Meßdifferenzen bei Wasserzählern

Meßdifferenzen bei Wasserzählern; keine Mietminderung bei nächtlicher Ruhestörung durch Restaurantbesucher; pauschaler Verwaltungsanteil der Hauswartkosten

1. Nächtliche Ruhestörungen durch Besucher eines Restaurants oder einer Veranstaltung berechtigten in der innerstädtischen Lage in Berlin nicht zur Minderung.

2. Überschreitet der auf die einzelnen Mieter nach dem Meßwert der Einzelzähler entfallende Wasserpreis den tatsächlichen Wasserpreis um mehr als 20 %, sind die Wasser- und Abwasserkosten entsprechend zu kürzen.

3. Die Verwaltungstätigkeit des eingesetzten Hauswarts ist bei einer Wohnanlage mit 277 Wohneinheiten mit 20 % anzusetzen. (Leitsätze der Redaktion)

Die Klage ist begründet, soweit die Kl. Mietzinsansprüche für die Monate August und September 2004 sowie August 2005 in Höhe von jeweils 66,47 € bzw. von 83,27 € für August 2005 geltend macht, denn die Bekl. waren nicht zur Minderung wegen Lärms berechtigt. Nächtliche Ruhestörungen durch auf dem Heimweg lärmende Besucher eines Restaurantschiffs oder einer Veranstaltungshalle im Umkreis der Mietwohnung (hier in einer Entfernung von etwa 90 m) sind in einer innerstädtischen Wohnlage einer Großstadt wie Berlin ohne Sperrstunde für Gaststätten ortsüblich. Den Bekl. war überdies zumindest das Veranstaltungsgelände der "Arena" in ihrer Nähe vor Anmietung der Wohnung bekannt. Für das Gericht ist im übrigen nicht nachvollziehbar, wie die Bekl. einzelne lärmende Besucher eines Restaurantschiffes von lärmenden Besuchern der "Arena" oder bierseligen Heimkehrern von privaten Feiern o. ä. unterscheiden können. Die Rücksichtslosigkeit im Umgang miteinander in einer Stadt wie Berlin mag man beklagen, sie ist aber in der Innenstadt Berlins eine ortsübliche Belästigung, gegen die sich ein Mieter zwar im Einzelfall unter Zuhilfenahme der Ordnungskräfte wehren kann, die ihn aber nicht zur Mietminderung berechtigt.

Aus der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2004 kann die Kl. jedoch nur einen Saldo in Höhe von 45,67 € und damit abzüglich der Zahlung der Bekl. von 7,73 € von restlichen 37,94 € beanspruchen, denn die in die Abrechnung eingestellten Wasser- und Abwasserkosten sind zu kürzen, soweit sie den tatsächlichen Wasserpreis von 3,846 €/m2 um mehr als 20 % übersteigen. Auszugehen ist dabei - wie die Bekl. zutreffend einwenden - von dem Meßwert der Einzelwasserzähler und nicht von der Gesamtverbrauchsmenge. Für Kaltwasser- und Abwasserkosten kann die Kl. gegenüber den Bekl. daher nur insgesamt 317,38 € geltend machen.

Auch hinsichtlich der noch geltend gemachten restlichen Betriebskosten aus den Abrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 war die Klage abzuweisen. Mit Recht verweisen die Bekl. darauf, daß der Verwaltungsanteil hinsichtlich der Hauswartskosten mit nur 10 % zu gering bemessen ist und richtig 20 % betragen muß, denn auch angesichts der Größe der Wohnanlage mit 277 Wohneinheiten entspricht es der Lebenserfahrung, die Verwaltungstätigkeit des eingesetzten Hauswarts mit 20 % anzusetzen, zumal Einspareffekte durch die Größe der Wohnanlage sich wohl eher bei umlegbaren Betriebskosten wie der Reinigungstätigkeit bemerkbar machen als bei Verwaltungstätigkeiten wie der Beseitigung von Sperrmüll und Vandalismusschäden. (...)

Ist bereits bei Mietvertragsabschluß aufgrund der Lage der Wohnung mit Lärm zu rechnen, kann der Mieter später nicht mehr mindern. Überschreitet der von dem Hauszähler angezeigte Verbrauch an Wasser die Summe der durch die Einzelzähler angezeigten Verbrauchswerte um mehr als 20 %, sind die Wasser- und Abwasserkosten entsprechend zu kürzen. Für die Verwaltungstätigkeit des eingesetzten Hauswarts sind 20 % des Hauswartslohns anzusetzen.

Die Vermieterin machte restliche Miete geltend, die der Mieter wegen Ruhestörungen durch auf dem Heimweg lärmende Besucher eines Restaurantschiffs und der Veranstaltungshalle "Arena" im Umkreis der Mietwohnung nicht gezahlt hatte. Ferner beanstandete der Mieter einen überhöhten Preis für die Wasser- und Abwasserkosten bezogen auf die Meßwerte der Einzelwasserzähler und rügte, daß für die Verwaltungstätigkeit des Hauswarts nur 10 % abgezogen worden waren.

Das AG Köpenick hielt die nächtlichen Ruhestörungen für ortsüblich, zumal dem Mieter bei Anmietung der Wohnung die Lage im Umkreis der Veranstaltungshalle "Arena" bekannt gewesen sei. Die Wasser- und Abwasserkosten kürzte es, soweit der auf den Mieter nach dem Meßwert der Einzelwasserzähler umgelegte Wasserpreis den tatsächlichen Wasserpreis um mehr als 20 % überstieg. Schließlich setzte es den Verwaltungsanteil am Hauswartslohn auf 20 % fest.

