Mehrheitsanforderungen an Umlaufbeschlüsse

1. Ein Umlaufbeschluss ist nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.

2. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen bei einem Umlaufbeschluss genügt. Voraussetzung ist hierfür, dass die Wohnungseigentümer in einer Versammlung mehrheitlich oder schriftlich allstimmig nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG beschließen müssen, dass ein Beschluss zu einem konkreten Gegenstand mehrheitlich schriftlich gefasst werden kann.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Wohnungseigentümerin der im EG belegenen Wohnung Nr. 1 des Aufteilungsplanes, die keinen direkten Zugang zu Hof und Garten der Wohnanlage hat. In der Teilungserklärung heißt es unter § 2: „Gegenstand des Sondereigentums sind die zur Wohnungs- oder Teileigentumseinheit gehörenden Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes entsprechend § 5 Abs. 1 WEG. In Ergänzung dieser Bestimmung wird festgelegt, dass zum Sondereigentum gehören:

f) die Versorgungsleitungen für Gas, Wasser und Strom von der Abzweigung ab Zähler bzw. Hauptleitung.“

Die Wohnungseigentümer haben in der Eigentümerversammlung vom 12.1.2021 mehrheitlich unter Tagesordnungspunkt (im Folgenden: TOP) 11 folgenden Beschluss über den Anbau von Balkonen gefasst:

„Die Eigentümerversammlung beschließt - unter Vorbehalt der positiven Prüfung -, dass an allen Wohneinheiten Balkone Richtung Hinterhof angebaut werden. Im Rahmen der Dachsanierung soll geprüft werden, ob Balkone und in welche deren Abmessungen angebaut werden können (Anm. d. Red.: dieser verquere und unverständliche Halbsatz ist so wörtlich in der Entscheidung bzw. dem Beschluss enthalten). Soweit ein Anbau von Balkonen möglich ist und eine entsprechende Baugenehmigung hinreichend wahrscheinlich ist, sollen konkrete Angebote und Fördermöglichkeiten eingeholt werden. Die Angebotsauswahl, das weitere Vorgehen, die Einschaltung von Beratern sowie die Erhebung eines Regieaufwands der Hausverwaltung und eine mögliche Sonderumlage kann per Umlaufverfahren beschlossen werden. Hierfür gilt Stimmmehrheit nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG.“

Unter TOP 16 der selben Versammlung fassten sie zudem den Beschluss, dass finale Beschlüsse im Rahmen der Angebotsauswahl für die Modernisierung der Stromzähler über Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG gefasst werden können.

Mit Schreiben vom 13.3.2021 übersandte die Verwalterin den Wohnungseigentümern einen „Entscheidungsbogen inklusive Beschlussvorlage“ mit der Aufforderung, diesen bis spätestens 31.3.2021 ausgefüllt per Post an die Verwalterin zurückzusenden. Die Kl. kam dieser Aufforderung nach und stellte klar, dass sie mit den unter Ziffer 1.3, 1.4 und 3 zur Entscheidung vorgelegten Beschlüssen nicht einverstanden sei. Sie stimmte insoweit mit Nein.

Mit Schreiben vom 1.4.2021 verkündete die Verwalterin, dass die Eigentümergemeinschaft durch Umlaufbeschluss u. a. mehrheitlich, aber nicht einstimmig folgende Beschlüsse gefasst hat:

„1.4 Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass im Rahmen der Modernisierung der Stromzähler der Sicherungskasten der WE Nr. 1 entsprechend der rechtlichen Vorgaben innerhalb des Sondereigentums der WE Nr. 1 zu verlegen ist. Da es sich hierbei um Sondereigentum handelt, sind die Kosten durch Eigentümerin (Kl., d. Red.) zu tragen.

