Mehrheitserfordernis bei Wärmedämmung der Fassade, modernisierende Instandsetzung

Auch das Anbringen einer Wärmedämmung im Rahmen einer Fassadenrenovierung kann eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung darstellen, die mit einfacher Mehrheit zu beschließen ist. Dabei kommt es auf die Amortisation der Mehrkosten nicht an, wenn die Wärmedämmung nach den Anforderungen der EnEV ohnehin anzubringen ist (wie OLG Hamm, WuM 2009, 252 = ZWE 2009, 261).

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Parteien bilden die im Rubrum bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft, die seit 29.3.2017 von der … verwaltet wird. Bei dem Objekt handelt es sich um eine ältere Wohnanlage mit mehreren mehrgeschossigen Blöcken.

Schon seit 2002 waren bestehende Schäden an den Fassaden Thema verschiedener Eigentümerversammlungen. In einem vom Amtsgericht Spandau im Verfahren 70 II 133/02 WEG eingeholten Gutachten aus dem Jahr 2003 stellte der Sachverständige … einen Sanierungsbedarf an den Fassadenseiten fest und hielt die Anbringung einer Wärmedämmung aufgrund der EnEV für notwendig sowie aufgrund der bauphysikalischen Situation des Gebäudes auch für empfehlenswert. Auf einer Eigentümerversammlung am … beschlossen die Eigentümer zu TOP … die Instandsetzung der Balkone, Balkonfassaden, Giebelseiten, Frontfassaden und der Wärmedämmung der Dach- und Kellergeschossdecken. Am … wurde der Beschluss gefasst, die Fassaden der Balkonseiten einschließlich der Balkone, der Frontseiten und der Giebel beider Blöcke zu sanieren (vgl. Beschlusssammlung in Anlage zum Schriftsatz vom …). Im Jahre 2009 wurde mit der Instandsetzung der Fassaden unter Anbringung einer Wärmedämmung begonnen, die im Jahr 2014 an drei Seiten der beiden Gebäudeblöcke auch angebracht worden war.

Nach Wassereintritten im Dachbereich holte die damalige Verwaltung aufgrund eines entsprechenden Eigentümerbeschlusses ein Gutachten des Sachverständigen Z. vom … (Anlage zur Anfechtungsbegründung) ein, wonach wegen im Einzelnen beschriebener Mängel eine komplette Neueindeckung der Dächer vorzunehmen ist.

Unter dem … erstellte das Ingenieurbüro … eine Entwurfsplanung zur Dach- und Fassadenrenovierung, wegen deren Einzelheiten auf die Anlage zum Schriftsatz vom … Bezug genommen wird.

In der Eigentümerversammlung vom … (vgl. Protokoll in Anlage … zur Anfechtungsbegründung) wurde zu TOP … mehrheitlich ein Beschlussantrag des Kl. abgelehnt, zunächst ausschließlich eine Wärmedämmung der beiden Dächer vorzunehmen.

Zu TOP … beschlossen die Eigentümer sodann mit 24 Ja- gegen 2 Neinstimmen und einer Enthaltung, die Sanierung der verbliebenen Wände (pro Wohnblock eine) und der Dachflächenhaut dem Sanierungsplan, aufgestellt durch Herrn … gemeinsam durchzuführen. Weiter heißt es: „Die Gesamtkosten werden auf … € geschätzt. Dies … knapp weniger als bei einer getrennten Durchführung.“

Unter TOP … wurde sodann mehrheitlich der Beschluss gefasst, die beschlossene Sanierung mit … € aus der Rücklage und die restlichen Kosten durch eine Sonderumlage zu finanzieren. Der Beschlusstext lautet weiter: „Dabei werden 10 % für Unvorhergesehenes als Sicherheit mit einberechnet (s. Anlage).“ Im Folgenden werden Regelungen zur Fälligkeit und Ratenzahlung getroffen (vgl. Seite 5 des Versammlungsprotokolls). Wegen der die Sonderumlage betreffenden Anlage zum Protokoll wird auf Bd. I Bl. 34 d. A. Bezug genommen.

