Mehrheitsbeschluß

Mehrheitsbeschluß; Teilungserklärung; Abänderung; Zahlung; Hausgeld; Fälligkeit; Vorfälligkeitsbeschluß

Die Abänderung der in der Teilungserklärung enthaltenen Regelungen für den Fall der nicht rechtzeitigen Zahlung des Hausgeldes durch bloßen Mehrheitsbeschluß ist unwirksam. Es mag offen bleiben, ob ein solcher Beschluß wegen fehlender Beschlußkompetenz der Gemeinschaft nichtig ist.

Die Bet. zu 1 und 2 sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Bet. zu 3 ist deren Verwalterin. In einer Wohnungseigentümerversammlung vom 16.12.1998, bei der 6.686/10.000stel Miteigentumsanteile vertreten waren, ist einstimmig zu TOP 4 folgender Beschluß gefaßt worden:

"Vorfälligkeitsbeschluß. Es wird der einstimmige Beschluß gefaßt, daß, wenn ein Wohnungseigentümer mit zwei monatlichen Hausgeldzahlungen gemäß beschlossenem Wirtschaftsplan in Rückstand gerät, der Verwalter den gesamten Wohnlastbetrag gemäß laufendem Wirtschaftsplan im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer mit einer Zahlungsfrist von 15 Tagen fällig stellen kann."

Die Teilungserklärung vom 18.12.1989 sieht unter Nr. 16.9 vor, daß die monatlichen Wohngeldbeiträge im voraus spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats an den Verwalter zu leisten sind. Gemäß Nr. 16.10 sind rückständige Leistungen bei Verzug von über sieben Tagen mit 2 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank jährlich zu verzinsen.

Die Bet. zu 1, die in der Eigentümerversammlung vom 16.12.1998 nicht anwesend war, meint, der zu TOP 4 gefaßte Beschluß sei ungültig. Das AG hat den Beschluß antragsgemäß für ungültig erklärt. Die von den Bet. zu 2 dagegen eingelegte sofortige Beschwerde hat das LG zurückgewiesen. Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.

II. 2. Die in Rechtsprechung und Literatur diskutierte Frage, ob durch einen derartigen Mehrheitsbeschluß in den Kernbereich des Wohnungseigentums oder das Grundverhältnis eingegriffen wird und dieser deshalb, auch wenn er nicht angefochten worden ist, wegen fehlender Beschlußkompetenz der Eigentümergemeinschaft nichtig ist (vgl. Wenzel, in: Festschr. f. Hagen, 1999, S. 231 [240]; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl. [2000], § 28 Rdnr. 136; Senat, NZM 2000, 502; NZM 1998, 969 = ZMR 1998, 712; NJW-RR 1994, 1426), braucht vorliegend nicht entschieden zu werden.

Die angefochtene Regelung ist zu Recht für ungültig erklärt worden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft konnte nicht durch Mehrheitsbeschluß über die von § 16 WEG und der Teilungserklärung abweichende Verzugsregelung entscheiden. Erforderlich war vielmehr die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, die Beschlußfassung durch alle in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer reichte nicht aus. Die Wohnungseigentümer können gem. § 10 Abs. 1 S. 2 WEG Angelegenheiten der Gemeinschaftsgrundordnung nur durch allseitige Vereinbarung regeln; demgegenüber können sie durch Mehrheitsbeschluß Regelungen über das der Gemeinschaftsordnung nachrangige Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander treffen, insbesondere über die Ausgestaltung des ordnungsgemäßen Gebrauchs und die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. BGHZ 115, 151 = NJW 1991, 2637). Die Teilungserklärung enthält eine Regelung über die Fälligkeit der monatlich zu leistenden Wohngelder und auch eine Regelung dazu, welche Leistungen der säumige Beitragsschuldner zu erbringen hat. Eine Abänderung dieser Bestimmung betrifft das gemeinschaftliche Grundverhältnis der Wohnungseigentümer; die Angelegenheit wird auch nicht deswegen zu einer der Verwaltungstätigkeit zuzurechnenden Maßnahme, weil sie der laufenden und gesicherten Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft dient (vgl. BGHZ 115, 151 = NJW 1991, 2637 [2638]). Bloße Zweckmäßigkeitsgesichtspunkte rechtfertigen keine Erweiterung der Kompetenzen der Gemeinschaft (vgl. BGHZ 115, 151 = NJW 1991, 2637 [2638]).