Mietaltverträge im Studentenwohnheim

Mietaltverträge im Studentenwohnheim; Mieterschutz; Kündigungsschutz; Beendigung des Mietverhältnisses; Wohnraum als Teil eines Studentenwohnheims; Studentenwohnheim; Gesetzesneuregelung, Eingriff in bestehende Mietverhältnisse; Mietverhältnis, Änderung durch Gesetzesneufassung

§ 564 b Abs. 7 Nr. 3 BGB ist auch auf Mietverträge über Wohnraum in Studentenwohnheimen anwendbar, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) am 1. Januar 1983 abgeschlossen worden sind.

I.1. Der Bekl. des Ausgangsverfahrens 16 a C 338/87 des Amtsgerichts Bremen schloß am 15. September 1981 mit dem Rechtsvorgänger des klagenden Studentenwerks, dem Sozialwerk für die Mitglieder der Hochschule der Freien Hansestadt Bremen, einen Mietvertrag über ein vollmöbliertes Zimmer in einer 6-Zimmer-Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch und zu dem besonderen Zweck des Studiums am Hochschulort. Nach § 2 Abs. 1 des schriftlichen Mietvertrages, auf den im übrigen verwiesen wird (Bl. 4-8), begann das Mietverhältnis am 1. September 1981 und endete am letzten Tage des Monats, in dem der Mieter sein Studium beendete. Nach § 6 Abs. 1 Satz 1 beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate zum Monatsende. § 6 Abs. 2 regelt die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit sofortiger Wirkung kündigen kann. Mit Schreiben vom 21. August 1986 (Bl. 3) kündigte das Sozialwerk dem Bekl. zum 28. Februar 1987 und bot ihm gleichzeitig den Abschluß eines neuen Mietvertrages ab 1. März 1987 zu geänderten Bedingungen an. Wegen der Einzelheiten dieser Änderungen wird auf das Kündigungsschreiben verwiesen. Da der Bekl. das Angebot nicht annahm, das vermietete Zimmer aber gleichwohl nicht räumte, erhob das Studentenwerk Klage mit dem Antrag, den Bekl. zu verurteilen, das von ihm genutzte Zimmer zu räumen. Nachdem das Amtsgericht den Bekl. zunächst durch Versäumnisurteil zur Räumung verurteilt hatte, blieb dieses Versäumnisurteil durch Urteil vom 1. Oktober 1987 aufrechterhalten, wobei dem Bekl. eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 1987 eingeräumt wurde. Gegen dieses Urteil richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Bekl.

2. Der Bekl. des Ausgangsverfahrens 17 a C 192/87 des Amtsgerichts Bremen schloß am 6. April 1982 mit dem Rechtsvorgänger des klagenden Studentenwerks Bremen, dem Sozialwerk für die Mitglieder der Hochschulen der Freien Hansestadt Bremen, einen Mietvertrag über ein vollmöbliertes Zimmer in einer 6-Zimmer-Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch und zu dem besonderen Zweck des Studiums am Hochschulort. Nach § 2 Abs. 1 des schriftlichen Mietvertrages, auf den im übrigen verwiesen wird (Bl. 4-8), begann das Mietverhältnis am 1. April 1982 und endete am letzten Tage des Monats, in dem der Mieter sein Studium beendete. Nach § 6 Abs. 1 Satz 1 beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate zum Monatsende. § 6 Abs. 2 regelt die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit sofortiger Wirkung kündigen kann. Mit Schreiben vom 24. September 1986 (Bl. 3) kündigte das Sozialwerk dem Bekl. zum 31. Dezember 1986 und bot ihm gleichzeitig den Abschluß eines neuen Mietvertrages ab 1. Januar 1987 zu geänderten Bedingungen an. Wegen der Einzelheiten der Änderungen wird auf das Kündigungsschreiben verwiesen. Da der Bekl. das Angebot nicht wahrnahm, das vermietete Zimmer aber gleichwohl nicht räumte, erhob das Studentenwerk Bremen als Rechtsnachfolger des Sozialwerks Klage mit dem Antrag, den Bekl. zu verurteilen, das von ihm genutzte Zimmer zu räumen. Das Amtsgericht hat den Bekl. durch Urteil vom 10. Oktober 1987 antragsgemäß zur Räumung verurteilt, ihm aber dabei eine Räumungsfrist von 1 Monat bewilligt. Dagegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Bekl.

