Mehrheitsbeschluß

Mehrheitsbeschluß; Kellernutzung; Kernbereich; Sondernutzungsrecht; Teilungserklärung; Abweichung

Ein die Nutzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerräumen zugunsten eines Wohnungseigentümers in Abweichung der Teilungserklärung regelnder, nicht allstimmig gefaßter Eigentümerbeschluß berührt - jedenfalls sofern er nicht in ein bereits begründetes Sondernutzungsrecht eingreift - weder den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums noch verstößt er gegen zwingende Rechtsvorschriften des WEG. Wird er nicht angefochten und deshalb bestandskräftig, so ist er als "Ersatzvereinbarung" für alle Beteiligten verbindlich, selbst wenn an sich Allstimmigkeit notwendig gewesen wäre (im Anschluß an BGHZ 54, 65 [69] und BayObLG, WE 1993, 342; gegen OLG Köln, DWE 1991, 155, und OLG Karlsruhe, WE 1991, 110).

Die Bet. bilden die Eigentümergemeinschaft in D. Als gewerbliche Mieterin der Bet. zu 2 betreibt D. im Erdgeschoß ein japanisches Speiserestaurant. In der Eigentümerversammlung vom 30.6.1975 wurde zu TOP 7 c einstimmig beschlossen:

"Die gesamten Kellerräume, einschließlich der Waschküche, werden dem Gewerbeteil (Gaststätte) zur Nutzung überlassen, wobei allen Bewohnern der Eigentumswohnungen der Zutritt zu dem Mülltonnenraum jederzeit ermöglicht werden muß. Ebenso muß der Zugang zum Heizkeller jederzeit möglich sein. Herr N. wird eine verschließbare Tür vor dem Heizraum anbringen lassen. Dieser Beschluß über die Nutzungsänderung gem. § 15 WEG wird unabänderlich, sobald Herr N. den Verzicht auf das Sondernutzungsrecht an dem Spitzboden im Dachgeschoß in einer notariellen Verhandlung erklärt und sie beim Grundbuchamt zur Änderung der Grundakten einreicht ..."

Dieser Beschluß wurde in der Folgezeit umgesetzt. Am 30.5.1996 beschloß die Eigentümerversammlung zu TOP 9 (Kellernutzung durch D.):

"Die nicht genehmigte Nutzung der gemeinschaftlichen Kellerräume durch D. (Mieter der Bet. zu 2) ist bis spätestens 31.7.1996 zu unterlassen (Nutzung Waschkeller durch diverse Maschinen/ Flaschenlagerung in Kellergängen/Kohlensäurebehälter im Kellergang). Nach dem fruchtlosen Verstreichen dieser Frist wird von der Verwaltung ein Rechtsanwalt mit der weiteren Verfolgung dieser Angelegenheit beauftragt. Die Verwaltung wird zur Einschaltung eines Rechtsanwaltes bevollmächtigt."

Der Beschluß blieb unangefochten.

Das AG hat einen entsprechenden Antrag der Bet. zu 1, das Unterlassen der Nutzung der Kellerräume zu erwirken, zurückgewiesen, weil die jahrelange faktische Umsetzung des Beschlusses vom 30.6.1975 in die Praxis einen Vertrauenstatbestand zugunsten der Bet. zu 2 geschaffen habe, der dem Begehren der Bet. zu 1 entgegenstehe und dem Beschluß der Wohnungseigentümer vom 30.5.1996 die Qualität einer die Nutzungsrechte der Bet. zu 2 beschneidenden Vereinbarung nicht zukomme. Auf die sofortige Beschwerde der Bet. zu 1 hat das LG die Entscheidung des AG aufgehoben und die Bet. zu 2 antragsgemäß verpflichtet. Hiergegen wandte sich die Bet. zu 2 mit der sofortigen weiteren Beschwerde erfolgreich.

