Mehrheitsbeschluß

Mehrheitsbeschluß; bauliche Veränderung; Hofpflasterung; Konkretisierung

1. Die Pflasterung einer gemeinschaftlich genutzten Hoffläche ist keine bauliche Veränderung i. S. des § 22 Abs. 1 WEG, wenn dadurch erstmals ein mangelfreier und ordnungsgemäßer Zustand hergestellt wird.

2. Haben die Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung mit Mehrheit beschlossen, und ist dieser Beschluß unangefochten geblieben, so genügt für eine spätere Konkretisierung der beschlossenen Maßnahme ebenfalls ein Mehrheitsbeschluß.

Die Bet. zu 1-7 sind die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. In einer Wohnungseigentümerversammlung vom 30.6.1991 beschlossen die Wohnungseigentümer einstimmig, die im Gemeinschaftseigentum befindlichen Hofflächen mit gebrauchten Steinen in Eigenleistung zu befestigen. Es wurde jedoch lediglich im Jahr 1995 eine Kies-Schlackenschicht als Unterbau aufgebracht, welche inzwischen Unebenheiten und Schlaglöcher aufweist, die zur Pfützenbildung sowohl im Innenhofbereich als auch auf der Zufahrt führen.

In einer Wohnungseigentümerversammlung vom 25.4.1997 wurden dazu jeweils mit einer Mehrheit von 3 zu 2 Stimmen folgende Beschlüsse gefaßt: 8. Die WEG beschließt, die ordnungsgemäße Instandsetzung der Hofflächen ... durchführen zu lassen. Beschreibung der Instandsetzungsmaßnahme: (1) Befestigung durch Pflasterung einschließlich der erforderlichen Nebenarbeiten, um eine dauerhafte Instandsetzung mit geringen Instandhaltungskosten zu erreichen. (2) Betonpflaster, rechteckig, 20 x 10, rot. (3) Sämtlicher Unterbau und Ausgleichsmaterial, soweit zum Niveauausgleich nötig, der vorhandene Unterbau wird verwendet, aus Kostengründen wird auf einen neuen Unterbau verzichtet."

Unter Nr. 12 beschlossen sie, die zuvor beschlossenen Maßnahmen aus den Beschlüssen 7, 8, 9 und 10 aus dem Hausgeld 1996, dem Guthaben aus dem WEG-Konto sowie einer Sonderumlage in Höhe von 44.500 DM nach Miteigentumsanteilen zu finanzieren. Auf die Bet. zu 1 würden demnach 11.943,80 DM entfallen.

Nach Ansicht der Bet. zu 1 sind die vorbezeichneten Beschlüsse unwirksam und deshalb für ungültig zu erklären. Sie meinen, bei der Hofplasterung handele es sich um eine bauliche Veränderung, die nur einstimmig beschlossen werden könne.

Das AG hat die Anträge der Bet. zu 1 die Beschlüsse Nr. 1, 2, 8 und 9-14 der Wohnungseigentümerversammlung vom 25.4.1997 für ungültig zu erklären, insgesamt zurückgewiesen.

Das LG hat die sofortige Beschwerde der Bet. zu 1 zurückgewiesen. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt die Bet. zu 1 ihr Begehren weiter.

Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.

II. 3. Entgegen der von den Bet. zu 1 vertretenen Ansicht ist auch der Beschluß Nr. 8 vom 25.4.1997 betreffend die Hofpflasterung des Innen- und Außenhofs sowie der Einfahrt wirksam. Nach § 21 Abs. 3 WEG beschließen die Eigentümer mit Stimmenmehrheit über eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung. Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG insbesondere die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Dabei fällt unter den Begriff Instandhaltung auch die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands sowie die Vervollständigung einer Wohnanlage nach der Zweckbestimmung, selbst wenn damit eine bauliche Veränderung des bestehenden Zustands einhergeht (vgl. Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 21 WEG Rdnr. 1987; BayObLG, WE 1989, 178 [179]). Das BayObLG hat in der vorgenannten Entscheidung die erstmalige Anlage eines Plattenwegs der ordnungemäßen Verwaltung i.S. des § 21 Abs. 3 WEG zugeordnet, weil sie dem geordneten Zusammenlegen der Gemeinschaft diene und jeder Eigentümer einen Anspruch auf einen zu jeder Jahreszeit und bei jeder Witterung begehbaren Zugang zu seinem Sondereigentum habe. Wie bereits das LG im einzelnen ausgeführt hat, sind diese Voraussetzungen vorliegend gegeben.

