Mehrheitsbeschluss über von der Teilungserklärung abweichenden Umlageschlüssel für Betriebskosten nur bei sachlicher Begründetheit

1. Aus § 16 Abs. 5 WEG folgt, dass durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG auch von einem in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abgewichen werden kann. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bedarf aber eines sachlichen Grundes, um nicht gegen das Willkürverbot zu verstoßen.

2. Ein sachlicher Grund kann insbesondere darin liegen, dass den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten für die Eigentümer Rechnung getragen wird. Bei der Ermittlung des daraus sich ergebenden Verteilungsmaßstabes ist allerdings auch eine etwaige Verkehrssicherungspflicht, die alle Eigentümer gleichermaßen trifft, zu berücksichtigen.

Die Parteien bilden die WEG G. in München. Das Anwesen umfasst vier Häuser und eine Tiefgarage mit neun Stellplätzen. Die WEG besteht aus insgesamt neun Miteigentümern: Vier Miteigentümer haben jeweils Wohnungseigentum an einem Haus sowie Teileigentum an einem Stellplatz. Die anderen fünf Miteigentümer haben lediglich Teileigentum an je einem Stellplatz und wohnen auf Nachbargrundstücken, die nicht mehr zur WEG gehören (Nur-Stellplatzinhaber). Auf dem Anwesen verläuft ein Wohnweg, an dem die vier Häuser stehen und der zu dem Tiefgarageneingang führt. § 4 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass die Kosten unter anderem des Wohnweges von allen neun Eigentümern nach Kopfteilen zu tragen sind.

Am 23.10.2007 haben die Eigentümer beschlossen, dass die Kosten für den Winterdienst betreffend den Wohnweg von den vier Wohneigentümern zu je 22,5 % (insgesamt also 90 %) und von den fünf Nur-Stellplatzeigentümern zu je 2 % (insgesamt also 10 %) zu tragen sind (Beschluss Nr. 9/07). Die Quote entspricht den Miteigentumsanteilen. Das gleiche haben die Eigentümer für die Winterdienstkosten betreffend den Bürgersteig vor dem Anwesen beschlossen (Beschluss Nr. 10/07). Darüber hinaus haben die Eigentümer es aus wirtschaftlichen Gründen durch Beschluss abgelehnt, einen Bausachverständigen einzuschalten, um Feuchtigkeitsschäden in der Tiefgarage gutachterlich aufzuklären. Die feuchten Stellen waren kurz zuvor übermalt worden; die Mehrheit der Eigentümer hoffte, dass die Schäden damit beseitigt seien. Später traten sie aber wieder auf.

Gegen diese Beschlüsse wenden sich die Kl. mit ihrer Anfechtungsklage. Das Amtsgericht hat die Beschlüsse über die Verteilung der Winterdienstkosten für ungültig erklärt und die Anfechtungsklage hinsichtlich der Ablehnung der Einschaltung des Bausachverständigen abgewiesen. Hiergegen wenden sich die Parteien mit ihren Berufungen.

II. Die zulässige Berufung der Bekl. ist unbegründet. Das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht die Beschlüsse 9/07 und 10/07, mit denen die Kosten für den Winterdienst betreffend den Wohnweg und den Bürgersteig vor dem Anwesen so verteilt werden, dass die vier Wohnungseigentümer der WEG je 22,5 % (insgesamt also 90 %), die fünf Nur-Stellplatzeigentümer je 2 % (insgesamt also 10 %) der Kosten tragen, für ungültig erklärt.

1. Allerdings ergibt sich vorliegend eine Beschlusskompetenz aus § 16 III WEG.

a) Die Kosten für den Winterdienst betreffend den Wohnweg bzw. den Bürgersteig vor dem Anwesen sind Betriebskosten im Sinne des § 16 III WEG, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Maßgeblich ist hierfür die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Das ergibt sich aus dem Verweis des § 16 III WEG auf § 556 I BGB. Diese Norm verweist wiederum auf die BetrKV. § 2 Nr. 8 BetrKV nennt die Straßenreinigungskosten. Hierunter fallen auch die Kosten für den Winterdienst (Spielbauer/Then, WEG, § 16 Rz. 34).

b) Nicht Voraussetzung des § 16 III WEG ist es, dass die Betriebskosten nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden müssen (Bärmann/Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rz. 91).

§ 16 III WEG regelt, in der Rechtsfolge, mehrere Beschlusskompetenzen: Die Betriebskosten bzw. Verwaltungskosten im Sinne der Norm können nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden; die Kosten können nach Verbrauch oder Verursachung verteilt werden; möglich ist es darüber hinaus auch, die Kosten nach einem anderen Maßstab, soweit dieser ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, umzulegen (Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 16 Rz. 39).

