Mietänderungsvertrag

Mietänderungsvertrag; Haustürgeschäft; Widerruf; Beweislast; geschäftsmäßig; Verwirkung; Mietherabsetzung

1. Das Haustürwiderrufsgesetz findet auch Anwendung auf Mietänderungsverträge, die eine Mietherabsetzung beinhalten, insbesondere, wenn zugleich eine Vertragsbefristung eingeführt wird, die zu einem Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechtes führt.

2. Dem Vermieter obliegt die Beweislast dafür, daß er nicht geschäftsmäßig i. S. d. HaustürWG gehandelt hat.

3. Das Widerrufsrecht des Mieters ist nicht bereits deswegen verwirkt, weil der Widerruf 17 Monate nach Vertragsänderung und fünf Monate nach dem Auszug aus der Mietwohnung erfolgt.

Die Bekl. sind aufgrund Mietvertrages mit der Voreigentümerin des Grundstücks Mieter der Wohnung. Als Grundmietzins vereinbarten sie monatlich 694,30 DM zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 209,60 DM, insgesamt 903,90 DM. Seit 1.7.1997 sind die Kl. Grundstückseigentümer.

Am 14.1.1998 trafen die Parteien eine Anpassungsvereinbarung zum vorgenannten Mietvertrag, in dem die Grundmiete ab 1.2.1998 auf 650 DM monatlich verringert wurde. Des weiteren vereinbarten sie, das Mietverhältnis ab 1.2.1998 auf die bestimmte Dauer von drei Jahren fortzuführen. Hierbei wurde die Miethöhe für diesen Zeitraum festgeschrieben, wobei die Nebenkostenvorauszahlung auf 160 DM verringert wurde.

Für den Zeitraum Februar 1999 bis Juni 1999 zahlten die Bekl. die Miete nicht. Die Kl. behaupten, daß die Kündigung der Bekl. v. 1.11.1998 aufgrund der Anpassungsvereinbarung v. 14.1.1998 nicht wirksam sei. Die Anpassungsvereinbarung falle nicht unter den Geltungsbereich des Haustürwiderrufsgesetzes, da die Bekl. bei der Vereinbarung nicht geschäftsmäßig gehandelt hätten.

Die Bekl. behaupten, sie hätten das Mietverhältnis zum 31.1.1999 wirksam kündigen können. Die Vereinbarung v. 14.1.1998 sei am 18.6.1999 widerrufen worden. Auf die vorgenannte Vereinbarung sei Haustürwiderrufsgesetz anwendbar, da die Kl. mehrere Mietshäuser in Görlitz haben.

1. Das Haustürwiderrufsgesetz ist entgegen der Auffassung der Kl. auf Mietverträge und diese abändernde Vereinbarungen prinzipiell anwendbar. Insoweit folgt die Berufungskammer der Auffassung des Oberlandesgerichts Koblenz WM 1994, 257 bzw. der Auffassung des Amtsgerichts Frankfurt WM 1998, 418 f. Tatsächlich wird die Anwendbarkeit des Haustürwiderrufsgesetzes nicht durch die Art des abzuschließenden Vertrages, sondern durch die konkrete Situation, die zur Abgabe der Willenserklärung geführt hat, bestimmt. Auch stellt der Gesetzeswortlaut des Haustürwiderrufsgesetzes nicht auf den Neuabschluß von Verträgen ab, so daß auch die Änderungen und Modifizierungen bereits bestehender Verträge vom Wortsinn mit umfaßt werden (vgl. OLG Koblenz, a. a. O. III. a) der Entscheidungsgründe). Dies ergibt sich auch daraus, daß der Gesetzgeber im Zusammenhang mit der Zulassung von Mieterhöhungsvereinbarungen bewußt darauf verzichtet hat, dem Mieter ein Widerrufsrecht zu gewähren. Der Gesetzgeber hielt vielmehr den Schutz des Mieters durch das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften insofern für ausreichend (vgl. AG Frankfurt, a. a. O. m. w. N.). Die Berufungskammer vermag insbesondere der Auffassung des Landgerichts Frankfurt NJW-RR 1989, 824 f. nicht zu folgen, wenn dieses die Nichtanwendbarkeit des Haustürwiderrufsgesetzes auf Mietverträge daraus ableitet, daß das Haustürwiderrufsgesetz im Vorgriff auf eine EG-Richtlinie erlassen wurde, welche dann tatsächlich Mietverträge von ihrem Anwendungsbereich ausgenommen hat. Denn das Landgericht Frankfurt verkennt hierbei, daß es den Einzelstaaten bei der Umsetzung verbraucherschützender EG-Richtlinien unbenommen bleibt, einen höheren Schutzstandard anzulegen, als die Richtlinie vorschreibt (vgl. OLG Koblenz, a. a. O. unter III. c) der Entscheidungsgründe). Ein bloßes Versehen des Gesetzgebers kann in dem Nichtausschluß von Mietverträgen aus dem Anwendungsbereich des Haustürwiderrufsgesetzes nicht gesehen werden. Selbst wenn man dies wollte, müßte man davon ausgehen, daß der Gesetzgeber sich später dadurch, daß er bei der Regelung von Mieterhöhungsvereinbarungen bewußt von der Gewährung eines gesonderten Widerrufsrechts zu Gunsten des Mieters abgesehen hat, an dem unterlassenen Ausschluß von Mietverträgen aus dem Anwendungsbereich des Haustürwiderrufsgesetzes hat festhalten lassen wollen (vgl. AG Frankfurt, a. a. O., m. w. N. für die Intention des Gesetzgebers).