3. Im Zusammenhang mit dem Beschluss über den Anbau von Balkonen (TOP 11 ETV vom 12.1.2021) beschließt die Eigentümergemeinschaft folgend:

- für die WE Nr. 3, WE Nr. 4 und WE Nr. 5 werden Balkone (ca. 5 m2) angebaut - für die WE Nr. 1 und WE Nr. 2 wird ein Sondernutzungsrecht für entsprechend große Abschnitte des Gemeinschaftsgartens zur separaten Terrassennutzung (ca. 8 m2) eingeräumt. Es wird auf den Plan für die Gemeinschaftsgartennutzung in Anlage 2.3 verwiesen.“

Die Kl. wandte sich klageweise gegen diese Umlaufbeschlüsse. Daraufhin fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 3 vom 25.6.2021 folgenden Beschluss:

„TOP 3 Beschluss über die Finanzierung der Erneuerung/Versetzung der Unterverteilung im Sondereigentum WE Nr. 1 durch die Gemeinschaft

Für die Erneuerung/Versetzung der Unterverteilung im Sondereigentum WE Nr. 1 (Kl., d. Red.) liegt ein Angebot der Fa. V. B. vom 31.5.2021 und 10.6.2021 in Höhe von insgesamt 1.858,29 € vor.

Beschlussentwurf

Die Eigentümergemeinschaft beschließt die unter TOP 2 beschlossene Kostenübernahme der Erneuerung/Versetzung der Unterverteilungen im Sondereigentum der WE Nr. 1 (Kl., d. Red.) entsprechend des Angebots der Fa. V. B. vom 31.5.2021 und 10.6.2021 i.H.v. 1.858,29 € aus der Erhaltungsrücklage. Die Maßnahme wird nach Wohneinheiten zu je 371,66 € auf die Eigentümer umgelegt.“

Die Unterteilung (Wohnungssicherungskasten) der Elektroinstallation wurde anschließend in das Sondereigentum der Kl. versetzt.

Die Kl. ist der Ansicht, dass die im Wege des Umlaufverfahrens gefassten Beschlüsse bereits deshalb unwirksam seien, weil sich nicht alle Wohnungseigentümer an diesem Verfahren beteiligt und dem Beschluss zugestimmt haben - wobei zwischen den Parteien unstreitig ist, dass die Beschlüsse nur mehrheitlich und nicht einstimmig gefasst worden sind.

Darüber hinaus sei die Eigentümergemeinschaft nicht berechtigt, den in der Eigentümerversammlung vom 12.1.2021 gefassten Beschluss zum Anbau von Balkonen an sämtlichen Wohnungen nachträglich durch Mehrheitsbeschluss dergestalt abzuändern, dass die Erdgeschosswohnungen nur noch einen Zugang zu einer Terrasse erhalten und kein Balkon angebaut werde.

Da sich der Sicherungskasten für die Wohneinheit der Kl. im Hausflur befinde, seien die hierdurch anfallenden Kosten von der Gemeinschaft zu tragen.

Die Klage war hinsichtlich TOP 1.4 begründet.

Der Beschluss zu TOP 1.4 genügt den formellen Anforderungen des § 23 Abs. 3 WEG nicht. Der Umlaufbeschluss ist nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.

Nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Ein solcher Beschluss liegt hier allerdings entgegen der Auffassung der Bekl. nicht vor.

Voraussetzung ist hierfür, dass die Wohnungseigentümer in einer Versammlung mehrheitlich oder schriftlich allstimmig nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG beschließen müssen, dass ein Beschluss zu einem konkreten Gegenstand mehrheitlich schriftlich gefasst werden kann. In der Versammlung am 12.1.2021 zu TOP 16 haben die Wohnungseigentümer beschlossen, dass die finalen Beschlüsse „im Rahmen der Angebotsauswahl für die Modernisierung der Stromzähler, vgl. TOP 10 ETV vom 5.10.2020, über Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG gefasst werden können“. Damit war als konkreter Gegenstand nur die Annahme von Angeboten für die Stromzählermodernisierung umfasst, nicht jedoch der davon losgelöst zu betrachtende Beschlussgegenstand unter TOP 1.4. Dieser beinhaltete nicht die Annahme eines Angebots zur Modernisierung, sondern die Verlegung des zur Wohneinheit 1 gehörenden Stromzählerkastens nebst Verpflichtung der Kl. zur Kostentragung hierzu. Dies ist vom Wortlaut des Beschlusses vom 12.1.2021 nicht mehr umfasst und für einen objektiven Dritten sonst nicht erkennbar, § 133 BGB. Als Ausnahmeregelung ist ein nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG gefasster Beschluss eng auszulegen. Insbesondere der Umstand, dass die Bauarbeiten an der Stromzähleranlage erst nach dem 12.1.2021 begonnen haben und sich erst dann herausstellte, dass der Zählerkasten der Kl. verlegt werden muss, zeigt, dass die Eigentümer diesen Umstand bei der Beschlussfassung am 12.1.2021 überhaupt nicht bedacht haben.

