Mehrwertsteuer auch für Betriebskosten

Hat der Vermieter vor Abschluß des Mietvertrages für die Mehrwertsteuer optiert, und ist der Mieter zur Zahlung des Mietzinses zuzüglich Mehrwertsteuer vertraglich verpflichtet, gilt dies auch für Betriebskosten, soweit der Vermieter dafür Mehrwertsteuer zu entrichten hatte.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1. Die Berufung rügt zu Recht, daß in der Nebenkostenabrechnung der Kl. vom 17. November 1998 nicht gerechtfertigte Mehrwertsteueranteile enthalten sind. Unzutreffend ist jedoch die Ansicht, auf Nebenkosten könne Umsatzsteuer überhaupt nicht verlangt werden, weil der Vertrag dieses nicht vorsehe. Aus § 5 Nr. 1 des Mietvertrages ist zu ersehen, daß es sich bei dem Betrag von 250 DM um eine (naturgemäß) monatliche Vorauszahlung handelt.

Zwar wird im Schrifttum die Ansicht vertreten, der Umstand, daß der Mieter zusätzlich zum Mietzins die darauf entfallende Mehrwertsteuer zu entrichten habe, spreche nicht schon dafür, daß dies auch für die Nebenkosten gelte (Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 6. Aufl., Rn. 151 S. 97). Die in diesem Zusammenhang zur Begründung angeführte Entscheidung des BGH vom 12.1.1981 (WM 1981, 253, 255) betrifft indes einen mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbaren Sachverhalt, denn dieser hatte eine streitige Mehrwertsteuerpflicht auf eine Heizkostenvorauszahlung zum Gegenstand. Der BGH hat eine Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Mehrwertsteuer auf die Vorauszahlung mit der Begründung verneint, diese sei erst noch abzurechnen und stelle deshalb noch nicht die endgültig zu versteuernde Leistung dar. Hingegen beruht im vorliegenden Fall die Mehrwertsteuernachforderung der Kl. auf einer Schlußabrechnung der Nebenkosten. Hat der Vermieter vor Abschluß des Mietvertrages für die Mehrwertsteuer optiert, und schuldet der gewerbliche Mieter vertraglich die auf den Mietzins entfallende Mehrwertsteuer, so gilt dies im Wege ergänzender Vertragsauslegung auch für die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der abgerechneten Nebenkosten (OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.10.1995 - 10 U 207/94, OLGR Düsseldorf 1996, 14).

Bei den Nebenkosten handelt es sich um Aufwendungen der Kl., die diese gehabt hat. Soweit die Kl. im Rahmen dieser Aufwendungen selbst hat Mehrwertsteuer entrichten müssen, ist sie befugt, die anteilige Mehrwertsteuer auf den Bekl. umzulegen.

Aus der anliegenden Forderungszusammenstellung ist zu ersehen, daß die Kl. nur hinsichtlich der Positionen Wartung Tropfkörperanlage, Miete Container, Schornsteinfeger, Heizkosten berechtigt ist, Mehrwertsteuer in Ansatz zu bringen. Denn in den Beträgen für die Gebäu-deversicherung und die Haftpflichtversicherung ist die Versicherungssteuer bereits enthalten, und im übrigen handelt es sich um Steuern bzw. Abgaben, die ihrerseits nicht der Umsatzsteuer unterliegen.

Entgegen der Ansicht der Kl. besteht eine darüber hinausgehende Verpflichtung, Mehrwertsteuer zu entrichten, nicht. Nach § 1 UStG unterliegen der Umsatzsteuer die Lieferungen und sonstigen Leistungen, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführt. Umsatzsteuerpflichtige betriebswirtschaftliche Vorgänge sind in der Abrechnung fremder Kosten nicht zu sehen.

(...)

Wenn der Vermieter von Geschäftsräumen für die Mehrwertsteuer optiert, also auf die Steuerfreiheit verzichtet, muß der Mieter nicht nur Mehrwertsteuer auf die Nettomiete zahlen, sondern auch auf Betriebskosten. Nach Auffassung des OLG Schleswig gilt das jedoch nicht für alle Betriebskosten.

Im Geschäftsraummietvertrag hieß es, daß der Mieter eine Miete zuzüglich Mehrwertsteuer zu entrichten habe; zusätzlich seien 250 DM als Betriebskostenvorschüsse geschuldet. Später entstand Streit, ob für eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung auch Mehrwertsteuer angesetzt werden durfte.

Mit Urteil vom 17. November 2000 meinte das OLG Schleswig, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung müsse eine Zahlungspflicht des Mieters zur Mehrwertsteuer nicht nur für die Nettomiete, sondern auch für die Betriebskosten angenommen werden. Dies könne aber nur für solche Betriebskosten gelten, für die der Vermieter selbst Mehrwertsteuer zu entrichten habe, also nicht für Grundsteuer, Versicherungen, Abwasser und Müllabfuhr.

Der Kommentar: Das OLG Schleswig hat es sich hier etwas zu leicht gemacht, wohl weil die meisten (Zivil-) Juristen bei Steuerfragen überfordert sind. In Wahrheit ist es nämlich so, daß die Umsatzsteuer für alle Betriebskosten anfällt, da sie ein Teil der Miete im Sinne des § 10 Abs. 1 UStG sind (vgl. Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht Rdn. 6277 ff.; Langenberg, Betriebskostenrecht, 2. Aufl., Seite 242; Verfügung der OFD Köln vom 11.9.1985 DB 1985, 2227; LG Hamburg ZMR 1998, 294). Das OLG Schleswig geht darauf nicht ein, offenbar weil es das Problem nicht gesehen hat. Die Sache wird auch nicht dadurch besser, daß eine ähnliche Auffassung schon das OLG Braunschweig (WuM 1999, 173) vertreten hatte, denn auch die Braunschweiger Richter hatten sich eine Begründung gespart.