Mehrwertsteuer

Mehrwertsteuer; Umsatzsteuer; Optierung; Mietzins

1. Haben die Parteien einen bestimmten Mietzins vereinbart, so ist die möglicherweise anfallende Mehrwertsteuer, soweit entgegenstehende Absprachen nicht getroffen wurden, hierin enthalten. Es liegt ein einheitlicher Endpreis vor.

2. Fällt beim Vermieter eine abzuführende Umsatzsteuer nicht an, kann der Mieter hieraus keine Reduzierung des Mietzinses herleiten.

3. Die Frage der Optierung des Vermieters zur Mehrwertsteuer kann grundsätzlich ein die Willensbildung beider Vertragsparteien vor Abschluß einer Mietpreisvereinbarung bestimmendes Kriterium i. S. einer Kalkulationsgrundlage sein.

4. Die fehlende rechtsgeschäftliche Verpflichtung des Vermieters, zur Mehrwertsteuer zu optieren, läßt sich nicht aus § 242 BGB herleiten.

Die Parteien streiten um die Auslegung einer Nachtragsvereinbarung zu einem Geschäftsraum-Mietvertrag über die Höhe des Mietzinses.

Die Kl. schlossen am 20.12.1995 mit der Bekl. einen schriftlichen Mietvertrag über Geschäftsräume zum Betrieb eines Schnellrestaurants mit Straßenverkauf.

Hinsichtlich des Mietzinses ist in § 2 Abs. 1 und 2 des Vertrages vereinbart: "Der monatliche Mietzins beträgt 25.000 DM ... zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer ..., sofern der Vermieter zur Mehrwertsteuer optiert hat." (Hervorhebung durch den Senat)

"Für den ersten Monat der Mietzeit (Umbauzeit) beträgt der Mietzins 10.000 DM ..."

Unter dem 19.6.1996 unterzeichneten die Parteien des Mietvertrages eine Nachtragsvereinbarung. Darin akzeptiert die Bekl. - entgegen ihrer vorherigen schriftlichen Ankündigung - die Verringerung der Breite der Schaufensteröffnung entsprechend der Vorgaben der Denkmalbehörde. Bezüglich der Vereinbarung zur Höhe des Mietzinses heißt es in dem Nachtrag: "§ 2, 1. Absatz wird wie folgt geändert: Der monatliche Mietzins beträgt 22.000 DM ..." "2. Absatz wird wie folgt geändert: Der Mietzins für die ersten beiden Monate der Mietzeit beträgt monatlich 9.000 DM ...".

Des weiteren erklären die Parteien des Mietvertrages Einvernehmen darüber, daß das Mietverhältnis frühestens am 1.1.1997 beginnen werde, und zwar abhängig vom Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung für die vor Obergabe des Mietobjektes von den Kl. vorzunehmenden Umbauarbeiten. Die Frage einer Optierung der Kl. zur Mehrwertsteuer für diese Vermietung war nicht Gegenstand der Nachtragsverhandlungen.

Unter dem 13.2.1997 vereinbarten die Parteien des Mietvertrages schließlich einen zweiten Nachtrag zum Mietvertrag, wonach das Mietverhältnis am 1.3.1997 mit einer zweimonatigen Umbauzeit und reduziertem Mietzins "von 9.000 DM" beginnt. Für den Fall der Verkürzung der Umbauzeit sei ab Eröffnung des Schnellrestaurants "... der volle Mietzins von 22.000 DM fällig (zeitanteilig pro Kalendertag im Eröffnungsmonat)" zu zahlen.

Die Bekl. vertrat bei Beginn des Mietverhältnisses - u. a. in ihrem Schreiben vom 21.5.1997 - die Ansicht, daß auf den monatlich vereinbarten Mietpreis von 9.000 DM bzw. 22.000 DM keine (zusätzliche) Mehrwertsteuer zu entrichten sei und zahlte demzufolge monatlich lediglich die o. a. Beträge. Sie wurde von den Kl. gerichtlich auf Zahlung von 15 % Mehrwertsteuer auf den Mietzins für die Monate März 1997 bis einschließlich August 1997 in Anspruch genommen. Hierüber kam es bereits zum Rechtsstreit, der erstinstanzlich vor dem LG Halle unter dem Aktenzeichen - 3 O 388/97 - und zweitinstanzlich vor dem OLG Naumburg unter dem Aktenzeichen - 4 U 13/98 - geführt wurde.

