Mehrheitsbeschluß über bauliche Veränderungen nur anfechtbar

1. Ein erstinstanzlich festgestellter Beseitigungsanspruch entfällt, wenn die bauliche Veränderung bis zum Abschluß der Beschwerdeinstanz im Rahmen eines Mehrheitsbeschlusses genehmigt und dieser Beschluß bestandskräftig wird.

2. Die Ersetzung von Holztrennwänden durch Mauern stellt, auch bei gleichen Ausmaßen, keine modernisierende Instandsetzung, sondern eine bauliche Veränderung dar.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Der Bauträger hatte auf den mit dem Sondereigentum an Wohnungen verbundenen Sondernutzungsflächen (Terrassen) Holzsichtschutzwände errichtet. Fünf Wohnungseigentümer entfernten eigenmächtig diese Wände auf ihren Sondemutzungsflächen und errichteten statt dessen Trennmauern. Zwei von insgesamt 69 Wohnungseigentümern fühlten sich durch die Mauern gestört und machten gerichtlich einen Beseitigungsanspruch geltend.

Erstinstanzlich wurde im Sinne der Antragsteller entschieden. Danach handelt es sich nicht um eine modernisierende Instandsetzung, sondern um eine bauliche Veränderung, die einstimmig hätte beschlossen werden müssen. Des weiteren seien die Antragsteller durch die Mauern in nicht unerheblichem Maße gemäß § 14 WEG beeinträchtigt.

Noch vor Abschluß der Beschwerdeinstanz genehmigten die Eigentümer in einem Mehrheitsbeschluß die bauliche Veränderung. Die sich gestört fühlenden Wohnungseigentümer wurden dabei überstimmt, fochten den Beschluß jedoch nicht an. Sie nahmen an, der Beschluß sei im Hinblick auf die erstinstanzliche Entscheidung nichtig.

[...] Mit ihrem Antrag verlangten die Antragssteller von den Antragsgegnern die Beseitigung der Trennmauern und die Wiederherstellung des früheren Zustandes. [...]

Sie hat in der Sache auch Erfolg.

Den Antragstellern steht kein Anspruch gemäß den §§ 1004 Abs. 1 BGB, 15 Abs. 3 WEG gegen die Antragsgegner zu, daß diese die von ihnen errichteten Trennmauern entfernen und den vorher bestehenden Zustand wiederherstellen.

Zwar hat das Amtsgericht aufgrund des ihm vorliegenden Sach- und Streitstands zutreffend entschieden, daß die Antragsteller von den Antragsgegnern die Beseitigung der hier streitgegenständlichen baulichen Veränderungen verlangen können. Die Ersetzung der vorhandenen Holztrennwände durch Mauern beinhaltet eine nur einstimmig zu beschließende, bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG. Es handelt sich entgegen der Ansicht der Antragsgegner nicht lediglich um eine modernisierende Instandsetzung, denn Stein stellt keine technische Weiterentwicklung von Holz, sondern schlichtweg ein anderes Baumaterial dar. Durch die Errichtung der Mauern wurde somit keinem geänderten Stand der Technik Rechnung getragen.

Zu Recht hat das Amtsgericht auch angenommen, daß die Antragsteller durch die Mauern in einem nicht unerheblichen Maße im Sinne von § 14 WEG beeinträchtigt werden. Dies ergibt sich allein aus dem weitaus massiveren Erscheinungsbild einer Mauer gegenüber den vorhandenen Holztrennwänden. Dabei ist ausreichend, daß die Mauern für die Antragsteller sichtbar sind, was letztlich unstreitig ist, so daß es nicht darauf ankommt, ob die eingereichten Fotografien mit einem Teleobjektiv angefertigt wurden. Ein optischer Nachteil scheidet auch nicht deswegen aus, weil beabsichtigt war, die Mauern zu begrünen, denn die Antragsteller haben keine Möglichkeit, eine solche Begrünung, die weder aus der Teilungserklärung noch aus sonstigen Rechtsgrundlagen beansprucht werden kann, zu verlangen oder durchzusetzen.

Dennoch war der Beschluß des Amtsgerichts in zweiter Instanz abzuändern, denn die Eigentümer haben in ihrer Versammlung vom 15. Oktober 2006 die hier streitgegenständlichen baulichen Veränderungen nunmehr genehmigt. Sie haben mehrheitlich beschlossen, den von den Antragsgegnern im Oktober 2005 auf ihren Terrassen anstelle der maroden Holztrennwände errichteten Mauern als Maßnahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung zuzustimmen. Von dieser Genehmigung ist ebenso die durch die Antragsgegnerin zu 1) am Rande ihrer Sondernutzungsfläche aufgestellte Mauer umfaßt, auch wenn diese keine Holztrennwand, sondern eine bewegliche Plastikwand ersetzte, denn den Eigentümern ging es in ihrem Beschluß ersichtlich darum, alle im Oktober 2005 von den Antragsgegnern auf ihren Terrassen errichteten Mauern zu sanktionieren.

Daß dieser Beschluß entgegen § 22 Abs. 1 S. 1 WEG lediglich mehrheitlich und nicht einstimmig gefaßt wurde, hat zwar seine Rechtswidrigkeit zur Folge. Dies hätte jedoch im Wege der Beschlußanfechtung innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 WEG geltend gemacht werden müssen. Da eine solche Anfechtung nicht erfolgt ist, ist der Eigentümerbeschluß bestandskräftig geworden und gerichtlich auch nicht mehr darauf zu überprüfen, ob sein Inhalt ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Nichtigkeitsgründe, die der Wirksamkeit dieser Beschlußfassung entgegenstehen könnten, sind ebenfalls nicht ersichtlich. Über die Zulässigkeit einer baulichen Veränderung eine Willensbildung der Gemeinschaft herbeizuführen, gehört gerade zu den Aufgaben der Wohnungseigentümer. Daran ändert auch nichts, daß zu diesem Zeitpunkt das Amtsgericht die Antragsgegner bereits verpflichtet hatte, die Mauern zu entfernen und den vorherigen baulichen Zustand wiederherzustellen. Ein Mehrheitsbeschluß, der eine bauliche Veränderung zum Gegenstand hat, ist nicht etwa wegen absoluter Unzuständigkeit der Wohnungseigentümer nichtig (vgl. BayObLG, WuM 2004, 744, zitiert nach juris). Ebensowenig beinhaltet der Beschluß einen Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften baurechtlichen Inhalts. Die Errichtung von Mauern, die wie hier eine Höhe von zwei Metern nicht überschreiten, bedarf nach § 62 Abs. 1 Nr. 6 a BauOBln keiner Baugenehmigung. Wie aus dem Schreiben des Bezirksamts Marzahn-Hellersdorf vom 12. Juni 2006 hervorgeht, bestehen zudem keine planungsrechtlichen Einwände der Baubehörde gegen die von den Antragsgegnern durchgeführten baulichen Maßnahmen.

Nach bisheriger Rechtslage konnten Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen nicht mehrheitlich beschließen, soweit sie über (modernisierende) Instandsetzungsmaßnahmen hinausgehen. Ob ein gleichwohl ergehender Mehrheitsbeschluß nur anfechtbar oder darüber hinaus nichtig ist, kann zweifelhaft sein.

Wohnungseigentümer hatten auf Sondernutzungsflächen eigenmächtig Trennmauern errichtet. Andere Eigentümer, die sich dadurch gestört fühlten, machten erstinstanzlich erfolgreich einen Beseitigungsanspruch geltend. Während des Beschwerdeverfahrens beschloß die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich, daß die Baumaßnahmen genehmigt würden. Dieser Beschluß wurde nicht angefochten.

Mit Beschluß vom 2. Februar 2007 stellte das LG Berlin fest, daß der Mehrheitsbeschluß über die Genehmigung der Baumaßnahmen zwar rechtswidrig gewesen sei, aber nunmehr nach Ablauf der Anfechtungsfrist Bestandskraft erlangt habe. Der Beschluß sei nicht wegen absoluter Unzuständigkeit der Wohnungseigentümer nichtig. Der Beseitigungsanspruch bestehe daher nicht mehr.

Wann ein Beschluß der Eigentümerversammlung nur anfechtbar ist und wann ohne weiteres nichtig, kann im Einzelfall zweifelhaft sein. So hat die Rechtsprechung Nichtigkeit angenommen bei Eingriff in das Sondernutzungsrecht durch Mehrheitsbeschluß (OLG Köln NZM 2002, 612) oder bei einer Umlage für eine nur mehrheitlich beschlossene Baumaßnahme (OLG Schleswig WuM 2007, 213). Bei Unklarheiten sollten jedenfalls Wohnungseigentümer einen Mehrheitsbeschluß immer in der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG anfechten.