1. Zur Minderung liegt die Entscheidung auf der Linie der Berliner Rechtsprechung, daß ortsüblicher Lärm hinzunehmen ist (vgl. LG Berlin, Beschluß vom 15. Juli 2005 - 65 S 408/04 -, GE 2005, 1126: Gaststättenbetrieb auf einer Terrasse). Weiterer Gesichtspunkt für den Ausschluß der Minderung ist die Erkennbarkeit der Lärmbeeinträchtigung bei Vertragsschluß, z. B. wegen der Lage des Mietobjektes in einem Sanierungsgebiet mit baufälligen Gebäuden, Baulücken in der Nähe, erneuerungsbedürftigen Fassaden (KG, Urteil vom 3. Juni 2002 - 8 U 74/01 -, GE 2003, 115), in unmittelbarer Nachbarschaft eines erneuerungsbedürftigen Gebäudes (AG Lichtenberg, Urteil vom 11. Januar 2006 - 3 C 466/05 -, GE 2006, 261) oder über einer Bäckerei (LG Berlin, Urteil vom 21. November 2002 - 67 S 102/02 -, GE 2003, 392). Eine erhöhte Lärmbelästigung wegen einer veränderten Verkehrsführung durch Bauarbeiten soll ebenfalls nicht ohne weiteres zur Minderung berechtigen (AG Frankfurt/Oder, Urteil vom 19. November 2002 - 2/7 C 568/02 -, ZMR 2003, 268). Dagegen kann die Eröffnung einer Sackgasse für den Durchgangsverkehr eine Minderung begründen (AG Köpenick, Urteil vom 17. Januar 2006 - 3 C 262/05 -, WuM 2006, 145), wenn aus dem vertragsgemäßen Zustand "ruhige Wohnung" nunmehr der mangelbehaftete Zustand "laute Wohnung" wird.

2. Die Kürzung der Wasser- und Abwasserkosten wegen der Überschreitung der Meßfehlertoleranz von 20 % entspricht ebenfalls der h. M. Wenn Einzelwasserzähler (Zwischenzähler) angebracht sind, so sind auch dann, wenn die Summe der bei den Einzelwasserzählern (Zwischenzählern) ermittelten Einzelverbrauchswerte den vom Hauptwasserzähler angezeigten Verbrauch der gesamten Abrechnungseinheit um 20 % unterschreitet, die Wasserkosten nach dem an die Wasserwerke zu zahlenden Betrag umzulegen. Diese Umlage ist so lange zulässig, wie sich die Abweichung der Verbrauchsmenge von Hauptwasserzählern und der Summe der Wohnungswasserzähler in einem vertretbaren Maß hält. Diese Meßfehlertoleranz wird unterschiedlich eingeschätzt. Nach der überwiegenden Auffassung (LG Berlin GE 2002, 193; LG Darmstadt WuM 2001, 515) sind Unterschiedsmengen zwischen Hauptwasserzähler und Summe der Wohnungswasserzähler bis zu 20 % tolerierbar (Meßfehlertoleranz). Nach einer Mindermeinung (AG Dortmund, Urteil vom 5. Februar 1992, DWW 1992, 180; AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 1. November 2000 - 12 C 235/00 -, GE 2000, 1623) sind sogar Unterschiedsmengen bis zu 25 % tolerierbar (so auch Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Teil 3, § 2 Nr. 2 BetrKV Rn. 54). Ist die Differenz tolerierbar, so dürfen die von dem Wasserversorgungsunternehmen in Rechnung gestellten Gesamtkosten der Wasserversorgung anteilig nach dem gemessenen Wasserverbrauch der einzelnen Mieter auf diese aufgeteilt werden (LG Braunschweig WuM 1999, 294; AG Dortmund DWW 1992, 181; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 360). Diese Gesamtkosten dürfen durch die Summe der Werte aller Unterzähler dividiert und die sich daraus ergebenden Kosten entsprechend dem bei dem einzelnen Mieter gemessenen Verbrauch auf den einzelnen Mieter umgelegt werden. Dadurch ändert sich der Preis je Kubikmeter Wasser um die Fehlmenge, und jeder Mieter trägt einen proportionalen Anteil an den Differenzen.

3. Der pauschale Abzug der auf die Verwaltungstätigkeit des Hauswarts entfallenden Lohnkosten mit 20 % entspricht ebenfalls der im Vordringen begriffenen Rechtsprechung (LG Berlin, Urteil vom 29. April 2002 - 62 S 413/01 -, GE 2002, 860; AG Charlottenburg, Urteil vom 22. Juni 2005 - 209 C 75/05 -, GE 2005, 997). Der Abzug von pauschal 20 % ist aber nicht ganz unbedenklich. Vielmehr müßte der in den Hauswartskosten enthaltene Anteil von umlagefähigen Hauswartskosten im engeren Sinne zu sonstigen, nicht umlagefähigen Kosten genau erfaßt werden (LG Frankfurt/Main NJWE-MietR 1996, 267). Zu empfehlen ist, entweder in dem Hauswartsdienstvertrag den auf die einzelnen Tätigkeiten (Hauswart, Reparaturen, Verwaltung, sonstige Dienstleistungen) entfallenden Zeitanteil vertraglich festzulegen und dementsprechend nur denjenigen Anteil der Hauswartsvergütung als Betriebskosten gemäß Nr. 14 des § 2 BetrKV umzulegen, der auf die reine Hauswartstätigkeit entfällt, oder mehrere Verträge mit getrennten Vergütungen für die unterschiedlichen Leistungen abzuschließen; dann wäre lediglich die Vergütung aus dem Vertrag, der die reinen Hauswartsleistungen umfaßt, als Betriebskosten umlegbar.