Die Möglichkeit, Betriebskosten nach Verbrauch oder Verursachung zu erfassen, ist demnach eine der Rechtsfolgen des § 16 III WEG, nicht Voraussetzung der Norm. Es wäre auch widersinnig, Kosten nach Verbrauch oder Verursachung erfassen zu müssen, wenn man diese Kosten gar nicht nach Verbrauch oder Verursachung, sondern nach einem "anderen Maßstab" im Sinne des § 16 III WEG verteilen will.

c) Einem Beschluss nach § 16 III WEG steht auch nicht der in § 4 I der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel entgegen. Wegen § 16 V WEG kann durch einen Mehrheitsbeschluss nach § 16 III WEG von der Teilungserklärung abgewichen werden (Spielbauer/Then, WEG, § 16 Rz. 22). Das gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung eine entsprechende Öffnungsklausel nicht vorsieht (Jennißen/Jennißen, WEG, § 16 Rz. 67). Eine Einschränkung, dass § 16 III WEG nur die Abänderung von sinnlosen oder unklaren Kostenverteilungsschlüsseln der Teilungserklärung gestatte, wäre mit § 16 V WEG nicht vereinbar.

2. Die Eigentümer hatten deshalb gemäß § 16 III WEG die Kompetenz, die Kostenverteilung für den Winterdienst betreffend den Wohnweg und den Bürgersteig abweichend von der Teilungserklärung zu beschließen. Sie mussten jedoch einen Maßstab wählen, der ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Daran fehlt es hier.

a) Grundsätzlich steht den Eigentümern, wie allgemein bei Verwaltungsmaßnahmen (BayObLG, ZMR 2003, 951; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 766, 767; Spielbauer/Then, WEG, § 21 Rz. 23; Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 21 Rz. 28), ein Ermessenspielraum zu, der einer Überprüfung durch das Gericht weitgehend entzogen ist (Spielbauer/Then, WEG, § 16 Rz. 49; Bärmann/Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rz. 95). Die Grenzen des Ermessens sind anhand aller Umstände des Einzelfalls zu bestimmen (Spielbauer/Then, WEG, § 16 Rz. 49; Bärmann/Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rz. 95).

Zu prüfen ist, ob die Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen berücksichtigt wurden (BT-Drucksache 16/887, S. 23; Spielbauer/Then, WEG, § 16 Rz. 49; Bärmann/Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rz. 96); Einzelne dürfen nicht unzumutbar von der Mehrheit benachteiligt werden (Spielbauer/Then, WEG, § 16 Rz. 49; Bärmann/Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rz. 96).

Die Entscheidung darf darüber hinaus auch nicht willkürlich sein (BT-Drucksache 16/887, S. 23; Spielbauer/Then, WEG, § 16 Rz. 49). Deshalb bedarf es eines sachlichen Grundes für die Änderung der bislang geltenden Kostenverteilung (BT-Drucksache 16/887, S. 23; Jennißen/Jennißen, WEG, § 16 Rz. 28; Elzer, in: Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 16 Rz. 86; Bärmann/Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rz. 98). Es wäre demnach mangels sachlichen Grundes etwa nicht möglich, dass die Mehrheit eine Änderung des bislang vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Kopfteilen in eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen allein deshalb beschließt, weil die Mehrheit dadurch - auf Kosten der Minderheit - finanziell entlastet würde. Andererseits dürfen die Anforderungen an den sachlichen Grund nicht überspannt werden: Zu weit ginge es, einen Beschluss nach § 16 III WEG nur dann zuzulassen, wenn sich die Umstände, wie sie der ursprünglichen Kostenvereinbarung zugrunde lagen, nachträglich geändert hätten (so aber Bärmann/Becker, WEG, § 16 Rz. 98; wie hier dagegen Elzer, in: Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 16 Rz. 86; Jennißen/Jennißen, WEG, § 16 Rz. 28). Das Willkürverbot erfordert eine solche Hürde nicht. Allein zur Vermeidung von Willkür besteht jedoch das Erfordernis des sachlichen Grundes. Weitergehende Einschränkungen lassen sich § 16 III WEG nicht entnehmen und waren vom Gesetzgeber, der den sachlichen Grund explizit nur im Zusammenhang mit dem Willkürverbot erwähnt, auch nicht beabsichtigt (BT-Drucksache 16/887, S. 23).

b) Gemessen an diesen Grundsätzen entsprach die hier beschlossene Verteilung der Winterdienstkosten betreffend den Wohnweg von 22,5 % für die Wohnungs- und Stellplatzeigentümer und 2 % für die Nur-Stellplatzeigentümer nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung.