Im vorliegenden Rechtsstreit begehren die Kl. die Zahlung des Mietzinses für den Monat Juli 1998 in Höhe von 22.000 DM sowie eines anteiligen Mietzinses für die Monate August, September und Oktober 1998 in Höhe von jeweils 3.034,48 DM sowie die Feststellung, daß die Bekl. im Rahmen des Mietverhältnisses verpflichtet ist, 22.000 DM netto monatlich zu zahlen.

Die Kl. vertreten die Ansicht, daß der Mietvertrag zwischen den Parteien des Rechtsstreits nach Maßgabe seiner beiden Nachträge die Vereinbarung eines Netto-Mietzinses in Höhe von 22.000 DM monatlich enthalte, weshalb die von der Bekl. im Wege der Aufrechnung geltend gemachten Rückforderungen unberechtigt seien.

Die Bekl. beruft sich darauf, daß der monatliche Mietzins von 22.000 DM entsprechend der Auslegung durch den 4. Zivilsenat des OLG Naumburg als Bruttopreis zu verstehen sei, weshalb die Kl. seit der Aufhebung ihrer Option zur Mehrwertsteuer lediglich Anspruch auf Zahlung eines Netto-Mietzinses von 18.956,52 DM habe. Die Bekl. habe daher mit ihrem Anspruch auf Rückerstattung der Überzahlungen in der Zeit von Mai 1997 bis Juni 1998 wirksam gegen den Mietzins für den Monat Juli 1998 aufgerechnet; die Geltendmachung weiterer Rückforderungen bleibe vorbehalten.

Das LG Halle hat mit seinem am 15.3.1999 verkündeten Urteil die Klage abgewiesen. Zur Begründung bezieht es sich im wesentlichen auf die Auslegung der Nachtragsvereinbarungen durch den 4. Zivilsenat des OLG Naumburg und meint, hieraus ergebe sich, daß die Rechtsauffassung der Bekl. zutreffend sei.

Die dagegen eingelegte Berufung der Kl. hatte ganz überwiegend Erfolg.

Der gesamthänderische Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Zahlung der klageweise geltend gemachten Beträge sowie auf die begehrte Feststellung ergibt sich unmittelbar aus dem das streitgegenständliche Mietverhältnis begründenden Mietvertrag vom 20.12.1995 einschließlich seiner beiden Nachträge.

1. Die Bekl. ist nach dem Inhalt der gewerbemietvertraglichen Vereinbarungen mit den Kl. verpflichtet, für die Dauer des Mietverhältnisses - mit Ausnahme der hier nicht streitgegenständlichen ersten beiden Monate der gewerblichen Nutzung - einen monatlichen Mietzins in Höhe von 22.000 DM zu zahlen. Dieser monatliche Mietzins ist zwischen den Parteien des Mietverhältnisses wirksam vereinbart worden, die ursprüngliche Preisabrede in § 2 Abs. 1 des Mietvertrages vom 20.12.1995 wurde insoweit durch die neugefaßte entsprechende Bestimmung in der Nachtragsvereinbarung vom 19.6.1996 total ersetzt.

Bei der Beurteilung des Umfangs der aus dieser Preisabrede resultierenden Zahlungsverpflichtung der Bekl. ist streng zu differenzieren zwischen der hierfür maßgeblichen zivilrechtlichen Sicht und der allenfalls in wirtschaftlicher Hinsicht relevanten (umsatz) steuerrechtlichen Betrachtung.