Auf die materiellen Einwendungen kommt es daher nicht mehr an.

Die Klage war auch hinsichtlich TOP 3 begründet.

Der Beschluss zu TOP 3 genügte ebenfalls den formellen Anforderungen des § 23 Abs. 3 WEG nicht. Der Umlaufbeschluss ist nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG nicht einstimmig gefasst worden, ein nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG ermächtigender Beschluss lag ebenfalls nicht vor.

Voraussetzung hierfür ist ebenfalls, dass die Wohnungseigentümer in einer Versammlung mehrheitlich oder schriftlich allstimmig nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG beschließen müssen, dass ein Beschluss zu einem konkreten Gegenstand mehrheitlich schriftlich gefasst werden kann. Diesen Anforderungen wird der Beschluss zu TOP 11 vom 12.1.2021 nicht gerecht.

Der Wortlaut des Beschlusses sah vor, dass an allen Wohneinheiten Balkone Richtung Hinterhof angebaut werden und die Angebotsauswahl, das weitere Vorgehen, die Einschaltung von Beratern, die Erhebung eines Regieaufwandes der Hausverwaltung und eine mögliche Sonderumlage durch einen Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren gefasst werden können. Der Wortlaut zählt als konkreten Gegenstand ausdrücklich diejenigen Beschlussgegenstände auf, über die mehrheitlich im Umlaufverfahren beschlossen werden konnte. Der nunmehr unter TOP 3 gefasste Beschluss befasste sich jedoch dem Grunde nach mit einer Abänderung der Balkonanzahl, welche in TOP 11 nicht genannt war. Ein solcher Gegenstand lässt sich im Übrigen auch nicht durch Auslegung hineinlesen. Es hätte daher einstimmig abgestimmt werden müssen.

Ein Umlaufbeschluss ist auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu einem Beschluss in Textform erklären. Die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt ausnahmsweise, falls ergänzend auch beschlossen wurde, dass für einen einzelnen Gegenstand bereits die Mehrheit genügt.

Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin der Wohnung Nr. 1 im EG links des Hauses. Ein direkter Zugang von der Wohnung zu dem Hinterhof und Garten des Hauses besteht nicht. Die Wohnungseigentümer haben am 12. Januar 2021 mehrheitlich unter TOP 11 einen Beschluss über den Anbau von Balkonen gefasst, wonach an allen Wohneinheiten Balkone Richtung Hinterhof angebaut werden. Unter TOP 16 der Versammlung beschlossen sie zudem, dass endgültige Beschlüsse im Rahmen der Angebotsauswahl für die Modernisierung der Stromzähler erfasst werden können.

Unter dem 13. März 2021 übersandte die Verwalterin den Wohnungseigentümern einen Entscheidungsbogen inklusive Beschlussvorlage mit der Aufforderung, diesen bis spätestens 31. März 2021 ausgefüllt per Post an die Verwalterin zurückzusenden. Die Klägerin versagte ihre Zustimmung mit der Klarstellung, dass sie unter Ziffer 1.3, 1.4 und 3 mit Nein stimme. Mit Schreiben vom 1. April 2021 verkündete die Verwalterin, dass die Eigentümergemeinschaft durch Umlaufbeschluss mehrheitlich, aber nicht einstimmig Beschlüsse über die Modernisierung der Stromzähler und auch dessen Verlegung in der Wohnung der Klägerin gefasst hat, sowie ferner, dass für bestimmte Wohnungen Balkone angebaut und für die Wohnung insbesondere auch der Klägerin ein Sondernutzungsrecht für entsprechend große Abschnitte des Gemeinschaftsgartens zur separaten Terrassennutzung eingeräumt werden.