1. Der u. a. die Nutzung der Kellerräume zugunsten der Bet. zu 2 regelnde Eigentümerbeschluß vom 30.6.1975 ist wirksam zustande gekommen. Er wurde einstimmig mit den Stimmen der anwesenden Miteigentümer (8.808,30/10.000 Miteigentumsanteile) gefaßt und ist unangefochten geblieben. Soweit er die Teilungserklärung ändert, ist festzuhalten, daß diese i. d. R. nur durch Vereinbarung wieder aufgehoben oder geändert werden kann (§ 10 Abs. 2 WEG), die Zustimmung aller Wohnungseigentümer hierfür also erforderlich ist und die Beschlußfassung der in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer nicht ausreicht (vgl. Senat, Beschl. v. 29.10.1997 - 3 Wx 389/97; NJW-RR 1994, 1426). Hieraus folgt indes allenfalls die Rechtswidrigkeit des auf Änderung der Teilungserklärung abzielenden Beschlusses zu TOP 7 c (vgl. BGH, DNotZ 1992, 226), nicht aber schon, daß dieser Beschluß wegen Überschreitung der Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig ist (vgl. Staudinger/Bub, WEG, 13. Bearb., § 28 Rdnr. 74). Nichtig und damit ohne Bindungswirkung sind solche Beschlußfassungen nur, soweit sie gegen unverzichtbare Rechtsvorschriften verstoßen (vgl. BGHZ 54, 65 [69] = NJW 1970, 1316; BGH, WE 1995, 183 [184]; BGHZ 129, 329 = NJW 1995, 2036; BayObLG, NJW-RR 1993, 149 [150]; BGH,WE 1993, 341 [342]) oder in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen (BGHZ 129, 329 = NJW 1995, 2036; BayObLG, NJW-RR 1987, 329; Senat, MittRhNotK 1996, 261), insbesondere auf Änderung der Eigentumsverhältnisse gerichtet sind (Senat, Beschl. v. 29.10.1997 - 3 Wx 389/97). Die beschlossene Nutzungsregelung berührt indes - jedenfalls sofern sie wie hier nicht in ein bereits gegründetes Sondernutzungsrecht eingreift - weder den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums noch verstößt sie gegen zwingende Rechtsvorschriften des WEG. Der BGH hat bereits in seinem Beschluß vom 21.5.1970 (BGHZ 54, 65 [69] = NJW 1970, 1316), dem ein Kellertausch von Wohnungseigentümern zugrunde lag, auf Vorlage des Senats entschieden:

"... Auch dann nämlich, wenn die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist und ein Mehrheitsbeschluß nicht genügt, ist ein Mehrheitsbeschluß nach § 23 Abs. 4 WEG nur ungültig, wenn er gem. § 43 Abs. 1 Nr. 4 für ungültig erklärt worden ist. Das setzt einen Antrag voraus, der nur binnen eines Monats seit der Beschlußfassung gestellt werden kann, es sei denn, daß der Beschluß gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Das letztere ist hier nicht der Fall (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine Gebrauchsregelung nach § 15 WEG kann durch Vereinbarung erfolgen ..."

Soweit das OLG Köln (DWE 1991, 155) und das OLG Karlsruhe (WE 1991, 110) einem unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluß, in dem einem Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an gemeinschaftlichem Eigentum eingeräumt wird, jegliche Rechtswirkung absprechen, folgt der Senat dem nicht. Die Voraussetzungen für eine Vorlage an den BGH sind nicht gegeben, weil der Senat sich, wie bereits das BayObLG (WE 1993, 342), in Einklang mit dessen Rechtsprechung sieht (BGHZ 15, 151 [153] = NJW 1955, 105). Ist der in Rede stehende, die Gemeinschaftsordnung ändernde Beschluß der Eigentümergemeinschaft somit nicht nichtig, so ist er - da nicht in der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG angefochten - für alle Bet. verbindlich, selbst wenn an sich Allstimmigkeit - also eine Vereinbarung - notwendig gewesen wäre (BGHZ 129, 329 = NJW 1995, 2036; BGH, 1995, 183; BGHZ 54, 65 = NJW 1970, 1316; BayObLG, WE 1997, 266 f.; Senat, MittRhNotK 1996, 261; vgl. auch Schuschke, NZM 1998, 737 [738]).