3. Das Landgericht, das durch Beschluß vom 8. Februar 1988 beide Verfahren miteinander verbunden hat, möchte die Berufungen zurückweisen, hat aber im Verfahren nach Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (BGBl. I S. 1248), geändert durch Gesetz vom 5. Juni 1980 (BGBl. I S. 657), folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Ist § 564 b Abs. 7 Nr. 3 BGB auch auf die Mietverhältnisse in Studentenwohnheimen anwendbar, die vor dem Inkrafttreten des Dritten Mietrechtsänderungsgesetzes (am 31. Dezember 1982) abgeschlossen wurden?"

II. Die Vorlage ist zulässig.

1. Zwar ist die Vorlagefrage falsch gestellt, denn das Landgericht hat zu Unrecht auf das Inkrafttreten des Dritten Mietrechtsänderungsgesetzes abgestellt. Entscheidungserheblich ist jedoch nur das Inkrafttreten des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912), da durch dessen Art. 1 Nr. 4 § 564 b Abs. 7 BGB neugefaßt worden ist. Die unrichtige Bezeichnung des Gesetzes ist aber unschädlich, denn es ist eindeutig, was das Landgericht mit seiner Frage gemeint hat. Allein darauf kommt es an.

2. Die vom Landgericht unterbreitete Frage ist auch von grundsätzlicher Bedeutung. In der Literatur wird sie unterschiedlich beantwortet. So meint Voelskow in Münchner Kommentar, Ergänzungsband, § 564 b Rn. 7, daß die genannte Vorschrift des § 564 b Abs. 7 BGB auch auf Mietverträge anzuwenden sei, die bereits im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Vorschrift geschlossen worden waren. Dieselbe Auffassung vertritt Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn. IV 251 (S. 1185) unter Hinweis auf den Beschluß des Landgerichts Bremen NJW RR 1987, 1497. Dagegen meint Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 112 B Rn. 16, daß die Vorschrift nur für nach dem 1. Januar 1983 abzuschließende Mietverträge anwendbar sei. Soweit ersichtlich, war die Frage noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids des Bundesgerichtshofs oder eines anderen Oberlandesgerichts.

III. In der Sache selbst ist die gestellte Frage zu bejahen. Das ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

1. Das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) trat nach seinem Art. 6 am ersten Tage des auf die Verkündung folgenden Kalendermonats, mithin am 1. Januar 1983, in Kraft. Es enthält hinsichtlich seines Art. 1 Nr. 4, durch den § 564 b Abs. 7 BGB neugefaßt und dort eine Nr. 3 eingefügt worden ist, keine gesonderte Übergangsvorschrift. Wohl aber enthält Art. 4 unter der Überschrift "Übergangsvorschriften" in drei Nummern Regelungen, die sich zur Frage der Anwendbarkeit des Gesetzes auf bereits bestehende Rechtsverhältnisse äußern. Diese Übergangsregelungen beziehen sich auf die Änderungen, die durch Art. 1 Nr. 1, 2 und 3, Art. 2 Nr. 3 a) sowie Art. 3 Nr. 1 und 2 vollzogen worden sind. Auf Art. 1 Nr. 4 beziehen sie sich nicht. Daraus muß der Schluß gezogen werden, daß dem Gesetzgeber die Frage, ob und in welchem Umfang das Gesetz mit seinen Änderungen in bereits bestehende Rechtsverhältnisse eingreifen sollte, durchaus vor Augen gestanden hat. Wenn er es gleichwohl jedenfalls in bezug auf die durch Art. 1 Nr. 4 des Gesetzes vollzogene Änderung des § 564 b Abs. 7 BGB unterließ, eine eigenständige Übergangsregelung zu schaffen, so kann daraus nur abgeleitet werden, daß er den Willen hatte, mit dem Inkrafttreten des Gesetzes am ersten Tage des auf die Verkündung folgenden Monats auch die neue Fassung des § 564 b Abs. 7 BGB für alle Mietverhältnisse, gleichgültig, ob schon bestehend oder nicht, wirksam werden zu lassen. Dies ergibt sich eindeutig aus dem insoweit maßgeblichen objektivierten Willen des Gesetzgebers (vgl. dazu BVerfG, Beschluß vom 22. Oktober 1985 - 1 BvL 44/83 - BVerfGE 71, 81, 106).

