Mehrmalige vorbehaltlose Zahlung als Zustimmung

Mehrmalige vorbehaltlose Zahlung als Zustimmung; Zwangsverwalter schuldet nicht Zahlung von vor seiner Bestellung entstandenen Betriebskostenguthaben

Der Mieter kann gegenüber dem Zwangsverwalter nicht mit Forderungen aufrechnen, die Abrechnungszeiträume betreffen, die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung bereits abgelaufen sind.

Dem Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Zahlung restlichen Nettokaltmietzines für die Zeit von November 1996 bis einschließlich Juni 1998 in Höhe von insgesamt 1.747,95 DM aus § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit §§ 148, 152 ZVG zu.

Ohne Erfolg beanstandet der Bekl., daß im Wege der Verrechnung seiner Mietzahlungen ein Aufzugskostenvorschuß von 65,28 DM zugrunde gelegt wurde. Denn entgegen der Auffassung des Bekl. schuldete er einen Aufzugskostenvorschuß von 65,28 DM und nicht nur von 23,32 DM pro Monat. Auch wenn der Bekl. der zum 1. Mai 1993 erfolgten Erhöhung des Aufzugskostenvorschusses nicht ausdrücklich zugestimmt hat (was zur Wirksamkeit auch nicht erforderlich ist), so hat er die Erhöhung doch durch mehrmalige vorbehaltlose Zahlung konkludent akzeptiert. Die geleisteten Zahlungen ergeben sich aus der von ihm selbst eingereichten Abrechnung vom 31.10.1996 über die Fahrstuhlkosten für den Abrechnungszeitraum 1.5.1995 bis 30.4.1996. Darin sind Vorschüsse von insgesamt 783,36 DM (= 12 x 65,28 DM) eingestellt worden. Da der Bekl. das sich aus der vorgenannten Abrechnung ergebende Guthaben für sich in Anspruch nimmt, ist davon auszugehen, daß er die dort eingestellten Vorauszahlungen auch tatsächlich geleistet hat. (...)

Der Anspruch des Kl. auf rückständige Mieten (ist) auch nicht durch die Aufrechnung mit den sich aus der Abrechnung vom 28.11.1995 ergebenden tatsächlichen Guthaben von 202,37 DM sowie durch die Aufrechnung mit den sich aus der Heizkostenabrechnung vom 12. November 1996 ergebenden Guthaben von 89,03 DM sowie dem sich aus der Abrechnung über Fahrstuhlkosten vom 31.10.1996 für den Zeitraum 1.5.1995 bis 30.4.1996 ergebenden Guthaben von 235,82 DM nach § 389 Abs. 1 BGB erloschen. Denn insoweit konnte der Bekl. nicht gegen die Mietzinsforderungen des Kl. aufrechnen, da es an der nach § 387 BGB erforderlichen Gegenseitigkeit der Forderungen fehlt. Die vorgenannten Nebenkostenabrechnungen betreffen sämtliche Abrechnungszeiträume, die vor der mit Beschluß vom 22. August 1996 erfolgten Anordnung der Zwangsverwaltung lagen. Insoweit haftet der Zwangsverwalter jedoch nicht, da er erst mit der Anordnung der Zwangsverwaltung in das gültige Mietverhältnis eintritt. Denn anders als § 571 BGB für den Erwerber eines Grundstücks oder einer Wohnung ordnet § 152 Abs. 2 ZVG gerade nicht den vollständigen Übergang des Mietvertrages auf den Zwangsverwalter an, sondern regelt lediglich, daß dieser an die bestehenden Mietverträge gebunden ist. Deshalb bleibt auch der Zwangsvollstreckungsschuldner formell Vermieter, wobei lediglich dessen Aufgaben für die Dauer der Zwangsverwaltung vom Zwangsverwalter wahrgenommen werden. Für Lebenssachverhalte, die jedoch vor Beginn der angeordneten Zwangsverwaltung vollständig abgeschlossen sind, verbleibt es bei der bisherigen Zuständigkeit. Daran ändert auch die Tatsache nichts, daß die Abrechnung für die Nebenkosten 1995/96 erst im November 1996 ohne die Genehmigung des Kl. erfolgte, da der Abrechnungszeitraum bereits bei Anordnung der Zwangsverwaltung abgelaufen war. Somit kann der Bekl. die obigen Guthabenbeträge nur gegen Forderungen des Vermieters, nicht jedoch gegen Forderungen des Zwangsverwalters aufrechnen. Diese Entscheidung steht auch nicht im Widerspruch zum Rechtsentscheid des OLG Hamburg (vgl. GE 1990, 41 ff.). Denn der dort zur Entscheidung gestellte Fall betraf eine Abrechnungspflicht für Betriebskosten für eine Abrechnungsperiode, in der auch die Zwangsverwaltung bereits angeordnet war. Damit war nach Ablauf des Abrechnungszeitraums gemäß § 152 Abs. 2 ZVG der Zwangsverwalter für die Erteilung der diesbezüglichen Abrechnung zuständig, da insoweit der zugrunde liegende Sachverhalt vor Anordnung der Zwangsverwaltung noch nicht abgeschlossen war.

Der Mieter kann gegenüber einem Zangsverwalter nicht mit Forderungen aus einem Betriebskostenguthaben aufrechnen, das einen Abrechnungszeitraum vor Anordnung der Zwangsverwaltung betrifft.

Dem Mieter eines unter Zwansverwaltung gestellten Miethauses standen aus verschiedenen Betriebskostenabrechnungen Guthaben zu, mit denen er - nach Anordnung der Zwangsverwaltung - gegen den Mietzahlungsanspruch des Zwangsverwalters aufrechnete. Damit war der Zwangsverwalter nicht einverstanden und klagte die offenen Mietzinsansprüche ein.

Mit Urteil vom 20. Juni 2000 gab das Landgericht Berlin der Klage des Zwangsverwalters statt und hielt die Aufrechnung des Mieters für unzulässig, da die Guthaben des Mieters aus der Zeit vor der Anordnung der Zwangsverwaltung stammten. Der Mieter hatte daher Zahlungsansprüche nur gegen den Eigentümer. Etwas zweifelhaft - wenn auch zutreffend - sind allerdings die Ausführungen des Gerichts zu einem Guthaben, das durch eine Abrechnung nach Anordnung der Zwangsverwaltung sich ergeben hatte. Auch hier war der Abrechnungszeitraum schon vor der Beschlagnahme abgelaufen. Das OLG Naumburg (NZM 1998, 806) hatte in einem vergleichbaren Fall gemeint, maßgeblich sei der Zeitpunkt der Abrechnung und nicht der Ablauf der Abrechnungsperiode, da erst mit der Abrechnung ein Anspruch auf Zahlung entstehe (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung, 3. Aufl. Rdnr. 64 f. zu § 4 MHG).

Zu einem weiteren in der Rechtsprechung umstrittenen Aspekt machte das Urteil Ausführungen: Ob eine mehrfache vorbehaltlose Zahlung einer Mieterhöhung zu einer Vertragsänderung führt, ist in der Rechtsprechung heftig umstritten. Die wohl überwiegende Auffassung verneint das mit dem formalistischen Argument, eine Mieterhöhung sei kein Vertragsangebot. Die 63. Kammer sieht das offenbar anders. Jedenfalls heißt es in dem Urteil ausdrücklich, der Mieter habe durch mehrmalige vorbehaltlose Zahlung eines erhöhten Aufzugkostenvorschusses diesen konkludent akzeptiert.