Mit seiner am … bei Gericht eingegangenen Klage hat der Kl. die vorgenannten Beschlüsse sowie den - in zweiter Instanz nicht mehr streitgegenständlichen - Beschluss zu TOP … über die Jahresabrechnung 2010 angefochten. Er hat die Auffassung vertreten, bei der beabsichtigten Dämmung der Fassaden handele es sich um eine Modernisierung, so dass die erforderliche Beschlussmehrheit nicht erreicht sei. Außerdem gehe seiner Meinung nach die Dachsanierung als die dringlichere Maßnahme vor, während die gleichzeitige Sanierung der Fassade die Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft überstrapaziere. So sei es ihm nicht möglich, die auf ihn entfallende Sonderumlage in Höhe von über … € zu zahlen.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht hat der Kl. außerdem seine Ansicht, wonach die Beschlussfassung der Gemeinschaft nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, damit begründet, dass bei TOP … gar nicht klar sei, welche Art der Fassadendämmung beschlossen wurde. Wie aus einem offenen Brief des Eigentümers … hervorgehe, resultiere die Kosteneinsparung aus einer heute als fragwürdig geltenden Verwendung von Styropor anstelle von mineralischer Dämmwolle bei der Fassadendämmung.

Der Kl. hat erstinstanzlich beantragt, die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung der … vom … zu den TOP …, TOP …, TOP … und TOP … für ungültig zu erklären.

Die Bekl. haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Nach ihrer Ansicht gehen die Angriffe des Kl. ins Leere, da der Grundsatzbeschluss zur Instandsetzung der Gebäudefassaden unter Anbringung eines Wärmeschutzes bereits vor über zehn Jahren gefasst worden sei. Sie haben behauptet, dass die Fassaden, da ohnehin in einem sanierungsbedürftigen Zustand, nach der EnEV 2014 notwendigerweise zu dämmen waren bzw. sind.

Das Amtsgericht hat mit am 17.2.2015 verkündetem Urteil den Beschluss der Eigentümerversammlung vom … zu TOP … für ungültig erklärt und im Übrigen die Klage abgewiesen. Wegen der Begründung der angefochtenen Entscheidung wird Bezug genommen. Gegen das ihm am 20.2.2015 zugestellte Urteil hat der Kl. mit am 20.3.2015 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese innerhalb der bis 20.5.2015 verlängerten Frist begründet.

Zur Begründung seines Rechtsmittels wiederholt und vertieft der Kl. seinen Vortrag. Er beanstandet insbesondere, dass nach der eigenen Sachverhaltsdarstellung des Amtsgerichts am … kein Beschluss über eine Wärmedämmung gerade der Fassaden gefasst worden sei. Ausweislich des Beschlusses vom … habe die Eigentümergemeinschaft nicht sämtliche Seiten der Fassade wärmedämmen wollen, was wohl damit zusammenhänge, dass die Frontseiten sich in einem deutlich besseren Zustand befinden würden. Dringlich sei im Übrigen nur die Sanierung des Dachs, nicht die Sanierung der Ostfassade. Schließlich sei der Beschluss auch sehr unklar und daher wohl nichtig, da aus ihm nicht hervorgehe, welche Arbeiten an der Fassade genau durchgeführt werden sollen. Nichtig sei auch der Beschluss über die Sonderumlage, da weder deren Gesamthöhe noch die einzelnen Beträge oder der Umlageschlüssel mitgeteilt würden.

Der Kl. beantragt, das am 17.2.2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Spandau abzuändern und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom … zu TOP …, … und … für ungültig zu erklären.

Die Bekl. beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angegriffene Urteil. Insbesondere meinen sie, dass, da die Fassade komplett instand gesetzt werden musste, da die 10-%-Grenze der § 9 Abs. 3 EnEV bei weitem überschritten sei.

Die Restakten des Amtsgerichts Spandau - 70 II 133/02 WEG - haben bei der Entscheidung vorgelegen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II. Die Berufung des Kl. ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden, §§ 517, 519 ZPO.

Sie bleibt jedoch in der Sache ohne Erfolg. Weder beruht das Urteil des Amtsgerichts auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).

Voranzuschicken ist, dass der Kl. die - in zweiter Instanz noch streitgegenständlichen - Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom … zu TOP … und … rechtzeitig innerhalb der Monatsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG angefochten hat. Die Klage ist zwar erst am 18.11.2014 zugestellt worden, also nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist. Der Kl. kann aber für seine 24.10.2014 eingereichte Klage die Wirkung des § 167 ZPO für sich in Anspruch nehmen, da der mit gerichtlicher Verfügung vom 29.10.2014 angeforderte Gerichtskostenvorschuss am 10.11.2014 eingegangen und damit unverzüglich eingezahlt worden ist. Mit der am 25.11.2014 eingereichten Anfechtungsbegründung hat der Kl. außerdem die zweimonatige Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG gewahrt.

Keiner der angefochtenen Beschlüsse war jedoch für ungültig zu erklären oder gar als nichtig zu betrachten.