2. Diese vom Gesetz somit gewollte Auswirkung der Neufassung von § 564 b Abs. 7 BGB ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

a) Der Gesetzgeber steht bei der Erfüllung des ihm in Art. 14 Abs.1 Satz 2 GG erteilten Auftrages, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, vor der Aufgabe, das Sozialmodell zu verwirklichen, dessen normative Elemente sich einerseits aus der grundgesetzlichen Anerkennung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG ergeben. Er muß hierbei beiden Elementen des im Grundgesetz angelegten dialektischen Verhältnisses von verfassungsrechtlich garantierter Freiheit und dem Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung in gleicher Weise Rechnung tragen und die schutzwürdigen Interessen aller Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Für die Ausgestaltung zwingender mietrechtlicher Vorschriften - im Bereich der Miete von Wohnraum - bedeutet dies: Der Gesetzgeber muß bei solchen Regelungen sowohl die Belange des Mieters als auch die des Vermieters in gleicher Weise berücksichtigen (BVerfG, Beschluß vom 23. April 1974 - 1 BvR 6/74 und 2270/73 - BVerfGE 37, 132, 140/141). Dies hat er vorliegend getan:

aa) Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist, wird regelmäßig - wie auch in den Ausgangsverfahren geschehen - den Mietern nur mit Rücksicht auf ihre Zugehörigkeit zu dieser Bevölkerungsgruppe zur Verfügung gestellt. Dieser Einschränkung des Verwendungszwecks, die sich der Vermieter auferlegt, entspricht regelmäßig auch die Bemessung des Mietzinses. Im Vergleich mit Mietobjekten ähnlicher Qualität auf dem "freien Markt" fällt der für Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen zu zahlende Mietzins, wie gerichtsbekannt ist, niedriger aus. Dies läßt sich im übrigen auch aus den vertraglichen Vereinbarungen beider Ausgangsverfahren ablesen. Es kommt hinzu, daß regelmäßig, wie auch in den Ausgangsverfahren geschehen, der Mietvertrag auf den gesamten, für den Abschluß der Ausbildung - soweit überschaubar - anzusetzenden Zeitraum abgeschlossen wird. Beiden, den Mieter regelmäßig begünstigenden Vereinbarungen entspricht der Umstand, daß überwiegend entweder Körperschaften oder - wie hier - Anstalten des öffentlichen Rechts oder auch caritative Einrichtungen Träger von Studenten- oder Jugendwohnheimen sind. Gemeinsam ist ihnen, daß eine Absicht der Gewinnerzielung fehlt oder bestenfalls, wenn überhaupt, Kostendeckung angestrebt wird, wobei regelmäßig die Investitionskosten dabei nicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingehen, da anderenfalls die Mietzinsen nicht in der beabsichtigten niedrigen Höhe gehalten werden könnten. Diesen insgesamt den Belangen des Mieters Rechnung tragenden Grundsätzen steht das Interesse der Träger von Studenten- und Jugendwohnheimen gegenüber, möglichst vielen Personen dieser Bevölkerungsgruppe, die die Aufnahmevorausssetzungen erfüllen und interessiert sind, Gelegenheit zur Nutzung dieser günstigen Bedingungen zu verschaffen. Dieses Bemühen der Träger von Studenten- und Jugendwohnheimen hat unter der Bezeichnung Wahrung oder Sicherung des "Rotationsprinzips" Eingang in die Rechtssprache gefunden (vgl. BT-Drucks. 9/2079 S. 11, Lechner, Studenten sind auch Mieter !, WuM 1983, 71; Voelskow, a.a.O.; OLG Hamm, Beschluß vom 31. Oktober 1980 - Rechtsentscheid - 4 ReMiet 1/80 - WuM 1981, 5).