2. Die Anwendbarkeit des Haustürwiderrufsgesetzes ist im vorliegenden Fall auch nicht dadurch ausgeschlossen, daß die streitgegenständliche Vereinbarung eine Senkung des Mietzinses zum Gegenstand hatte. Zweifelsohne handelt es sich bei der Änderung eines Mietvertrages auch dann, wenn der Mietzins gesenkt werden soll, um den Abschluß eines Vertrages über eine entgeltliche Leistung im Sinne des § 1 Abs. 1 Haustürwiderrufsgesetz. Es kann dahin gestellt bleiben, ob für den Fall, daß ein derartiger Vertragsabschluß für den Kunden lediglich rechtlich vorteilhaft ist, eine Anwendung des Haustürwiderrufsgesetzes deshalb ausscheidet, weil Sinn und Zweck des Haustürwiderrufsgesetzes der Schutz des Kunden ist, und der Kunde in derartigen Fällen des Schutzes durch den Gesetzgeber nicht bedarf. Vorliegend jedenfalls handelt es sich nicht um eine für die Bekl. als Kunden im Sinne des Haustürwiderrufsgesetzes lediglich rechtlich vorteilhafte Vereinbarung, da die Anpassungsvereinbarung vom 15.1.1998 nicht nur eine Absenkung des Mietpreises, sondern gleichzeitig eine im Vertrag vom 23.4.1996 noch nicht vorgesehene Befristung der Mietdauer auf drei Jahre und damit den Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechts für die Bekl. beinhaltete. Eine derartige Befristung schränkt die Rechte der Bekl. ein und kann daher keinesfalls als für diese lediglich rechtlich vorteilhaft angesehen werden.

3. Die Anwendbarkeit des Haustürwiderrufsgesetzes wird vorliegend auch nicht durch § 6 Ziffer 1 2. Alt. Haustürwiderrufsgesetz ausgeschlossen. Wie die Berufung richtig vorträgt, hat das Amtsgericht [Görlitz] verkannt, daß es sich bei der genannten Vorschrift um einen Ausschlußgrund handelt, für dessen Vorliegen hier die Kl. darlegungs- und beweispflichtig sind. Vorliegend ist aber schon nach dem unstreitigen Sachverhalt davon auszugehen, daß die Kl. beim Abschluß der Anpassungsvereinbarung vom 14.1.1998 tatsächlich geschäftsmäßig gehandelt haben.

Geschäftsmäßig handelt derjenige, der unabhängig von den Einkünften, die er damit erzielt, beabsichtigt, eine Tätigkeit gleicher Art zu wiederholen und dadurch zu einem dauernden oder wiederkehrenden Bestandteil seiner Beschäftigung zu machen (vgl. BayObLG, Entscheidung v. 13.4.1993 [= WM 1993, 384] unter II. 2. c. der Entscheidungsgründe m. w. N.). Dies ist vorliegend der Fall. Unstreitig standen im Eigentum der Kl. zum Zeitpunkt des Abschlusses der Anpassungsvereinbarung vom 14.1.1998 drei Mehrfamilienhäuser in Görlitz, von den zumindest zwei ständig vermietet waren. Allein das Haus, in welchem sich die von den Bekl. gemietete Wohnung befindet, wies zum damaligen Zeitpunkt elf Mietwohnungen auf. Ein Vermieter, der ein Haus mit elf Mietwohnungen besitzt, handelt bei deren Vermietung und bei der Anpassung bestehender Mietverträge an neue Gegebenheiten geschäftsmäßig, da entsprechende Geschäftsabschlüsse bei einem so großen Mietobjekt mit einer gewissen Regelmäßigkeit auftreten bzw. zumindest beabsichtigt werden (vgl. AG Frankfurt, a. a. O., wobei offen bleiben kann, ob die Grenze von sechs Wohneinheiten tatsächlich schon ausreichend sein kann). Daran ändert sich nichts, wenn er die Objekte hauptsächlich von einem Dritten verwalten läßt.