1.1. Zivilrechtlich ist der vereinbarte, ziffermäßig festgelegte Betrag - hier 22.000 DM monatlich - ein einheitlicher Endpreis, und zwar unabhängig davon, ob dieser Preis in wirtschaftlicher oder steuerrechtlicher Hinsicht in einzelne - rechtlich unselbständige - Preisbestandteile zerlegbar ist oder nicht. Dieser einheitliche Endpreis enthält unter Umständen auch einen als Mehrwertsteuer abzuführenden Anteil, allerdings nur dann, wenn eine Mehrwertsteuer überhaupt anfällt (vgl. Heinrichs, in: Palandt, Komm. z. BGB, 57. Aufl. 1998, § 157 Rdn. 13 Rn. w. Nachw.). An dieser zivilrechtlichen Sicht auf Preisabsprachen, die ihre gesetzliche Grundlage in § 1 Abs. 1 Satz 1 der Preisangabenverordnung findet, ist festzuhalten, denn sie gewährleistet die gebotene Sicherheit im Rechtsverkehr (vgl. BGH, WPM 1973, 677; MDR 1978, 834 [835]; jeweils m. w. Nachw.).

Dies hat - zugunsten der Bekl. - zunächst zur Folge, daß als Mietzins auch unter Kaufleuten nur der im Vertrag ausdrücklich bezifferte Betrag zu bezahlen ist, nicht etwa zusätzlich zum vereinbarten Mietzins eine hierauf unter Umständen entfallende Mehrwertsteuer (vgl. Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl. 1995, Rdn. 421; Jatzek, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3.Aufl. 1999, Rdn. III 176, jeweils m. w. Nachw.). In diesem Zusammenhang ist darauf zu verweisen, daß der wesentliche Inhalt der zutreffenden Entscheidung des 4. Zivilsenates des OLG Naumburg in dem zwischen den Parteien geführten Vorprozeß gerade die Feststellung ist, daß dem Nachtrag vom 19.6.1996 nicht entnommen werden kann, daß die Parteien des Mietvertrages abweichend von diesem Verständnis hier eine zusätzliche Erstattung der unter Umständen auf den Mietzins anfallenden Mehrwertsteuer durch die Bekl. vereinbart haben. Denn hierfür bedürfte es einer ausdrücklichen Bestimmung - etwa dergestalt, wie sie ursprünglich in § 2 Abs. 1 des Mietvertrages enthalten war (vgl. BGH, MDR 1978, 834). Eine solche Absprache fehlt aber, insbesondere ist die ursprüngliche Absprache im Rahmen der Totalersetzung der Mietzinsvereinbarung durch den Nachtrag vom 19.6.1996 weggefallen. Die von den Parteien zitierte Passage der Entscheidungsgründe des o. a. Urteils des 4.Zivilsenates, wonach der objektive Erklärungsinhalt des Nachtrages vom 19.6.1996 darin besteht, daß der Monatsmietzins von 22.000 DM der Endpreis ist, besagt nichts anderes. Der Zusatz hierzu ("... also die Mehrwertsteuer bereits enthält.") steht - natürlich - unter der Prämisse, daß eine Mehrwertsteuer überhaupt anfällt. Hiervon mußte der 4. Zivilsenat nach dem ihm unterbreiteten Sachverhalt, nämlich der unstreitigen Optierung der Kl. zur Mehrwertsteuer, ausgehen.

1.2. Die vorbeschriebene zivilrechtliche Bewertung der zwischen den Parteien des Rechtsstreits getroffenen Mietpreisabrede als Vereinbarung eines einheitlichen Endpreises hat aber darüber hinaus zur Folge, daß im vorliegenden Fall eine Minderung oder der Wegfall eines unselbständigen Preisbestandteils keine zivilrechtlichen Auswirkungen hat. Die Bekl. kann insbesondere wegen des nachträglichen Entfallens der Umsatzsteuerpflicht der Kl. für ihre Mieteinnahmen keine Reduzierung des Mietpreises durchsetzen.