Entgegen der Ansicht des Kl. haben die Eigentümer zu TOP … keine Modernisierungsmaßnahme beschlossen, so dass es unschädlich ist, dass der Beschluss nicht mit der doppelt qualifizierten Mehrheit gemäß § 22 Abs. 2 WEG, d. h. gleichzeitig drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und die Hälfte aller Miteigentumsanteile, sondern lediglich mit einfacher Mehrheit der anwesenden und vertretenen Eigentümer gefasst wurde.

Ein mehrheitlicher Beschluss der Wohnungseigentümer war ausreichend, denn die beschlossene Maßnahme dient der ordnungsgemäßen Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gemäß den §§ 22 Abs. 3, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. So ist allgemein anerkannt, dass die Eigentümer im Rahmen einer Instandsetzung sich nicht auf die Wiederherstellung des bisherigen Zustands beschränken müssen, sondern sich für eine Lösung entscheiden dürfen, die zu einer baulichen Veränderung führt, aber eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung zur Behebung des Mangels darstellt. Dabei ist der Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden, gegenüber Neuerungen aufgeschlossenen Hauseigentümers anzulegen. Ein solcher würde aber, damit das im Wohnungseigentum stehende Gebäude nicht an Wert verliert, bei der Ersatzbeschaffung die technische Weiterentwicklung und den verbesserten Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse zugrunde legen (vgl. Vandenhouten in: Niedenführ u. a., § 21 WEG Rn. 89).

Auch das Anbringen einer Wärmedämmung im Rahmen einer Fassadenrenovierung kann unter diesen Voraussetzungen eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung darstellen (vgl. OLG Hamm, WuM 2009, 252; OLG Düsseldorf, NZM 2000, 1067, juris). Dabei kommt es auf die Amortisation der Mehrkosten nicht an, wenn die Wärmedämmung nach den Anforderungen der EnEV ohnehin anzubringen ist (OLG Hamm aaO.).

Vorliegend haben die Eigentümer in dem angefochtenen Beschluss zu TOP … (nur noch) eine Sanierung der bisher noch nicht in Angriff genommenen Fassadenwände, also pro Block eine Wand, beschlossen. Diese Sanierung umfasst auch die Anbringung einer Wärmedämmung, was sich schon daraus ergibt, dass auf die Planung des Ingenieurbüros … Bezug genommen wird. In dieser Planung ist das Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems mit 120 mm Dämmstärke vorgesehen. Soweit der Kl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht die Unbestimmtheit des Beschlussinhalts bezüglich der Art der Fassadendämmung gerügt hat, ergibt sich hieraus jedenfalls keine Nichtigkeit der Beschlussfassung. Ein Eigentümerbeschluss ist dann als nichtig zu betrachten, wenn er wegen inhaltlicher Unbestimmtheit oder Widersprüchlichkeit keine durchführbare Regelung mehr enthält (vgl. Niedenführ u. a., § 23 WEG Rn. 81). Dies ist hier aber nicht der Fall, denn durch die Bezugnahme auf den Sanierungsplan des Ingenieurbüros … sind die auszuführenden Maßnahmen jedenfalls soweit in ihren wesentlichen Elementen und Abläufen beschrieben, dass sie die Grundlage für eine Beauftragung eines Bauunternehmens und somit ein Tätigwerden des Verwalters bilden könnten. Ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil keine fertigen Kostenvoranschläge bei Beschlussfassung vorlagen, kann dahingestellt bleiben, da sich hieraus allenfalls ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) ergeben würde. Dieser Anfechtungsgrund ist aber, da erst nach Ablauf der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG vorgebracht, nicht mehr zu berücksichtigen (vgl. BGH, NZM 2009, 436, juris). Nur vorsorglich sei daher darauf hingewiesen, dass der hier angefochtene Beschluss wohl nur die Grundlage für eine spätere Beschlussfassung über die Ausführung und Auftragsvergabe - wie hier offenbar gemäß dem Vortrag der Bekl. in den Eigentümerversammlungen vom … und … geschehen - bilden sollten.