6. Schließlich haben die Bekl. auch nicht dadurch, daß sie die Anpassungsvereinbarung vom 14.1.1998 erst am 18.6.1999 dem Haustürwiderrufsgesetz entsprechend widerrufen haben, das Recht zum Widerruf verwirkt.

Soweit die Kl. sich auf die Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vom 18.1.1999, MDR 1999, 537, berufen und eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 2 Satz 3 Verbraucherkreditgesetz auf Fälle des Haustürwiderrufsgesetzes für geboten erachten, vermag die Berufungskammer dieser Auffassung nicht zu folgen. Die Berufungskammer schließt sich vielmehr der Auffassung des Landgerichts Hamburg, Urteil vom 22.10.1998, Az. 327 S 103/98, EWiR 1999, 413 an. Tatsächlich ist es so, daß das Vorhandensein des § 7 Abs. 2 Satz 3 Verbraucherkreditgesetz anstelle einer analogen Anwendung auf das Haustürwiderrufsgesetz vielmehr einen Umkehrschluß dahingehend zuläßt, daß der Gesetzgeber, der im Rahmen des Verbraucherkreditgesetzes eine absolute zeitliche Grenze für die Geltendmachung von Verbraucherrechten setzen wollte, dies im Haustürwiderrufsgesetz willentlich nicht getan hat, um dem Sanktionscharakter des Haustürwiderrufsgesetzes nicht seine Schärfe zu nehmen. Die Berufungskammer schließt sich der Auffassung von Mankowski EWiR 1999, 414 und EWiR 1999, 658 an, derzufolge eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 2 Satz 3 Verbraucherkreditgesetz der vorsätzlichen willentlichen Nichtbelehrung über das Widerrufsrecht Vorschub leisten würde, da immer mehr Unternehmer im Vertrauen darauf, daß die Kunden innerhalb eines Jahres von ihrem Recht keine Kenntnis erlangen würden, eine Belehrung nicht vornehmen würden.

Da weitere Verwirkungsumstände von den Kl. nicht geltend gemacht wurden, ist das Recht zum Widerruf gemäß Haustürwiderrufsgesetz seitens der Bekl. nicht verwirkt worden.

7. Der von der Kl. geltend gemachte Anspruch läßt sich auch nicht auf § 3 Abs. 3 Haustürwiderrufsgesetz stützen. Dieser Norm entsprechend hat der Kunde seinem Vertragspartner für die Überlassung des Gebrauchs einer Sache bis zum Zeitpunkt der Ausübung des Widerrufs dessen Wert zu vergüten.

Die Bekl. haben die Mietwohnung nach ihrem Auszug, spätestens ab 1.2.1999, den Kl. durch Übergabe wieder zur Verfügung gestellt. Sie haben den Kl. den Gebrauch der Sache nicht vorenthalten, insbesondere haben sie die Mietwohnung nicht mehr genutzt. Den Kl. war es jederzeit unbenommen, die Wohnung weiterzuvermieten. Die Kl. können sich auch nicht darauf berufen, daß sie bis zum Zeitpunkt der Ausübung des Widerrufsrechts von einem weiter fortbestehenden wirksamen Mietverhältnis ausgegangen sind und daher von einer weiteren Vermietung Abstand genommen haben. Für den Fall der Weitervermietung an einen Dritten hätten die Kl. nämlich keinerlei Sanktionen zu gegenwärtigen gehabt. Die Bekl. hätten aus dem eventuell weiterbestehenden Mietvertrag keinerlei Rechte gegenüber den Kl. mehr herleiten können, da sie es ja waren, die die Mietsache zum Ablauf des Monates Januar 1999 aufgegeben und damit ihren Willen, sich von dem Vertrag zu lösen, kundgetan haben. Somit wären die Vermieter/Kl. auch schon nach Treu und Glauben gehalten gewesen, zum Zwecke der "Schadensminderung" im weiteren Sinne eine Weitervermietung der Wohnung ins Auge zu fassen.