a) Steuerrechtlich betrachtet unterfallen gewerbliche Lieferungen und Leistungen grundsätzlich der Mehrwert- oder Umsatzsteuer, d. h., daß der Leistungsempfänger (z. B. ein Mieter) an den Leistenden (z. B. ein Vermieter) den Mehrwertsteuerbetrag als Teil des insgesamt zwischen ihnen vereinbarten Preises bezahlt. Der vereinbarte Preis läßt sich solchenfalls - steuerlich betrachtet - in einen Nettobetrag und in die darauf entfallende Mehrwertsteuer unterteilen. Der Empfänger der Zahlung hat dann die Mehrwertsteuer im Rahmen seiner monatlichen Umsatzsteuer Voranmeldungen an das Finanzamt abzuführen, während der Empfänger der Leistung die von ihm an den Leistenden bezahlte Mehrwertsteuer als sog. Vorsteuer vom Finanzamt im Rahmen seiner Umsatzsteuer-Voranmeldung erstattet erhält.

Etwas anderes gilt aber dann, wenn die gewerbliche Leistung - wie hier - grundsätzlich umsatzsteuerfrei bleibt. Nach § 4 Nr. 12 lit. a) UStG ist die Vermietung von Grundstücken oder Grundstücksteilen zu gewerblichen Zwecken von der Umsatzsteuerpflicht befreit, d. h. auch, daß für beide Parteien des Rechtsstreits grundsätzlich keine Möglichkeit besteht, im Rahmen eigener Voranmeldungen Einkünfte aus bzw. Ausgaben für das streitgegenständliche Mietverhältnis teilweise entsprechend in Ansatz zu bringen. Durch § 9 UStG ist einem Vermieter die Möglichkeit eingeräumt worden, auch seine steuerfreien Umsätze als steuerpflichtig behandeln zu lassen, was für ihn wegen der Möglichkeit des Vorsteuerabzugs nach § 15 UStG wirtschaftlich günstig sein kann. Unterwirft der Vermieter seine Mieteinnahmen nach § 9 UStG der Umsatzsteuerpflicht, so ist davon regelmäßig auch der gewerbliche Mieter wirtschaftlich begünstigt. Deshalb kann die Frage der Optierung des Vermieters zur Mehrwertsteuer grundsätzlich ein die Willensbildung beider Vertragsparteien vor Abschluß einer Mietpreisvereinbarung bestimmendes Kriterium Sinne einer Kalkulationsgrundlage sein.

b) Im vorliegenden Fall findet sich in der gewerbemietvertraglichen Vereinbarung der Parteien kein Anhaltspunkt dafür, daß das Bestehen bzw. Nichtbestehen einer Umsatzsteuerpflicht und somit die Steuerwahl der Kl. zivilrechtliche Auswirkungen haben soll. Zwar hatten die Parteien des Rechtsstreits im ursprünglichen Mietvertrag vom 20.12.1995 an die Steuerwahl der Kl. ausdrücklich eine zivilrechtliche Folge, nämlich die zusätzliche Entrichtung der Mehrwertsteuer auf den Mietzins durch die Bekl., geknüpft. Der an die Stelle dieser ursprünglichen Vereinbarung getretene Nachtrag vom 19.6.1996 enthält eine solche Regelung jedoch nicht mehr.

c) Das Fehlen einer Vereinbarung über die Folgen der Steuerwahl der Kl. stellt auch keine sog. "planwidrige Unvollständigkeit", keine Regelungslücke dar, die zu einer ergänzenden Vertragsauslegung berechtigte (vgl. BGH, NJW 1994, 1011 m. w. Nachw.; Heinrichs, a. a. O., § 157 Rdn. 3 m. w. Nachw.). Denn die Parteien haben den Mietpreis nach umfangreichen Nachverhandlungen eindeutig und erkennbar abschließend festgesetzt. Dem steht nicht entgegen, daß die Kl. dabei womöglich irrtümlich die Vorstellung hatten, daß die ursprüngliche Regelung über die Verpflichtung der Bekl. zur zusätzlichen Erstattung der Mehrwertsteuer im Falle einer entsprechenden Steuerwahl trotz der Nachträge erhalten bliebe. Denn die Kl. haben ihre Vertragserklärung, wie bereits der 4. Zivilsenat in seinem Urteil vom 7.5.1998 zutreffend ausgeführt hat, nicht angefochten.

d) Die Bekl. kann eine Anpassung des mietvertraglich vereinbarten, ziffernmäßig genannten Endpreises von 22.000 DM an den nachträglichen Fortfall der Umsatzsteuerpflicht der Kl. für ihre Mieteinnahmen schließlich nicht nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage durchsetzen.