Die Klägerin wandte sich mit begründeter Klageschrift vom 27. April 2021 gegen diese drei Umlaufbeschlüsse, verkündet am 1. April 2021. Nach Zustellung der Klage an die Verwalterin fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 3 am 25. Juni 2021 einen Beschluss über die Finanzierung der Erneuerung/Versetzung der Stromverteilung im Sondereigentum der Klägerin zu bestimmten Preisen, wonach die Unterteilung des Wohnsicherungskastens der Elektroinstallation in das Sondereigentum der Klägerin versetzt wurde. Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, die Umlaufbeschlüsse – verkündet am 1. April 2021 – zu bestimmten Tagesordnungspunkten für unwirksam zu erklären. In der mündlichen Verhandlung vom 2. November 2021 hat die Klägerin die Anfechtungsklage in Bezug auf einen Teil der Beschlüsse für erledigt erklärt und Kostenantrag gestellt sowie beantragt, den Umlaufbeschluss vom 1. April 2021 zu TOP 1.3 für unwirksam zu erklären. Die Beklagten haben eingewandt, dass die Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft zu richten gewesen wäre. Die Beschlüsse seien ordnungsgemäß gefasst worden, weil die Eigentümer am 12. Januar 2021 beschlossen haben, dass Mehrheitsbeschlüsse im Umlaufverfahren zulässig seien.

Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet. Die Erledigungserklärung der Klägerin enthält den Antrag auf Feststellung, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache insoweit erledigt ist. Es handelt sich um eine zulässige Klageänderung; das Feststellungsinteresse ist gegeben.

Die Feststellungsklage hat auch in der Sache Erfolg, denn die ursprüngliche Anfechtungsklage war zulässig und hat sich durch die Beschlüsse der Beklagten am 28. Juni 2021 und am 25. Juni 2021 im Laufe des Rechtsstreits erledigt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach zutreffender Auslegung trotz der Benennung der einzelnen Wohnungseigentümer in der Klageschrift dennoch entsprechend der gesetzlichen Regelung als Beklagte anzusehen.

Der Beschluss zu TOP 1.4 genügt den formellen Anforderungen des WEG nicht, weil er nur dann gilt, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. In dem Mehrheitsbeschluss war als konkreter Gegenstand nur die Annahme von Angeboten für die Stromzählermodernisierung umfasst, nicht jedoch der davon losgelöst zu betrachtende Beschlussgegenstand unter TOP 1.4. Dies ist vom Wortlaut des Grundlagenbeschlusses vom 12. Januar 2021 nicht mehr umfasst und für einen objektiven Dritten somit nicht erkennbar. Als Ausnahmeregelung ist ein nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG gefasster Beschluss eng auszulegen.

Auch der Beschluss zu TOP 3 genügt den formellen Anforderungen des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht. Denn der Umlaufbeschluss ist nicht einstimmig gefasst worden, ein ermächtigender Beschluss lag ebenfalls nicht vor. Der Wortlaut des Beschlusses sah vor, dass an allen Wohneinheiten Balkone Richtung Hinterhof angebaut werden und die Angebotsauswahl, das weitere Vorgehen, die Einschaltung von Beratern, die Erhebung eines Regieaufwands der Hausverwaltung und eine mögliche Sonderumlage durch einen Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren gefasst werden können. Der Wortlaut zählt als konkreten Gegenstand ausdrücklich die wenigen Beschlussgegenstände auf, über die mehrheitlich beschlossen werden durfte. Der nunmehr unter TOP 3 gefasste Beschluss befasst sich jedoch im Grunde mit einer Änderung der Balkonanzahl, welche in TOP 11 nicht genannt war. Ein solcher Gegenstand lässt sich auch nicht durch Auslegung hineinlesen. Es hätte daher einstimmig abgestimmt werden müssen.

Im Übrigen war die Klage unbegründet und ist insoweit abzuweisen. Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Aufgrund des Beschlusses vom 12. Januar 2021 zu TOP 16 war ein Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren hier ausreichend. Der Beschluss enthielt, dass endgültige Beschlüsse im Rahmen der Angebotsauswahl für die Modernisierung der Stromzähler über Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren gefasst werden können. Die materiellen Einwendungen der Klägerin greifen hier ebenfalls nicht.

Die Entscheidung befasst sich mit der von der WEG-Reform eingefügten Möglichkeit des Zustandekommens eines einstimmigen Beschlusses außerhalb einer Versammlung. Ausnahmsweise genügt hier auch eine Mehrheit der abgegebenen Stimmen, soweit dies vorher ausdrücklich für einen einzelnen Gegenstand bestimmt worden ist.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister