Mehrheitsbeschluss über die Tragung der Kosten der Verwalterzustimmung

Durch Mehrheitsbeschluss können die Wohnungseigentümer festlegen, dass die Kosten, die zu Lasten der Gemeinschaft für eine vereinbarungsgemäß vom Verwalter zu erteilende Veräußerungszustimmung anfallen, in der nächsten Jahresabrechnung der betreffenden Sondereigentumseinheit aufzuerlegen sind. Je nachdem wann die Jahresabrechnung im folgenden Wirtschaftsjahr beschlossen wird, wird nach dem Datum der Umschreibung des Wohnungseigentums im Grundbuch entweder der Verkäufer oder der Erwerber betroffen. Der Käufer kann allenfalls im Innenverhältnis zum Verkäufer ggf. die Erstattung etwa von ihm zu tragender Zusatzkosten vereinbaren.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Von den tatbestandlichen Feststellungen wird gem. § 313a Abs. 1, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg.

Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung erfolgreich nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 546 ZPO) oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Diese Voraussetzungen liegen vor. Denn der auf der Eigentümerversammlung vom 28.2.2017 zu TOP 3 gefasste Beschluss widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

1. Rechtsschutzbedürfnis

Entgegen der von den Bekl. vertretenen Ansicht besteht für die Anfechtungsklage der Kl. ein Rechtsschutzbedürfnis. Denn ein solches ist immer dann gegeben, wenn die klagende Partei geltend macht, in ihrem Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung verletzt zu sein (BGH v. 2.10.2015 - V ZR 5/15, Tz. 8). Weitergehende finanzielle Interessen oder Vorteile bzw. Nachteile aus dem angefochtenen Beschluss muss die klagende Partei nicht haben. Zutreffend verweist daher die Kl. darauf, dass ein spezielles Individualinteresse für eine zulässige Beschlussanfechtungsklage nicht erforderlich ist.

2. Bestimmtheit

Der Beschluss ist inhaltlich nicht zu unbestimmt und hat keinen unverständlichen Inhalt. Sofern die Kl. die Ansicht vertritt, es sei nicht klar zum Ausdruck gebracht worden sei, ob der Veräußerer oder der Erwerber die Kosten zu tragen habe, und so würden - je nachdem, wann die Kosten der Verwalterzustimmung bezahlt würden - zufällige Ergebnisse erzielt, überzeugt dies nicht. Denn ein Beschluss ist bereits dann hinreichend bestimmt, wenn er aus sich heraus klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gelten soll. Dabei kann der Inhalt auch durch Auslegung bestimmt werden.

Aus dem Beschlusstext „Es wird beschlossen, die Kosten, die zu Lasten der Gemeinschaft für eine vereinbarungsgemäß vom Verwalter zu erteilende Veräußerungszustimmung anfallen, gemäß § 21 Abs. 7 WEG in der Jahresabrechnung der betreffenden Sondereigentumseinheit aufzuerlegen“ wird unzweifelhaft ersichtlich, dass es der Wille der Mehrheit der Wohnungseigentümer war, immer dann, wenn Kosten durch eine vom Verwalter zu erteilende Veräußerungszustimmung entstehen, diese im Rahmen der Jahresabrechnung der veräußerten Einheit in Gänze aufzuerlegen sind. Dies hat auch die Kl. so verstanden, wie sich aus ihren Schriftsätzen zweifelsfrei ergibt. Dass die Wohnungseigentümer nicht geregelt haben, ob der Erwerber oder der Veräußerer die Kosten zu tragen hat, ist unerheblich. Denn eine Regelung im Innenverhältnis der Verkaufsparteien könnten die Eigentümer mangels Beschlusskompetenz gar nicht treffen. Dies wäre im Ergebnis eine Vereinbarung zu Lasten Dritter, und die Wohnungseigentümer nähmen Einfluss auf ein Rechtsverhältnis, an dem sie in keiner Weise beteiligt sind.

3. Unwirksamkeit des Beschlusses

a. Die Auffassung der Kl., aus dem Beschlusswortlaut ergebe sich, dass die Wohnungseigentümer sich auf § 21 Abs. 7 WEG gestützt hätten und nicht auf § 16 Abs. 3 WEG, so dass letztere Norm durch die Kammer bereits nicht zu prüfen sei, entbehrt rechtlicher Relevanz. Entscheidend für die Überprüfung der Rechtslage durch die Kammer sind nicht die rechtlichen Argumente, die die Parteien für entscheidend halten, sondern welche tatsächlich objektiv anwendbar sind. Von daher gibt es durch den Beschlusswortlaut grundsätzlich keine „Begrenzung“ des rechtlichen Prüfungsumfangs.

b. Unabhängig von der Frage, ob § 16 Abs. 3 WEG vorliegend anwendbar ist, verdrängt diese Norm die Regelung des § 21 Abs. 7 WEG nicht (BGH, Urteil vom 18.3.2016 - V ZR 75/15 = GE 2016, 596). Die Vorschriften schließen sich nicht aus, sondern stehen nebeneinander.