Wenn der Gesetzgeber meinte, diesem Prinzip durchaus besonderes Gewicht beimessen zu müssen, daß er Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen insgesamt aus dem Anwendungsbereich des § 564 b Abs. 1 bis 6 BGB ausnahm, so läßt sich dagegen nichts einwenden. Das Anliegen ist sicherlich unterstützenswert. Es könnte jedoch der Einwand vorgebracht werden, daß es nicht nötig gewesen sei, die Neuregelung des § 564 b Abs. 7 BGB zu schaffen, um für die Träger von Studenten- und Jugendwohnheimen das Rotationsprinzip durchsetzbar zu machen, denn es wäre auch bei unveränderter Gesetzeslage möglich gewesen, ihm zum Durchbruch zu verhelfen, wenn nämlich die vermietenden Träger des Studenten- oder Jugendwohnheimes sich auf die Wahrung dieses Grundsatzes als eines zur Kündigung berechtigenden Interesses nach § 564 b Abs. 1 BGB - die Aufzählung in Abs. 2 Nr. 1 bis 3 ist nicht abschließend - berufen hätten. Es ist zuzugeben, daß dies die Gesetzeslage richtig wiedergibt. Doch hätte der Vermieter regelmäßig vor der Notwendigkeit gestanden, im Räumungsprozeß die Rechtmäßigkeit seiner Kündigungserklärung darlegen und beweisen zu müssen, wobei er auch den Namen und die sonstigen Voraussetzungen für die Eingehung eines Nachmietverhältnisses mit dem Dritten hätte darlegen und beweisen müssen, um dem Gericht die Überzeugung zu verschaffen, daß die Wahrung gerade des Rotationsprinzips Triebfeder seiner Kündigungserklärung gewesen war. Wenn der Gesetzgeber den Vermieter von Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen von dieser Notwendigkeit des Nachweises im Einzelfall befreien wollte, so handelte er damit innerhalb des ihm von der Verfassung eingeräumten weiten Ermessensspielraums.

bb) Dem stehen auch gewichtige Belange des Mieters, die der Gesetzgeber vorrangig zu wahren gehabt hätte, nicht gegenüber. Zwar hat das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen durch seinen Art. 2 Nr. 3 c) den § 10 Abs. 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe um eine Nr. 4 ergänzt, die Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheimes ist, betrifft mit der Folge, daß dieses gesamte Gesetz für die genannten Mietverhältnisse nicht gilt, doch stellt dies keine Regelung dar, die es erlaubte, das vom Gesetzgeber insoweit ausgeübte Geltungsermessen als mißbräuchlich oder sonst fehlerhaft zu bezeichnen. Es ist nämlich zu bedenken, daß gerade im Bereich der gesetzlichen Normen zur Regelung des Wohnraumrechts bei jeder gesetzlichen Regelung mit zwingendem Charakter das Grundrecht des Vermieters (= Eigentümer) mit demjenigen des Mieters (=Besitzer) in Konkurrenz tritt. Jede vom Gesetzgeber vorgenommene Regelung betrifft die rechtliche Position beider beteiligter Personen, und zwar notwendig: Jede Verbesserung der rechtlichen Lage des Mieters verschlechtert diejenige des Vermieters und umgekehrt. Liegt es aber so, dann muß insbesondere Vorsicht walten, bevor gesagt werden kann, daß der Gesetzgeber eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung, die mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Eigentums nicht in Einklang steht, sich habe zuschulden kommen lassen (vgl. BVerfG, a.a.O., S. 141). Davon kann hier, wie sich auch aus den Ausgangsverfahren ableiten läßt, keine Rede sein. Im übrigen könnte schließlich im Einzelfall eine mit Rücksicht auf die Freistellung von den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe erklärte unverhältnismäßige Mietzinserhöhung durch den Vermieter an die Grenzen des § 242 BGB stoßen und ihr insoweit die rechtliche Anerkennung versagt werden.

