Mehrwertsteuer auf Betriebskosten

Hat der Vermieter für die Mehrwertsteuer optiert, schuldet der Mieter bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag Mehrwertsteuer auch auf Betriebskosten.

Gegenüber dem für sich genommen unstreitigen Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses (3.308,69 DM) hat die Bekl. wirksam mit Guthaben aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1994 und 1995 aufgerechnet.

Die Kl. ist der Auffassung, daß die Abrechnungen deshalb fehlerhaft seien, weil die Bekl. nicht berechtigt gewesen sei, auf die ihr von der Eigentümergemeinschaft in Rechnung gestellten Nebenkosten 15 % Mehrwertsteuer aufzuschlagen und den sich danach ergebenden Gesamtbetrag auf sie als Mieterin umzulegen. Die Befugnis zur Berechnung dieser zusätzlichen Mehrwertsteuer in der derzeitigen gesetzlichen Höhe von 15 % ergibt sich indessen aus § 5 des Mietvertrages. Danach ist die Miete (ursprünglich 5.677,50 DM zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen von 1.400 DM) "zuzüglich Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, soweit der Vermieter die Mieteinkünfte der Umsatzsteuer unterworfen hat (zur Zeit 14 %)" zu zahlen. Der dahinter mit dem Zusatz "z. Z." ausgeworfene Betrag (990,85 DM) entspricht 14 % der Nettokaltmiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen.

Die Bekl. hat die Mieteinkünfte der Umsatzsteuer unterworfen; sie ist danach dem Finanzamt gegenüber zur Zahlung von 15 % Umsatzsteuer auf die gesamten der Kl. in Rechnung gestellten Betriebskosten verpflichtet. Zwar ist die Vermietung von Büroräumen gemäß § 4 Nr. 12 Buchstabe a UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Der Vermieter kann aber nach § 9 Abs. 1 UStG im Falle der Vermietung an einen anderen Unternehmer im Sinne des § 2 Abs. 1 UStG auf die Steuerfreiheit seiner Mieteinnahmen verzichten.

Wie bereits das Amtsgericht zutreffend unter Hinweis auf eine Verfügung der OFD Köln vom 11. September 1985 (Verwaltungsentscheidungen UR 2/1986) ausgeführt hat, unterliegen im Falle einer zulässigen Option gemäß § 9 Abs. 1 UStG auch die Nebenkosten (zusammen mit der Nettomiete) der Umsatzsteuer, und zwar alle Nebenkosten, unabhängig davon, ob die einzelnen Nebenkosten mit Vorsteuern belastet sind (wie z. B. Versicherungsbeträge) oder ob solche Vorsteuern nicht anfallen (etwa bei öffentlichen Lasten). Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer ist das für eine Leistung (§ 1 UStG) erzielte Entgelt. Bei den Betriebskosten (ohne den Aufschlag von 15 %) handelt es sich um ein Entgelt im Sinne der Legaldefinition in § 10 Abs. 1 Satz 2 UStG ("alles, was der Leistungsempfänger aufwendet, um die Leistung zu erhalten, jedoch abzüglich der Umsatzsteuer"). Sie stellen keinen durchlaufenden Posten im Sinne von § 10 Abs. 1 letzter Satz UStG dar. Diese liegen nur dann vor, wenn der Unternehmer, der die Beträge vereinnahmte und verauslagt, im Zahlungsverkehr lediglich die Funktion einer Mittelsperson ausübt, ohne selbst einen Anspruch auf den Betrag gegen den Leistenden zu haben und auch nicht zur Leistung an den Empfänger verpflichtet zu sein (so wörtlich Umsatzsteuerrichtlinien 1996, Anmerkung 152). Die Kl. als Vermieterin schuldet aber selbst Dritten die von ihr in Rechnung gestellten Nebenkosten; die Abrechnung über Betriebskosten stellt keine solche über Fremdvermögen dar.

Der Einwand der Kl., es dürfe nicht sein, daß im Ergebnis höhere Umsatzsteuerbeträge auf die Betriebskosten vom Mieter eingenommen werden, als Vorsteuer im Zusammenhang mit den Betriebskosten anfällt (weil nämlich auf einzelne Betriebskostenarten wie etwa Grundsteuer keine Mehrwertsteuer zu leisten ist), überzeugt nicht. Denn würde man die vom Mieter zu tragende Mehrwertsteuer entsprechend reduzieren, so hätte dies nach den Ausführungen oben zur Konsequenz, daß der Vermieter diese Mehrwertsteueranteile - wegen seiner optionsbedingten, nach den Ausführungen oben uneingeschränkten Steuerpflicht gegenüber dem Finanzamt - im Ergebnis selbst tragen müßte. Gerade dies ist aber nach der vertraglichen Vereinbarung in § 5 des Mietvertrages nicht gewollt. Schließlich ist dort der Mehrwertsteuerbetrag auf die gesamten Betriebskostenvorauszahlungen berechnet worden. Gegen eine solche Vereinbarung bestehen im Bereich der hier vorliegenden gewerblichen Vermietung unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Bedenken. Bejaht worden ist sogar die Frage, ob Mehrwertsteuer auf die Betriebskosten - und zwar die gesamten Betriebskosten - qua ergänzender Vertragsauslegung geschuldet wird, wenn jedenfalls auf die Nettomiete Mehrwertsteuer verlangt werden kann (vgl. z. B. die schon vom Amtsgericht zitierte Entscheidung OLG Düsseldorf, WuM 1996, 211). Einer solchen ergänzenden Vertragsauslegung bedarf es hier nicht einmal, weil sich aus der Höhe des ausgeworfenen Mehrwertsteuerbetrages hinreichende Rückschlüsse auf den gewollten Vertragsinhalt ziehen lassen. Es liegt keine ausfüllungsbedürftige Lücke im Vertrag vor.

Bereits das Amtsgericht hat im übrigen mit Recht darauf hingewiesen, daß die von der Kl. zitierte Entscheidung des Amtsgerichts Nürnberg (WuM 1988, 51) nicht herangezogen werden kann, da sie den anders gelagerten Fall der Umlage von Mehrwertsteuerbeträgen durch gewerbliche Zwischenvermieter gegenüber einem Wohnraummieter betrifft.

Im Mietvertrag über Büroräume hieß es, daß der Mieter Betriebskostenvorauszahlungen zuzüglich Mehrwertsteuer zu leisten habe. Der Vermieter hatte gegenüber dem Finanzamt nach § 9 UStG für die Mehrwertsteuer optiert, die er also abführen mußte. Der Mieter weigerte sich jedoch, die Mehrwertsteuer an den Vermieter zu zahlen, weil es sich um durchlaufende Posten handele und darüber hinaus manche auch gar nicht mehrwertsteuerpflichtig seien, wie etwa die Grundsteuer.

Mit Urteil vom 23. Januar 1998 schlug sich das Landgericht Hamburg auf die Seite des Vermieters. Betriebskosten seien nicht durchlaufende Posten im Sinne des Steuerrechts, da schließlich der Vermieter dafür zahlungspflichtig sei. Im übrigen komme es nicht darauf an, ob für die Betriebskosten an sich Umsatzsteuer geschuldet würde. Bei einer zulässigen Option des Vermieters müsse er die Mehrwertsteuer abführen und könne deshalb auch bei einer vertraglichen Vereinbarung diese Beträge vom Mieter verlangen.