits zu Mieten führt, die deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In diesen Fällen müssen Vermieter regelmäßig viele Jahre warten, bis die ortsübliche Vergleichsmiete „nachgezogen“ hat und wieder allgemeine Mieterhöhungen nach § 558 BGB möglich werden.

Wissen muss man allerdings auch, dass bei Vereinbarung einer Indexmiete eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen nur für solche baulichen Maßnahmen zulässig ist, die der Vermieter aufgrund von Umständen durchführt, die er nicht zu vertreten hat.

Auch wenn man den Erhöhungsprozentsatz nicht angeben muss, sollte man es tun, um unnötigen Streit zu vermeiden. Dazu muss man

■ den Preisindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der letzten Erhöhung und

■ den aktuellen Index kennen.

Die prozentuale Änderung der Indexmiete wird nach folgender Formel berechnet:

(neuer Indexstand : alter Indexstand x 100) - 100 = prozentuale Erhöhung

Im BGH-Fall also wie folgt:

(106,1 : 94,2 x 100) - 100 = 12,63 %