b) Der Gesetzgeber durfte die Neufassung des § 564 b Abs. 7 BGB auch hinsichtlich am 1. Januar 1983 bereits bestehender Mietverträge zu diesem Zeitpunkt in Kraft setzen. Zwar hat er damit, wie in allen Fällen sog. "unechter Rückwirkung", in noch nicht abgeschlossene Sachverhalte eingegriffen und - wie ohne weiteres ersichtlich - die rechtliche Position der jeweiligen Mieter von Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen verschlechtert. Daran war er jedoch nicht gehindert, denn der Gesetzgeber muß zwar bei zwingenden mietrechtlichen Vorschriften sowohl die Belange des Vermieters als auch die des Mieters in gleicher Weise berücksichtigen. D.h. aber nicht, daß sie zu jeder Zeit und in jedem Zusammenhang das gleiche Gewicht haben müßten (BVerfG, a.a.O., S. 141). Es kommt hier deshalb darauf an, ob es sachliche Gründe dafür gibt, die neugeschaffene Regelung - Ausschluß des Kündigungsschutzes - auch auf bestehende Mietverhältnisse anzuwenden. Solche sind in der Tat vorhanden:

aa) Die vom Gesetzgeber gewünschte und nicht zu beanstandende Erleichterung für den Vermieter, eine Räumung von in Studenten- und Jugendwohnheimen belegenem Wohnraum durchzusetzen, ist gleichermaßen für vor und nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen geschlossene Mietverträge von Bedeutung. Die vom Gesetzgeber verfolgte und im Gesetzeswortlaut hinreichend deutlich zum Ausdruck gekommene Absicht bezog sich nicht nur auf die Gruppe der nach dem Inkrafttreten der Änderung abzuschließenden Verträge, sondern galt im Gegenteil in erster Linie den bereits vorhandenen Mietverhältnissen. Anderenfalls wären die vom Gesetzgeber für den Vermieter bezweckten Erleichterungen erst nach Verstreichen geraumer Zeit bemerkbar geworden, dann nämlich, wenn es um Kündigungserklärungen , bezogen auf nach dem 1. Januar 1983 abgeschlossene Mietverträge, ging. Nimmt man also den gesetzgeberischen Willen in den Blick, so ist der von ihm getroffenen Regelung nur Sinn beizumessen, wenn sie sich auch auf "Altverträge" erstreckt.

bb) Diesem gesetzgeberischen Anliegen stehen schutzwürdige Belange der betroffenen Mieter, die sich auf den im Rechtsstaatsprinzip wurzelnden Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes stützen könnten, nicht entgegen. Dies folgt schon aus der Überlegung, daß sich auch bei unveränderter Rechtslage eine auf § 564 b Abs. 1 BGB gestützte Kündigung nicht ohne weiteres verboten hätte. War dem aber so, dann bezog sich das schutzwürdige Vertrauen des Mieters in Wahrheit lediglich auf eine vormals günstigere, nunmehr aber verschlechterte prozessuale Situation. Die durch das Gesetz herbeigeführte Verschlechterung der Situation des Mieters besteht mithin lediglich darin, daß im Gegensatz zum früheren Rechtszustand der Vermieter nicht mehr die Berechtigung der von ihm erklärten Kündigung darlegen und ggfs. beweisen muß, sondern daß der Vermieter nach neuem Recht eine Räumungsklage bereits mit dem Hinweis, bei dem vermieteten Wohnraum handle es sich um solchen in einem Studenten- oder Jugendwohnheim, schlüssig begründen kann. Diese sich in erster Linie im Ablauf eines Räumungsverfahrens auswirkende Verschlechterung der Rechtsposition des auf Räumung in Anspruch genommenen Vertragspartners erscheint aber bei der erforderlichen Gesamtbetrachtung des Gesetzes als so wenig bedeutsam, daß sie nicht für sich allein genommen zum Gegenstand einer dem einzelnen auch durch den Gesetzgeber nicht entziehbaren Rechtsposition gemacht werden kann.