Merkmal "Moderne Einbauküche" im Mietspiegel 2000

Merkmal "Moderne Einbauküche" im Mietspiegel 2000; Mieterhöhung

Führt die Spanneneinordnung zu der Merkmalgruppe 2 (Küche) zu einem höheren Zuschlag, als er sich für das Sondermerkmal der modernen Einbauküche berechnen würde, so wird der Zuschlag auf den Betrag für das Sondermerkmal der modernen Einbauküche begrenzt. (Leitsatz der Redaktion)

Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses 1970 befand sich in der Wohnung eine Einbauküche, die nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung für Neubauwohnungen zu einem Zuschlag von 0,61 DM führen würde, während für das Sondermerkmal der modernen Einbauküche nur ein Zuschlag von 0,20 DM vorgesehen ist.

Für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist im vorliegenden Fall der Berliner Mietspiegel 2000 heranzuziehen, der das Mietniveau zum Stichtag 1. Oktober 1999 wiederspiegelt. Die 107,5 m2 große Wohnung der Bekl., die in einem bis 1972 bezugsfertig gewordenen Mehrfamilienhaus liegt, sich ausweislich der Wohnlagenkarte in einer guten Wohnlage befindet und mit Sammelheizung und Badezimmer ausgestattet ist, ist in das dortige Mietspiegelfeld L 7 einzuordnen. (...) Die Merkmalsgruppe 1 ist unstreitig positiv zu bewerten, da die Wohnung über ein Gäste-WC verfügt; der Umstand, daß die Bekl. die Toilettenanlage auf eigene Kosten ausgetauscht haben, ändert hieran nichts, da bereits bei Mietvertragsbeginn ein getrenntes Gäste-WC vorhanden war.

Die Merkmalsgruppe 2 ist ebenfalls grundsätzlich positiv zu bewerten, da die Wohnung bei Mietvertragsbeginn mit einer Einbauküche vermieterseits ausgestattet war. Dies würde angesichts der Spannendifferenz vom Mittelwert von 10,57 DM zum Oberwert von 13,00 DM für die Merkmalgruppe 2 zu einem Zuschlag von 0,51 DM führen. Andererseits enthält der Berliner Mietspiegel 2000 das Sondermerkmal "moderne Einbauküche", worunter die Ausstattung mit Küchenschränken, Einbauherd mit vier Kochstellen, Einbauspüle sowie Wand- und Bodenfliesen zu verstehen ist, was zu einem Zuschlag von 0,20 DM führen würde. Angesichts des Umstands, daß diese Einbauküche bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses am 19. August 1970 vorhanden war und daher Komfort und Ausstattung einer solchen mehr als 30 Jahre alten Einbauküche heutigen Ansprüchen nicht mehr gerecht werden dürften, würde der Zuschlag der Merkmalsgruppe 2 im Rahmen der Spanneneinordnung letztendlich zu einem höheren Vergleichsmietzins führen, obwohl dort nicht eine "moderne Einbauküche", sondern lediglich eine Einbauküche Voraussetzung ist. Offensichtlich ist im Rahmen des hier einschlägigen Mietspiegelfeldes die Differenz zwischen Mittel- und Oberwert derart groß, daß das Vorliegen nur eines der wohnwerterhöhenden Merkmale - hier "Einbauküche" - zu einer größeren Erhöhung das Mietzinses führen kann als das Vorhandensein des Sondermerkmals "moderne Einbauküche", dessen Voraussetzungen indes eindeutig strenger sind. Die Kammer hält daher im vorliegenden Fall die Begrenzung des Zuschlags für das Vorhandensein der "einfachen Einbauküche", die zudem aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils flächenmäßig auch nicht größer ist als 15 % der Gesamtwohnfläche, auf den Betrag des Sondermerkmals von 0,20 DM für angemessen und sachgerecht.

Dies wird dadurch bestätigt, daß ausweislich des Endberichts über die "Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel" betreffend den Berliner Mietspiegel 2000 des GEWOS-Instituts vom Januar 2001 (dort Seite 91) die obere Grenze des sog. "95-%-Konfidenzintervalls" bei 0,33 DM und damit die Einflußmöglichkeit auf die Miethöhe durch eine "moderne Einbauküche" noch unter dem hier konkret zu berechnenden Zuschlag der Merkmalgruppe 2 liegen kann. (...)

