Merkmale zur Mietspiegel-Spanneneinordnung, keine Spüle, vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot

1. Behauptet der Mieter im Zustimmungsprozess, dass keine Spüle zur Verfügung gestellt wurde, obliegt dem Vermieter regelmäßig substantiierter Vortrag, aus dem sich die Überlassung einer Spüle ergibt; das Vorbringen, man verfüge nicht über Unterlagen, die das Fehlen einer Spüle bestätigen, stellt ein unzulässiges Bestreiten mit Nichtwissen dar.

2. Eine nur gegen ein gesondert zu vereinbarendes Entgelt angebotene Parkmöglichkeit erfüllt nicht das in der Merkmalgruppe 5 enthaltene wohnwerterhöhende Merkmal „Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“.

(Leitsätze der Redaktion)

Das AG hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt, der von der Kl. verlangten Mieterhöhung von bisher 647,19 € um 70,46 € auf 717,65 € zuzustimmen. Mit der Berufung verfolgen die Bekl. das Ziel, die Mieterhöhung auf eine Miete von 650,89 € (netto/kalt) zu begrenzen.

Das zulässige Rechtsmittel der Bekl. hat in der Sache teilweise Erfolg. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. ist bis zur Höhe einer Miete (netto/kalt) von 693,55 € begründet, im Übrigen unbegründet. […] Nach der zutreffenden Einschätzung beider Parteien ist die ortsübliche Vergleichsmiete für die 92,72 m2 große Wohnung der Bekl. auf der Grundlage des Feldes K5 im Mietspiegel 2017 zu ermitteln. Die Spanneneinordnung ergibt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete mit dem Mittelwert des Feldes K5 (7,48 €/m2) anzusetzen ist, also monatlich 693,55 € beträgt.

Die Wohnungsmerkmale sind unstreitig, soweit das Amtsgericht die Merkmalgruppe 1 als neutral und die Merkmalgruppe 3 als positiv bewertet hat. Zu den zwischen den Parteien streitigen Bewertungen ist das Berufungsgericht zu folgenden Ergebnissen gelangt:

1. Mit Recht hat das Amtsgericht die Merkmalgruppe 4 als neutral eingestuft und ist damit nicht der Ansicht der Bekl. gefolgt, es liege ein schlechter Erhaltungszustand des Gebäudes vor. Das Amtsgericht hat angesichts der zur Akte gereichten Fotos ausgeführt, dass zwar einzelne äußerliche Mängel am Erscheinungsbild des Gebäudes erkennbar seien, diese aber keinen generell schlechten Erhaltungszustand bedeuten würden. Das Berufungsgericht teilt diese Einschätzung und verweist insoweit auf die überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts.

Das Amtsgericht hat im Übrigen auch mit Recht kein wohnwerterhöhendes Merkmal aus dem konkret im Hof vorhandenen Fahrradständer hergeleitet. Es handelt sich um einfache Aufstellelemente aus Metall mit jeweils 10 eng beieinanderliegenden ca. 30 cm hohen Einstellbügeln; solche Einrichtungen stehen dem in der Merkmalgruppe 4 zunächst genannten „abschließbaren leicht zugänglichen Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes“ nicht gleich; sie erfüllen deshalb nicht die Voraussetzungen für eine Erhöhung des Wohnwertes nach Maßgabe der Merkmalgruppe 4 (vgl. LG Berlin, GE 2018, 1059 f.).

2. Zu Unrecht hat das Amtsgericht dagegen auch die Merkmalgruppe 2 als neutral eingestuft und dabei die beklagten Mieter als beweisbelastet für die Behauptung angesehen, es sei bei ihrem Einzug keine Spüle in der Küche vorhanden gewesen. Richtigerweise ist stattdessen diese Darstellung der Bekl. als unstreitig zu behandeln, weil das Bestreiten der Kl. in diesem Punkt unbeachtlich ist. Sie hat lediglich darauf verwiesen, es lägen ihr keine Unterlagen vor, „…aus denen sich das Fehlen einer Spüle ergibt …“. Dies stellt ein nach § 138 Abs. 4 ZPO unzulässiges Bestreiten mit Nichtwissen dar, denn die Wohnung und die in ihr vorhandene und an die Mieter überlassene Ausrüstung sind Gegenstände der eigenen Wahrnehmung der Kl. Gegenüber der von den Bekl. schlüssig dargestellten negativen Tatsache wäre daher substantiierter Vortrag (nebst Beweisantritt) von Seiten der Kl. erforderlich gewesen, die dafür leicht durch entsprechende Protokolle oder Vermerke in ihren Unterlagen Vorsorge treffen kann. In Ermangelung solchen Vorbringens ist die Merkmalgruppe 2 wegen Fehlens einer Spüle als negativ zu bewerten.