Im Ergebnis sollen nach dem Beschluss die Kosten nunmehr nach Miteigentumsanteilen verteilt werden, während sie gemäß § 4 I der Gemeinschaftsordnung nach Kopfteilen zu tragen waren. Diese Änderung wird jedoch nicht von einem ausreichenden sachlichen Grund getragen.

Die Eigentümer haben den Beschluss gefasst, um dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die fünf Nur-Stellplatzeigentümer den Wohnweg weit weniger gebrauchen als die vier Stellplatz- und Wohnungseigentümer.

Die Berücksichtigung der unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten ist zwar grundsätzlich ein geeigneter Sachgrund für die Änderung der Kostenverteilung (Spielbauer/Then, WEG, § 16 Rz. 52; Bärmann/Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rz. 92). Die konkreten Umstände des Einzelfalls tragen dabei aber nicht die gewählte Kostenverteilung von 22,5 % zu 2 %. Die unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten rechtfertigen es vorliegend nicht, die Wohnungs- und Stellplatzeigentümer mehr als zehnmal stärker zu belasten als die Nur-Stellplatzeigentümer.

Ein solcher Verteilungsschlüssel trägt den Gebrauchsmöglichkeiten des Wohnweges für die Nur-Stellplatzeigentümer nicht ausreichend Rechnung. Zwar wird der Wohnweg in erster Linie von den vier Wohnungseigentümern genutzt, die auf dem Weg zu ihren Häusern gelangen. Der Wohnweg führt jedoch auch zu dem regulären Eingang der Tiefgarage, in der die Stellplätze liegen. Dieser Eingang ist zugleich Notausgang für die Tiefgarage. Er ist damit für die Nur-Stellplatzeigentümer von nicht unerheblicher Bedeutung. Das gilt trotz der Tatsache, dass die Nur-Stellplatzeigentümer, die auf benachbarten Grundstücken wohnen, tatsächlich in der Regel nicht diesen Eingang, sondern die Tiefgarageneinfahrt benützen, um die Tiefgarage zu betreten. Hinzu kommt, dass der Wohnweg den Zugang zu der Gemeinschaftsfläche bildet, die auf dem Tiefgaragendach liegt. Die Gemeinschaftsfläche kann von allen Eigentümern der WEG gleichermaßen genutzt werden. Einer der Nur-Stellplatzeigentümer nützt einen Teil der Fläche denn auch für einen Komposter.

Überdies kommen die WEG-Mitglieder mit dem Winterdienst ihrer Verkehrssicherungspflicht nach. Diese betrifft aber alle Eigentümer gleichermaßen. Insoweit haben also auch alle Eigentümer, unabhängig davon, ob sie den Weg häufig oder selten benutzen, ein Interesse an der ordnungsgemäßen Straßenreinigung. Das gilt umso mehr, als im Falle der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht gemäß § 4 I der Gemeinschaftsordnung alle Eigentümer nach Kopfteilen haften würden. Diesen wesentlichen Umstand darf eine an den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten orientierte Kostenverteilung nach § 16 III WEG nicht ausblenden.

Insgesamt stellt die Kostenverteilung, wonach die fünf Nur-Stellplatzeigentümer nur 2 %, also insgesamt 10 % der Winterdienstkosten zu tragen haben, deshalb nicht mehr einen angemessenen Interessenausgleich innerhalb der WEG dar. Der Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Dagegen dürfte eine Kostenregelung, die den vier Wohnungseigentümern eine Beteiligung an den Winterdienstkosten von insgesamt mehr als 50 % auferlegt, angesichts der erheblich höheren Gebrauchsmöglichkeit dieser Eigentümer noch von dem den Eigentümern zustehenden Ermessen gedeckt sein. Es müssen allerdings weniger als 90 % (also 22,5 % pro Wohnungseigentümer) sein.

c) Das gleiche gilt im Ergebnis für die Verteilung der Winterdienstkosten betreffend den Bürgersteig vor dem Anwesen.

Zwar gebrauchen die Nur-Stellplatzeigentümer, die sämtlich auf benachbarten Grundstücken wohnen, den Bürgersteig vor dem Anwesen der WEG eher noch weniger als den Wohnweg, der zu der von ihnen genutzten Tiefgarage und der Gemeinschaftsfläche führt. Die Verkehrssicherungspflicht, die alle trifft, wiegt jedoch bei dem auf öffentlichem Grund befindlichen Bürgersteig umso schwerer. Deshalb ist auch hier eine Aufteilung der Kosten im Verhältnis von 90 : 10 bzw. von 22,5 % zu 2 % pro Eigentümer nicht mehr angemessen. Allerdings dürfte hier ebenfalls eine Regelung, die über 50 % der Winterdienstkosten den vier Wohnungseigentümern aufbürdet, noch von dem Ermessen der Eigentümer gedeckt sein.