Bei der Frage, ob die beschlossene Anbringung der Wärmedämmung an den verbleibenden Fassadenwänden eine Instandsetzungsmaßnahme oder doch eine bauliche Veränderung darstellt, ist zu berücksichtigen, dass es sich hierbei nur um einen Teil der umfassenden Fassadenrenovierung handelt. In der Eigentümerversammlung vom … wurde spätestens der Beschluss gefasst, die Fassaden der Balkonseiten einschließlich der Balkone, der Frontseiten und der Giebel beider Blöcke zu sanieren. Zwar konnte vorliegend nicht aufgeklärt werden, ob und ggf. wann die Eigentümer beschlossen haben, die zu renovierenden (übrigen) Fassaden gleichzeitig zu wärmedämmen, nachdem insbesondere die Restakte des Amtsgerichts Spandau - 70 II 133/02 WEG - nur noch aus den verfahrensbeendenden Beschlüssen besteht. Jedoch haben die Bekl. unwidersprochen vorgetragen, dass in 2003 im genannten Gerichtsverfahren ein Gutachten des Dipl.-Ing. … eingeholt worden war, wonach die Fassadeninstandsetzung als wirtschaftlich und technisch sinnvolle Lösung eingeschätzt und eine Fassadendämmung nach den Vorgaben der EnEV für notwendig gehalten und dringend empfohlen wurde. Weiter geht aus der Sanierungsplanung des Ingenieurbüros … hervor, dass das Gutachten in 2003 Putzschäden von 20 % bis 50 % festgestellt hat, und der Sachverständige … davon ausgeht, dass die Ostfassaden einen ähnlichen Schädigungsgrad aufweisen. Diese Feststellungen vermag der Kl. mit seiner pauschalen Behauptung, die Ostfassaden seien weniger geschädigt als die übrigen Fassaden, und es handele sich hier um eine Modernisierung, keine Instandsetzung, nicht zu entkräften.

Demnach steht also fest, dass zum einen Sanierungsbedarf an allen Fassadenwänden bestand bzw. besteht, und dieser die in § 9 Abs. 3 EnEV festgelegte Grenze von mehr als 10 % der Bauteilfläche überschritt, so dass eine Wärmedämmung anzubringen war bzw. ist. Aus diesem Grund ist auch eine Kosten-/Nutzenanalyse für die beschlossene Maßnahme entbehrlich.

Zu berücksichtigen ist außerdem, dass zum Zeitpunkt der hier angefochtenen Beschlussfassung drei der vorhandenen Fassaden bereits wärmegedämmt waren. Verbliebe aber nunmehr die hier streitgegenständliche Fassadenwand ohne Dämmung, wäre das Ergebnis der bisherigen Dämmungsmaßnahmen zumindest teilweise in Frage gestellt, da immer noch Energie durch die Fassade entweichen könnte. Letztlich kommt es hierauf noch oben Gesagtem aber nicht mehr entscheidend an.

Nicht zu beanstanden ist außerdem, dass die Eigentümer zu TOP … beschlossen haben, die Sanierung des Dachs und der Fassade gleichzeitig vorzunehmen, und also zu TOP … den Beschlussantrag des Kl., gerichtet auf eine alleinige Durchführung der Dachsanierung, abgelehnt haben.

Grundsätzlich steht den Eigentümern bei der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen ein Ermessensspielraum zu (vgl. Vandenhouten in: Niedenführ u. a., § 21 WEG Rn. 68). Dieser erfasst auch den Zeitraum, in dem Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen (vgl. BayObLG NZM 2002, 531, juris). Zwar ist darauf zu achten, dass die beabsichtigten Maßnahmen die einzelnen Wohnungseigentümer in finanzieller Hinsicht nicht überfordern. Auch eine hohe finanzielle Belastung der Wohnungseigentümer steht aber nicht entgegen, wenn Sanierungsmaßnahmen angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustandes erforderlich und unaufschiebbar sind (vgl. BayObLG aaO.). Die angefochtene Beschlussfassung der Eigentümer bewegt sich demnach in dem ihnen zustehenden Ermessensspielraum. Die Dringlichkeit der Dachsanierung ist unstreitig. Angesichts eines erheblichen Schädigungsgrads der Fassade ist aber auch deren baldige Sanierung geboten. Zu Recht haben die Eigentümer außerdem die Einsparungen durch eine gleichzeitige Sanierung in ihre Entscheidung mit einfließen lassen, die sich naheliegenderweise aus einem nur einmal erforderlichen Gerüstaufbau sowie einer insgesamt verkürzten Sanierungszeit, die auch etwaige Mietminderungen und sonstige Belastungen für die Eigentümer vermindert, ergeben können.

Soweit der Kl. vorträgt, er könne die Sonderumlage von … € nicht bezahlen, ist ihm zum einen entgegenzuhalten, dass er in den vergangenen Jahren, in denen die Fassadensanierung bereits immer wieder thematisiert wurde, hätte Rücklagen bilden können, zum anderen, dass weder vorgetragen noch ersichtlich ist, weshalb er die von ihm geforderten Beträge nicht zumindest im Wege einer Kreditaufnahme begleichen kann.