Ein ordnungsgemäßes Befahren der Hoffläche war ausweislich der überreichten Lichtbilder nach dem bisherigen Zustand nicht möglich; dies wird letztlich auch von keinem der Bet. ernsthaft in Frage gestellt. Vielmehr waren sich die Eigentümer von vornherein darüber im Klaren, daß eine Befestigung der dem Gemeinschaftseigentum unterliegenden Hoffläche erfolgen muß und beschlossen zu diesem Zweck bereits am 30.6.1991 die Verlegung von Steinen. Die nunmehr beschlossene Baumaßnahme hält sich an die damalige Zweckbestimmung. Ein Anspruch der Bet. zu 1 auf exakte Realisierung des seinerzeitigen Beschlusses in Form der Verlegung gebrauchter Steine in Eigenleistung besteht demgegenüber nicht.

Die Eigentümergemeinschaft ist autonom und kann daher jederzeit auch über schon beschlossene Maßnahmen neu entscheiden, es sei denn, hierdurch würde in bereits bestehende Rechte oder Positionen einzelner Eigentümer eingegriffen. Hierfür ist vorliegend nichts ersichtlich. Es ist anerkannt, daß die Eigentümergemeinschaft bei der Beschlußfassung über Verwaltungsmaßnahmen einen Ermessensspielraum hat und vertretbare Mehrheitsentscheidungen in diesem Rahmen hinzunehmen sind (vgl. u. a. Senat, WE 1991, 251; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 21 Rdnr. 12; Niederführ/Schulze, WEG, 4. Aufl., § 21 Rdnr. 9). Die beschlossene Instandsetzungsmaßnahme muß nicht in jeder Hinsicht notwendig und zweckmäßig sein, vielmehr kann die Eigentümergemeinschaft über eine Mindestsanierung hinaus mehrheitlich eine "Maximallösung" beschließen (vgl. Senat, NZM 1999, 766). Sie kann daher auch die Änderung der bisherigen Bauausführung beschließen, wenn dies der dauerhaften Beseitigung von Baumängeln oder Alterungsschäden dient (vgl. BayObLG, WE 1992, 20 [21]).

Daß der angefochtene Beschluß der Eigentümer diesen Voraussetzungen Genüge tut, liegt auf der Hand; unter Berücksichtigung des Umstands, daß nach der Beschlußfassung im Jahr 1991 lediglich eine Kies/Schlackenschicht aufgebracht wurde, die sich inzwischen teilweise abgesenkt hat und daher als Befestigung ungeeignet ist, entsprach es ordnungsgemäßer Verwaltung, die zunächst beschlossene Bauausführung (Eigenleistung) dahin zu ändern, daß nunmehr eine Fachfirma mit der Verlegung von Steinen einschließlich des erforderlichen Untergrundes beauftragt werden sollte. Die fachgerechte Bauausführung dient der dauerhaften Beseitigung des mangelhaften Zustands und erweist sich unter diesem Gesichtspunkt als zweckmäßig. Damit liegt eine vertretbare Entscheidung über die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vor, für die lediglich eine Stimmenmehrheit erforderlich war.

Schließlich hat das LG zutreffend darauf hingewiesen, daß die Eigentümergemeinschaft mit Stimmenmehrheit eine zu einem früheren Zeitpunkt beschlossene bauliche Maßnahme konkretisieren kann (vgl. BayObLG, WE 1992, 20 [21]; 1995, 286). Selbst wenn man daher die nunmehr beschlossene Maßnahme nicht als Instandsetzung im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung werten wollte, sondern als bauliche Veränderung, hätte die Stimmenmehrheit ausgereicht. Denn die Eigentümer hatten bereits im Jahr 1991 beschlossen, die gemeinschaftliche Hoffläche mit Steinen zu pflastern. An diese Vorgabe hält sich der angefochtene Beschluß; dieser ist nur noch daraufhin zu überprüfen, ob er dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen entspricht (vgl. BayObLG, WE 1995, 286). (...)