3. Auch die Merkmalgruppe 5, deren Beurteilung das Amtsgericht aus seiner Sicht konsequent offenlassen konnte, ist als neutral einzustufen.

Soweit die Vermieterseite sich auf die unter dem Gebäudekomplex vorhandene Tiefgarage als ein wohnwerterhöhendes „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ beruft, bleibt dies erfolglos, weil die Tiefgarage nur auf der Grundlage eines eigenständig abzuschließenden entgeltlichen Vertrages zugänglich ist. Ohne eine solche neben den Mietvertrag tretende Vereinbarung sind die Parkplätze in der Tiefgarage für die Wohnungsmieter mit einer Schranke versperrt. Sie werden dementsprechend nicht vom Vermieter „zur Verfügung gestellt“.

Anderslautende Einschätzungen, wonach ein gesondert erhobenes Entgelt für einen Parkplatz dem Vorliegen des wohnwerterhöhenden Merkmals generell nicht entgegenstehen soll, weil eine „kostenlose“ Nutzung des Stellplatzes in der Formulierung des Merkmals gerade nicht vorausgesetzt sei (AG Schöneberg 17 C 188/17 vom 13.4.2018 - GE 2018, 719 -, zitiert nach juris), hält das Gericht nicht für überzeugend. Gleiches gilt für die Annahme, dass zwar nicht die abstrakte Entgeltpflichtigkeit für das Merkmal erheblich ist, die Wohnwerterhöhung aber eintritt, wenn der Mieter zur Zeit des Zugangs des Erhöhungsverlangens tatsächlich einen Parkplatz vom Vermieter (durch eigenständigen entgeltlichen Vertrag) angemietet hat oder ihm jedenfalls erfolglos eine solche Anmietung konkret angeboten worden ist (vgl. LG Berlin 67 S 150/18 vom 16.10.2018, GE 2018, 1458, zitiert nach juris).

Das erkennende Gericht geht stattdessen davon aus, dass ein Stellplatz vom Vermieter generell nicht im Rechtssinne „zur Verfügung gestellt“ wird, wenn das entsprechende Angebot nicht kostenlos, sondern abhängig vom Abschluss eines gesonderten entgeltlichen Vertrages ist (so auch schon AG Wedding 13 C 227/17 vom 30.11.2017 und 6a C 8/18 vom 21.3.2018; beide zitiert nach juris).

Der Mietspiegel und die in ihm kodifizierten Merkmale verfolgen den Zweck, den Wert derjenigen Leistung zu bemessen, die der Vermieter seinem Vertragspartner im Wohnraummietverhältnis laufend erbringt. Diese Leistung soll entsprechend vorliegender oder fehlender Qualitäten durch eine ortsübliche Vergleichsmiete vom Mieter angemessen vergütet werden. Eine nach diesen Maßstäben vom Vermieter „zur Verfügung gestellte“ Annehmlichkeit liegt dann aber nur vor, wenn das jeweilige Leistungsdetail auch Bezug zu eben dem Mietverhältnis hat, dessen Mietzins es über die Spanneneinordnung im Mietspiegel prägen soll. Im Sinne der Merkmale des Mietspiegels stellt also der Vermieter nur dasjenige „zur Verfügung“, was er gerade mit Blick auf das existierende Wohnraummietverhältnis erbringt. Nur in diesem Rahmen ist es spiegelbildlich gerechtfertigt, dass der jeweils in Rede stehende Vorzug die Höhe des Mietzinses prägt, also mit dem geschuldeten Mietzins als dessen kalkulatorischer Bestandteil „ortsüblich“ vergütet wird.