Die Parteien hatten keine irrtümlichen Vorstellungen über die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen, die zur Geschäftsgrundlage ihrer Mietpreisvereinbarung i. S. eines gemeinsamen Kalkulationsirrtums hätten werden können (vgl. Heinrichs, a. a. O., § 242 Rdn. 150 m. w. Nachw.). Selbst wenn die Mietvertragsparteien bei Vereinbarung des Nachtrags vom 19.6.1996 in ihrer Vorstellung übereinstimmend davon ausgegangen sein sollten, daß die Mieteinnahmen der Kl. der Steuerpflicht unterliegen werden, weil die Kl. eine Optierung zur Mehrwertsteuer bereits gewählt hatten - hierauf könnte der ursprüngliche Vertragstext vom 20.12.1995 sprechen bzw. wählen werden, und mithin der zuletzt vereinbarte Mietzins bei Abschluß der o. a. Nachtragsvereinbarung im steuerrechtlichen Sinne ein Bruttopreis war, konnte diese Vorstellung keine Geschäftsgrundlage der Mietpreisvereinbarung sein. Denn beiden Parteien war bewußt, daß die Kl. ihre Entscheidung für eine Umsatzsteuerbelastung ihrer Mieteinnahmen jederzeit ändern konnten. Dies zeigt der Text des § 2 Abs. 1 des ursprünglichen Mietvertrages vom 20.12.1995.

Das aus einer etwaigen Entscheidung der Kl. für die Inanspruchnahme der gesetzlich vorgesehenen Umsatzsteuerbefreiung resultierende wirtschaftliche Risiko für die Bekl. hatte nach dem Inhalt des Nachtrages die Bekl. selbst zu tragen. Die Parteien haben eine abweichende vertragliche Regelung nicht getroffen. Insbesondere ist das den Kl. nach § 9 UStG eingeräumte freie Ermessen, zur Mehrwertsteuer zu optieren oder nicht, nicht durch eine entsprechende rnietvertragliche Bestimmung eingeengt oder ausgeschlossen worden. Selbst dann, wenn die Bekl. ein besonders starkes wirtschaftliches Interesse an der Option haben sollte, ließe sich diese fehlende rechtsgeschäftliche Verpflichtung der Kl., zur Mehrwertsteuer zu optieren, nicht mit Hilfe des § 242 BGB ersetzen (vgl. BGH, NJW-RR 1991, 647 = ZMR 1991, 170; Wolf/Eckert, a. a. O., Rdn. 425). Soweit die Bekl. hierüber einer Fehlvorstellung erlegen gewesen sein sollte, ist dies rechtlich als einseitiger Kalkulationsirrtum unerheblich (vgl. BGH, NJW 1967, 1082; NJW-RR 1986, 708; BGH, DtZ 1994, 282; Heinrichs, a. a. O., § 119 Rdn. 21 - Satz 4 - m. w. Nachw.).

e) Lediglich anzumerken bleibt, daß die Bekl. - entgegen ihrer im Schreiben vom 8.6.1998 geäußerten Rechtsansicht - gegen die Kl. keinen Anspruch auf Ausstellung einer Rechnung mit gesondertem Mehrwertsteuerausweis (mehr) haben. Die Bekl. hat nach § 14 Abs. 1 UStG nur dann einen Anspruch auf Erteilung einer solchen Rechnung, wenn und solange die Vermieterseite zur Umsatzsteuerveranlagung der Mieteinnahmen optiert und auf die Mieteinnahmen also tatsächlich Mehrwertsteuer anfällt (vgl. BGH, NJW-RR 1991, 647 [648] = ZMR 1991, 170 m. Nachw.). Dies ist hier rückwirkend seit dem 1.1.1997 nicht (mehr) der Fall.