Auch der Beschluss zu TOP … ist weder nichtig noch widerspricht er den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Insbesondere ist der Beschluss nicht zu unbestimmt, da sich die Gesamthöhe der Sonderumlage, der Verteilungsschlüssel sowie die im Einzelnen von den Eigentümern zu zahlenden Beträge aus der Anlage zum Protokoll, auf die in TOP … auch Bezug genommen wird, ergeben. Dass die Sonderumlage in dieser Höhe nicht erforderlich wäre, um die beschlossenen Maßnahmen zu finanzieren, macht auch der Kl. nicht geltend.

Auch das Anbringen einer Wärmedämmung im Rahmen einer Fassadenrenovierung kann eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung darstellen, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann. Dabei kommt es auf die Amortisation der Mehrkosten nicht an, wenn die Wärmedämmung nach den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) ohnehin anzubringen ist.

Es handelt sich um eine ältere Anlage mit mehrgeschossigen Blöcken. Seit 2002 waren Schäden an den Fassaden Thema verschiedener Eigentümerversammlungen. In einem Gutachten aus dem Jahre 2003, das in einem Vorprozess eingeholt wurde, stellte der Sachverständige einen Sanierungsbedarf an den Fassadenseiten fest und hielt die Anbringung einer Wärmedämmung aufgrund der EnEV für notwendig. Auf verschiedenen Eigentümerversammlungen wurde die Instandsetzung der Balkonfassaden, Giebelseiten, Frontfassaden usw. beschlossen. Danach wurde festgelegt, die Fassaden der Balkonseiten einschließlich der Balkone, der Frontseiten und der Giebel beider Blöcke zu sanieren. 2009 wurde mit der Instandsetzung der Fassaden unter Anbringung einer Wärmedämmung begonnen, die 2014 an drei Seiten der beiden Gebäudeblöcke angebracht war. Auf einer weiteren Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich ein Antrag des Klägers abgelehnt, zunächst ausschließlich eine Wärmedämmung der beiden Dächer vorzunehmen. Dagegen wurde mehrheitlich die Fortsetzung der Sanierung und eine Sonderumlage beschlossen. Der Kläger hat die Beschlüsse angefochten und die Auffassung vertreten, bei der beabsichtigten Dämmung der Fassaden handele es sich um eine Modernisierung, so dass die erforderliche doppelt qualifizierte Mehrheit nicht erreicht sei. Außerdem gehe die Dachsanierung vor. Er könne ferner die auf ihn entfallende Sonderumlage nicht zahlen. Das AG hat den Eigentümerbeschluss teilweise für ungültig erklärt, im Übrigen jedoch die Klage abgewiesen. Zur Begründung seines Rechtsmittels trägt der Kläger vor, dringlich sei nur die Sanierung des Daches, nicht die Sanierung der Ostfassade.

Entgegen der Ansicht des Klägers war bei der Beschlussfassung über die Modernisierungsmaßnahmen keine doppelt qualifizierte Mehrheit notwendig. Auch das Anbringen einer Wärmedämmung im Rahmen einer Fassadenrenovierung kann unter bestimmten, hier zu bejahenden Voraussetzungen eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung darstellen, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann. Dabei kommt es auf die Amortisation der Mehrkosten nicht an, wenn die Wärmedämmung nach den Anforderungen der EnEV ohnehin anzubringen ist (OLG Hamm, WuM 2009, 252 = ZWE 2009, 261). Durch die Bezugnahme auf den Sanierungsplan sind die ausführenden Maßnahmen jedenfalls so weit in ihren wesentlichen Elementen und Abläufen beschrieben, dass sie die Grundlage für eine Beauftragung eines Bauunternehmens und somit ein Tätigwerden des Verwalters bilden können. Die grundsätzliche Fassadensanierung war bereits früher beschlossen, einige Fassaden waren bereits saniert. Die vom Kläger beantragte alleinige Durchführung der Dachsanierung musste nicht beschlossen werden, weil den Eigentümern bei Sanierungsmaßnahmen ein weites Ermessen zusteht.

Der erst in der Berufungsinstanz erhobene Einwand, es lägen keine fertigen Kostenvoranschläge vor, ist nach Ablauf der Anfechtungsfrist vorgebracht, somit verspätet und daher nicht zu berücksichtigen. Soweit der Kläger vorgetragen hat, er könne die Sonderumlage nicht bezahlen, ist ihm entgegenzuhalten, dass er in den vergangenen Jahren, in denen die Fassadensanierung immer wieder besprochen wurde, hätte Rücklagen bilden können, zum anderen, dass nicht ersichtlich ist, weshalb er die von ihm geforderten Beträge nicht zumindest durch eine Kreditaufnahme begleichen kann.