Auch § 21 Abs. 7 WEG ermöglicht eine abstrakt-generelle Regelung, wie sie hier in Rede steht.

§ 21 Abs. 7 WEG gibt die Beschlusskompetenz zur Regelung bestimmter Geldangelegenheiten. Unter die Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand fallen solche, die durch einen über den normalen üblichen Aufwand bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Ein besonderer Verwaltungsaufwand liegt dann nicht vor, wenn die Tätigkeit durch die normale Vergütung des Verwalters abgegolten ist, weil sie zu seinen gesetzlichen Aufgaben gehört (Niedenführ, 12. Aufl., § 21 Rn. 137; Bärmann, 13. Aufl., § 21 Rn. 193). Zwar sind die Notarkosten, die infolge der gem. § 29 GBO notwendigen Beglaubigung für die vom Verwalter erteilte Zustimmung dem Verwalter entstehen (Niedenführ aaO., § 12 Rn. 33), und die er gem. §§ 670, 675 BGB von dem Verband erstattet verlangen kann, keine Kosten, mit der die Tätigkeit des Verwalters entlehnt wird. Gleichwohl fallen auch derartige Kosten unter den Tatbestand des § 21 Abs. 7 WEG (Bärmann aaO., § 21 Rn. 188 a. E.). Denn es ist ein Verwaltungsaufwand, der zusätzliche Kosten - für die WEG - verursacht.

Dieser ist auch „besonders“ i. S. v. § 21 Abs. 7 WEG. So gehört die Erteilung der Verwalterzustimmung im Fall der Veräußerung nicht zu den in § 27 WEG normierten Pflichten des Verwalters. Ihr Erfordernis resultiert allein daraus, dass die Gemeinschaftsordnung die Wirksamkeit der Veräußerung von der Zustimmung eines Dritten - das Verwalters - abhängig gemacht hat. Damit ist jedoch der gesetzliche Aufgabenkreis der Verwalters erweitert worden und der hieraus resultierende Verwaltungsaufwand ein besonderer. Hieran vermag auch nichts zu ändern, dass das Erfordernis der Zustimmungserteilung durchaus regelmäßig erforderlich sein kann.

Denn die Häufigkeit einer Tätigkeit sagt nichts darüber aus, ob sie zu den gesetzlich normierten Befugnissen zählt.

Die von der Kl. in der Anfechtungsbegründung erhobenen Rügen führen nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses.

Sofern die Kl. darauf abgestellt hat, dass die Eigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz gehabt habe, überzeugt dies nicht. Denn § 21 Abs. 7 WEG gibt gerade den Eigentümern die Möglichkeit, einen Beschluss über die Verteilung besonderer Verwaltungskosten zu treffen.

Dem Erwerber wird entgegen der Ansicht der Kl. nicht eine Pflicht auferlegt, die zu einer Zeit entstand, zu der er noch nicht Mitglied der WEG war. So legt der Beschluss zu TOP 3 bereits keiner Person Zahlungspflichten auf. Dass ein Erwerber im Ergebnis auf eine Jahresabrechnung noch Zahlungen im Hinblick auf die Abrechnungsspitze zu tragen hat, ist zwar grundsätzlich denkbar. Diese Abrechnungsspitze ergibt sich dann aber nur aufgrund der korrekten Anwendung von Beschlüssen und Vereinbarungen durch den Verwalter und damit eben auch solcher gem. § 21 Abs. 7 WEG. Von der Abrechnungsspitze erfasst sind meistens auch Kostenanteile, die vor Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch entstanden sind. Allein deshalb müsste aber ein Erwerber diese Kosten nicht etwa nicht zahlen. Denn die Zahlungspflicht hinsichtlich der Abrechnungsspitze ergibt sich überhaupt erst infolge des Beschlusses über die Jahresabrechnung. Allerdings kann es durchaus sein, dass die Notarkosten vollständig in die Abrechnungsspitze fallen, die der Erwerber zu tragen hat.

Um einen Beschluss vorgenannten Inhaltes fassen zu können, bedarf es auch keiner Vereinbarung. Soweit sich die Kl. zur Unterstützung ihrer Rechtsansicht auf einen Aufsatz von Drasdo (NJW-Spezial 2015, 33) stützt, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Denn der vorgenannte Autor hat eine Vereinbarung nur dann für erforderlich angesehen, sofern die Belastung mit den Kosten zu Lasten des Veräußerers nur bei einer entsprechenden Vereinbarung in Betracht kommt. Um eine solche Regelung geht es hier jedoch bereits nicht, da die Kostenlast nicht an eine Person geknüpft ist.

Die von den Eigentümern getroffene Regelung ist auch nicht unbillig. So ist auch in der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 18.3.2016 - V ZR 75/15, aaO.) anerkannt, dass im Anwendungsbereich des § 21 Abs. 7 WEG ein möglicher Verteilungsmaßstab das Verursacherprinzip sein kann, wonach derjenige mit den Kosten des Verwaltungsaufwands belastet werden kann, der die Ursache für sein Entstehen gesetzt hat. Dabei ist Verursacher der besonderen Verwaltungskosten nicht derjenige, dem die Regelung über das Erfordernis einer Verwalterzustimmung zugute kommt, sondern derjenige, der einen Tatbestand schafft, so dass eine Verwalterzustimmung nach der Gemeinschaftsordnung erforderlich wird.