Wo demgegenüber nicht das Wohnraummietverhältnis den Grund für ein Leistungserbieten des Vermieters darstellt, sondern sein Angebot den Abschluss eines eigenständigen ganz anderen Vertrages mit gesondertem Entgelt erforderlich machen würde, steht dem Vertragspartner allein in seiner Eigenschaft als Wohnraummieter die weitere vertragliche Leistung nicht „zur Verfügung“. Solange „nur“ der Wohnraummietvertrag abgeschlossen ist, verbietet der Vermieter ja gerade die Benutzung des Stellplatzes bzw. macht sie (wie vorliegend) durch eine Schranke unmöglich.

Eine Parkmöglichkeit nur gegen Entgelt erfüllt nicht das in der Merkmalgruppe 5 enthaltene wohnwerterhöhende Merkmal „Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“, so die ZK 66 des Landgerichts Berlin (a. A. ZK 67, vgl. GE 2018, 1458). Behauptet der Mieter, ihm sei keine Spüle zur Verfügung gestellt worden, muss der Vermieter das Gegenteil beweisen.

Das AG hat die Beklagten verurteilt, der von der Klägerin verlangten Mieterhöhung von bisher 647,19 € um 70,46 € auf 717,65 € zuzustimmen. Die Berufung der Beklagten war zum Teil erfolgreich, weil das LG strittige Merkmale nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel teilweise anders beurteilte als das AG.

Das LG hielt das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nur bis zur Höhe des Mittelwertes im einschlägigen Feld K5 des Mietspiegels 2017 für berechtigt.

Was die drei zwischen den Parteien strittigen Merkmale betreffe, sei das AG mit Recht davon ausgegangen, dass kein schlechter Erhaltungszustand des Gebäudes vorliege, weil nur einzelne äußerliche Mängel am Erscheinungsbild des Gebäudes erkennbar seien. Mit Recht habe das AG auch dem im Hof vorhandenen Fahrradständer keine Wohnwerterhöhung beigemessen. Es handelt sich um einfache Aufstellelemente aus Metall mit jeweils zehn eng beieinanderliegenden, ca. 30 cm hohen Einstellbügeln; solche Einrichtungen stünden dem in der Merkmalgruppe 4 zunächst genannten „abschließbaren leicht zugänglichen Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes“ nicht gleich; sie erfüllen deshalb nicht die Voraussetzungen für eine Erhöhung des Wohnwertes nach Maßgabe der Merkmalgruppe 4.

Zu Unrecht habe das AG die Merkmalgruppe 2 als neutral eingestuft, weil es davon ausgegangen sei, dass der Mieter seine Behauptung beweisen müsse, es sei beim Einzug keine Spüle in der Küche vorhanden gewesen. Dass der Vermieter diese Behauptung mit Nichtwissen bestritten habe, sei unbeachtlich, denn die Wohnung und die in ihr vorhandene und an die Mieter überlassene Ausrüstung kenne der Vermieter sozusagen selbst am besten und könne dafür leicht Vorsorge durch entsprechende Protokolle oder Vermerke in den Unterlagen treffen.

Die Vermieterseite könne sich auch nicht mit Erfolg auf die unter dem Gebäudekomplex vorhandene Tiefgarage als ein wohnwerterhöhendes „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ berufen, weil die Tiefgarage nur auf der Grundlage eines eigenständig abzuschließenden entgeltlichen Vertrages zugänglich, ansonsten aber mit einer Schranke versperrt sei. Sie werden dementsprechend nicht vom Vermieter „zur Verfügung gestellt“.

Anderslautende Einschätzungen, wonach ein gesondert erhobenes Entgelt für einen Parkplatz dem Vorliegen des wohnwerterhöhenden Merkmals generell nicht entgegenstehen soll, weil eine „kostenlose“ Nutzung des Stellplatzes in der Formulierung des Merkmals gerade nicht vorausgesetzt sei (AG Schöneberg, GE 2018, 719), seien nicht überzeugend. Ebenso wenig die Annahme, dass zwar nicht die abstrakte Entgeltpflichtigkeit für das Merkmal erheblich ist, die Wohnwerterhöhung aber eintrete, wenn der Mieter zur Zeit des Zugangs des Erhöhungsverlangens tatsächlich einen Parkplatz vom Vermieter (durch eigenständigen entgeltlichen Vertrag) angemietet habe, oder ihm jedenfalls erfolglos eine solche Anmietung konkret angeboten worden sei (LG Berlin [67], GE 2018, 1458).

Ein Stellplatz werde vom Vermieter generell nicht im Rechtssinne „zur Verfügung gestellt“, wenn das entsprechende Angebot nicht kostenlos, sondern abhängig vom Abschluss eines entgeltlichen Stellplatzvertrages sei.