III. Die zulässige Anschlussberufung der Kl. ist gleichfalls unbegründet. Das Amtsgericht hat die Anfechtungsklage hinsichtlich des Beschlusses TOP 4, durch den die Einschaltung eines Bausachverständigen zur Feststellung der Tiefgaragenschäden abgelehnt wird, zu Recht abgewiesen. Der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Entscheidung ist von dem Ermessen, das der Gemeinschaft im Rahmen der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zusteht, gedeckt. Die Kl. haben keinen Anspruch darauf, dass die an der Tiefgarage auftretenden Feuchtigkeitsschäden zunächst von einem Bausachverständigen eruiert werden, bevor sie dann durch ein Handwerksunternehmen beseitigt werden. Der Verzicht auf ein kostenintensives Sachverständigengutachten zur genauen Feststellung des Sanierungsumfangs ist nämlich keineswegs sachwidrig oder gar willkürlich (BayObLG, NJW-RR 1999, 307, 308; OLG München, ZMR 2007, 557). Das gilt hier in besonderem Maße, weil die Eigentümer in dem Zeitpunkt der Beschlussfassung, der insoweit maßgebend ist (KG, Beschluss vom 25.2.2004, Az.: 24 W 285/01, zit. nach juris, Rz. 28; GE 2004, 757), die Hoffnung hegten, dass die Feuchtigkeitsschäden durch einfaches Übermalen beseitigt werden konnten.

Soweit die Feuchtigkeitsschäden nunmehr, im Laufe des Rechtsstreits, wieder zutage getreten sind, sind sie von der Gemeinschaft zu beseitigen, § 21 V Nr. 2 WEG. Dem steht aber der am 23.10.2007 gefasste Beschluss, der nur die Einschaltung eines Bausachverständigen zur Schadensfeststellung ablehnt, nicht aber die Schadensbeseitigung als solche, nicht entgegen.

Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss bedarf eines sachlichen Grundes, der auch den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten für die Eigentümer Rechnung tragen muss.

Die Wohnungseigentumsanlage umfasst eine Tiefgarage mit neun Stellplätzen in Form von Teileigentumseinheiten. Fünf Teileigentumseinheiten gehören Anwohnern in der Nachbarschaft. Auf dem Anwesen verläuft ein Wohnweg, der zu dem Tiefgaragen-Eingang führt. Am 23. Oktober 2007 haben die Eigentümer beschlossen, dass die Kosten für den Winterdienst betreffend den Wohnweg von den vier Wohnungseigentümern zu je 22,5 % und von den fünf Nur-Stellplatzeigentümern zu je 2 % zu tragen sind. Die Quote entspricht den Miteigentumsanteilen. Das Gleiche haben die Wohnungseigentümer für die Winterdienstkosten betreffend den Bürgersteig vor dem Anwesen beschlossen. Das AG hat die Kostenverteilung für ungültig erklärt. Hiergegen die Berufung an das LG.

Die Berufung ist unbegründet. Es besteht eine Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 3 WEG. Nach § 16 Abs. 5 WEG kann durch einen Mehrheitsbeschluss selbst von einer anderweitigen Regelung in einer Teilungserklärung abgewichen werden, auch wenn diese eine entsprechende Öffnungsklausel nicht vorsieht. Der Mehrheitsbeschluss über eine anderweitige Kostenverteilung darf jedoch nicht willkürlich sein. Der Wohnweg führt nicht nur zu den vier Wohnhäusern, sondern auch zu dem regulären Eingang der Tiefgarage, in der die Stellplätze liegen. Mit dem Winterdienst kommen die Wohnungseigentümer insgesamt ihrer Verkehrssicherungspflicht nach. Ratschlag des Gerichts: Den vier Wohnungseigentümern dürften bis zu 50 % der Kosten auferlegt werden, nicht aber 90 %.

Obwohl das Gericht einen Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer annimmt, macht es für künftige Beschlussfassungen feste Vorgaben und überlässt damit die Kostenbeteiligung nicht dem Mehrheitswillen. Dies zeigt, wie schwer angesichts der schwammigen, weit gefassten Formulierungen des Gesetzes die gerichtsfeste Anwendung des § 16 Abs. 3 WEG n. F. ist. Nach altem FGG-Recht wäre noch eine sofortige weitere Beschwerde an das OLG zulässig gewesen. Hier wurde die Revision nicht zugelassen.