Auf die Frage, ob der Beschluss auf Grundlage von § 16 Abs. 3 WEG wirksam gefasst werden konnte, kommt es damit nicht an.

Durch Mehrheitsbeschluss kann bestimmt werden, dass die Kosten, die zu Lasten der Gemeinschaft für eine vereinbarungsgemäß vom Verwalter zu erteilende Veräußerungszustimmung anfallen, in der nächsten Jahresabrechnung auf die betreffende Sondereigentumseinheit übergeleitet werden.

In einer Eigentümerversammlung haben die Wohnungseigentümer beschlossen, die Kosten, die zu Lasten der Gemeinschaft für eine vom Verwalter zu erteilende Veräußerungszustimmung anfallen, gemäß § 21 Abs. 7 WEG in der Jahresabrechnung der betreffenden Sondereigentumseinheit aufzuerlegen. Hiergegen die Anfechtungsklage, weil offenbleibt, ob der Veräußerer oder der Wohnungserwerber die Kosten der Veräußerungszustimmung zu tragen hat. Dies ist davon abhängig, ob die Jahresabrechnung über den Zeitraum, in dem die Sonderkosten entstanden sind, vor dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümerwechsel oder danach beschlossen wird: je nachdem ist noch der Veräußerer oder schon der Erwerber Schuldner der Sonderkosten. Das AG hat der Klage stattgegeben, hiergegen die Berufung.

Die Klage ist als unbegründet abzuweisen. Für die Anfechtungsklage besteht ein Rechtsschutzbedürfnis, weil das Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung als verletzt geltend gemacht wird; weitergehende finanzielle Interessen muss die klagende Partei nicht haben. Der angefochtene Beschluss ist auch nicht deshalb unbestimmt, weil die Wohnungseigentümer nicht geregelt haben, ob der Erwerber oder der Veräußerer die Kosten zu tragen hat. Denn eine Regelung für das Innenverhältnis der Kaufvertragsparteien könnten die Eigentümer mangels Beschlusskompetenz gar nicht treffen, zumal dies eine Vereinbarung zu Lasten Dritter wäre. Es ist auch unerheblich, ob die Wohnungseigentümer sich bei der Beschlussfassung auf § 21 Abs. 7 oder § 16 Abs. 3 WEG gestützt haben. § 21 Abs. 7 WEG gibt die Beschlusskompetenz zur Regelung bestimmter Geldangelegenheiten. Auch wenn die Notarkosten für die Beglaubigung der Verwalterzustimmung keine Kosten sind, mit denen die Tätigkeit des Verwalters entlohnt wird, handelt es sich um einen Verwaltungsaufwand, der zusätzliche Kosten für die Gemeinschaft verursacht. Die Erteilung der Verwalterzustimmung gehört nicht zu den in § 27 WEG normierten gesetzlichen Pflichten des Verwalters. Ihr Erfordernis resultiert allein daraus, dass die Gemeinschaftsordnung hier entsprechend § 12 WEG die Wirksamkeit der Veräußerung von der Zustimmung eines Dritten – hier des Verwalters – abhängig gemacht hat. Damit ist der gesetzliche Aufgabenkreis des Verwalters erweitert worden und der hieraus resultierende Verwaltungsaufwand verursacht. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer folgt aus § 21 Abs. 7 WEG. Dem Wohnungserwerber wird auch nicht nachträglich eine Pflicht auferlegt, die zu einer Zeit entstand, als er noch nicht Mitglied der Gemeinschaft war. Von der im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung zu beschließenden Abrechnungsspitze erfasst sind meistens auch Kostenanteile, die vor Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch entstanden sind. Allein deshalb ist ein Erwerber von den Kosten aber nicht befreit. Denn seine Zahlungspflicht ergibt sich überhaupt erst infolge des Beschlusses über die Jahresabrechnung.

Verursacher für die erforderliche Verwalterzustimmung ist sowohl der Veräußerer als auch der Wohnungserwerber, weil Verkauf und Übereignung sonst nicht wirksam werden können. Die Kaufvertragsparteien haben allerdings die Möglichkeit, intern zu vereinbaren, dass die zusätzlichen Kosten der Verwalterzustimmung vom Verkäufer übernommen werden, und zwar auch dann, wenn sie erst nach Umschreibung des Wohnungseigentums mit der Beschlussfassung über die nächste Jahresabrechnung gegen den Käufer fällig werden. Die Frage ist nur, ob der Wohnungskäufer die interne Übernahme durch den Verkäufer wirtschaftlich durchsetzen kann. Dann wird zwar der Käufer durch die Jahresabrechnung zur Zahlung verpflichtet, kann sich aber den Betrag gemäß der Regelungen im Kaufvertrag vom Verkäufer zurückholen.