Soweit die Kl. des weiteren die Auffassung vertreten, aufgrund der im Jahre 1998 durchgeführten Wärmedämmung des Dachs läge eine im Sinne der Merkmalgruppe 3 "wesentlich verbesserte Wärmedämmung" vor, ist dies bereits deshalb unzutreffend, weil es hierfür sowohl eines substantiierten Vortrags zu den durchgeführten Maßnahmen als auch der Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung bedurft hätte, um festzustellen, ob es durch die durchgeführten Maßnahmen zu einer Heizenergieeinsparung kommt. Auch ergibt sich aus den von den Kl. eingereichten Fotos nicht, daß das Haus über einen repräsentativen Eingangsbereich verfügen würde. Insbesondere die im Mietspiegel hierfür beispielhaft aufgeführten Ausstattungsmerkmale liegen ersichtlich nicht vor. Ein durch den Vorgarten führender Zugangsweg aus Granit ist zweckmäßig, jedoch nicht in überdurchschnittlichem Maße repräsentativ.

Die Merkmalsgruppe 4 ist im Ergebnis als neutral zu bewerten. Da die Wohnung unstreitig an einer Straße mit sehr hoher Lärmbelästigung laut dem Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels 2000 liegt, liegt ein wohnwertminderndes Merkmal vor. Hieran vermag auch die von den Kl. vorgelegte Auskunft der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 17. März 2000 nichts zu ändern, die lediglich deutlich macht, daß der Lärmbelastungspegel von der Entfernung des konkreten Gebäudes - und darüber hinaus von der Lage der entsprechenden Räume - zur Schallquelle abhängt. Die Vermutung, die sich aus der Kennzeichnung des Grundstücks im Berliner Straßenverzeichnis ergibt, wird hierdurch nicht ernsthaft erschüttert. Es kann daher angesichts der von den Kl. eingereichten Fotos vom Vorhandensein villenartiger Mehrfamilienhäuser ausgegangen werden, was letztendlich zur neutralen Bewertung der Merkmalsgruppe 4 führt.

Ist der Zuschlag für die vorhandene Einbauküche nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel höher als der Betrag für das Sondermerkmal der modernen Einbauküche, wird die Mieterhöhung auf den Betrag für das Sondermerkmal begrenzt.

Die vorhandene Einbauküche stammte aus den 70er Jahren. Der nach der Orientierungshilfe zu errechnende Zuschlag ergibt einen Betrag von 0,61 DM (im Urteil sind 0,51 DM erwähnt, offenbar ein Druckfehler). Für das Sondermerkmal der modernen Einbauküche gibt es einen Zuschlag von 0,20 DM.

Die ZK 63 des Landgerichts Berlin hielt die Begrenzung des Zuschlags für das Vorhandensein der "einfachen Einbauküche" auf den Betrag des Sondermerkmals 0,20 DM für angemessen und sachgerecht. Angesichts des Umstandes, daß die Einbauküche 1970 bereits vorhanden gewesen sei und daher Komfort und Ausstattung einer solchen mehr als 30 Jahre alten Einbauküche heutigen Ansprüchen nicht mehr gerecht werden dürften, würde der Zuschlag der Merkmalgruppe 2 im Rahmen der Spanneneinordnung letztendlich zu einem höheren Vergleichsmietzins führen, obwohl dort nicht eine moderne Einbauküche, sondern lediglich eine Einbauküche Voraussetzung ist.

Die Entscheidung des Landgerichts hat einen "Vorläufer", denn schon das Amtsgericht Schöneberg hat mit Urteil vom 13. September 2000 diese Begrenzung vorgenommen (GE 2000, 1476). Ob das dortige Urteil rechtskräftig geworden ist, entzieht sich der Kenntnis. Man mag nun darüber streiten, ob die Gerichte bei Zugrundelegung des Mietspiegels die Vorgaben desselben "abändern" können, oder ob sie nicht in einer solchen Situation auf andere Beweismittel zurückgreifen müßten (z. B. Sachverständigengutachten). Da hier jedoch offenbar die Daten in einem gewissen Widerspruch stehen, erscheint die Ansicht der ZK 63 jedenfalls vertretbar.

Im übrigen enthält die Entscheidung auch noch Ausführungen zur Merkmalgruppe 3 (wesentlich verbesserte Wärmedämmung). Um zu dem Zuschlag zu kommen, muß der Vermieter substantiiert vortragen, z. B. eine Wärmebedarfsberechnung vorlegen, denn sonst können die Gerichte nicht feststellen, ob es tatsächlich zu einer wesentlich verbesserten Wärmedämmung gekommen ist. Zum Merkmal des repräsentativen Eingangsbereichs gibt es häufig sehr unterschiedliche Vorstellungen. Die Gerichte sind hier eher zurückhaltend in der "Vergabe von Zuschlägen".