Der Mietspiegel und die in ihm kodifizierten Merkmale verfolgten den Zweck, den Wert derjenigen Leistung zu bemessen, die der Vermieter seinem Vertragspartner im Wohnraummietverhältnis laufend erbringt.

Beginnen wir mit dem letzten Satz, für den sich nirgendwo im Gesetz auch nur der Hauch einer Stütze findet. Was der Mietspiegel will und kann, definiert das Gesetz ausschließlich so: „Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete.“ Und er verfolgt ganz und gar nicht den Zweck, „diejenige Leistung zu bemessen, die der Vermieter seinem Vertragspartner im Wohnraummietverhältnis laufend erbringt“.

Um es an einem - soweit ersichtlich völlig unstrittigen - Beispiel festzumachen: Dass eine Wohnung mit einen Mangel behaftet (und damit auch das Leistungsaustauschverhältnis gestört) ist, hat nach insoweit absolut herrschender Meinung keinen Einfluss auf die ortsübliche Miete. Ebenso hat die Frage, ob eine Parkmöglich im konkreten Fall nur entgeltlich oder unentgeltlich zur Verfügung gestellt wird, keinen Einfluss auf die – insoweit abstrakte und nicht konkret wohnungsbezogene – ortsübliche Miete.

Auch die Historie und der Wortlaut der Orientierungshilfe stützen die Interpretation des Landgerichts nicht. Im Berliner Mietspiegel 2015 ist das Merkmal in der Merkmalsgruppe 4 – Gebäude – so definiert worden: „Zur Wohnung gehörige(r) Garage/Stellplatz (ohne zusätzliches Entgelt)“. Im Berliner Mietspiegel 2017 heißt es nunmehr in der Merkmalsgruppe 5 – Wohnumfeld – „Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“. Damit haben die Mietspiegelersteller deutlich gemacht, dass es für die Bewertung keine Rolle spielt, ob das Parkplatzangebot entgeltlich oder unentgeltlich ist. Das entbehrt auch nicht einer gewissen Logik: Eine Wohnung, die zugleich die Chance auf einen Kfz-Stellplatz bietet – entgeltlich oder in die Miete einkalkuliert, aber auch nicht unentgeltlich –, wird eine höhere Wertschätzung beim durchschnittlichen Verbraucher genießen als eine Wohnung ohne eine solche Möglichkeit.

Das Parkplatzangebot ist also nicht wohnungsbezogen zu betrachten, sondern als ein abstrakt auf die Höhe der ortsüblichen Miete wirkendes Merkmal. Wenn etwas anderes gewollt sein sollte, hätte es zumindest heißen müssen „Vom Vermieter dem Mieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“. Dafür spricht auch das unmittelbar folgende Merkmal „Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“. Dieses Merkmal ist gewollt wohnungsbezogen. Hätten die Mietspiegelersteller das auch hinsichtlich der Parkplätze gewollt, hätte es nahegelegen, die alte Regelung aus dem Mietspiegel 2015 zu übernehmen, was gerade nicht geschah.

Für das wohnwerterhöhende Merkmal Pkw-Parkplatzangebot reicht also die abstrakte Möglichkeit einer Anmietung, weil bereits die abstrakte Möglichkeit zu einer höheren Wertschätzung und damit auch einer höheren ortsüblichen Vergleichsmiete führt. Dazu mag man auch eine Grenze zu ziehen. Überspitzt gesagt: Ein einziger vorhandener Parkplatz für ein Hochhaus dürfte wohl kaum zu einer abstrakt höheren ortsüblichen Miete führen! Einwände kann man auch gegen die Beweislastverteilung hinsichtlich der vor­handenen/nicht vorhandenen Spüle geltend machen. Nach § 4 Abs. 2 Ziff. 1 des Berliner Wohnungsaufsichtsgesetzes gehört eine Spüle/Ausguss zu den Mindestanforderungen einer Wohnung. Das könne man durchaus als Anscheinsbeweis werten, dass eine Spüle vorhanden war mit der Folge, dass der Mieter seine Behauptung, es sei keine vorhanden gewesen, beweisen muss. Es ist in Berlin völlig unüblich und auch nicht erlaubt, eine Küche ohne die Mindestausstattung zu vermieten.