Mehrheitliche Feststellung des Baubeginns als Basis für Wohngeldpflicht

Mehrheitliche Feststellung des Baubeginns als Basis für Wohngeldpflicht; verdeckte Öffnungsklausel

Ist in der Teilungserklärung vereinbart, daß ein ausbauberechtigter Wohnungseigentümer sich nach Baubeginn zu 50 % an den Bewirtschaftungskosten der Wohnanlage zu beteiligen hat, so kann ein nach Baubeginn gefaßter Mehrheitsbeschluß, der diese Beteiligung mit sofortiger Wirkung feststellt, nicht für ungültig oder nichtig erklärt werden, obwohl er eine generelle Änderung der Kostenverteilung enthält. Zumindest ist in dem Anfechtungsverfahren auch die Feststellung Verfahrensgegenstand, daß die Voraussetzungen für die künftige Beteiligung an den Bewirtschaftungskosten eingetreten sind.

Die Beteiligten mit Ausnahme des Verwalters bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft, die auf Grund der notariellen Teilungserklärung vom 2. August 1995 begründet wurde. Die Beteiligten streiten im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens um den durch Mehrheitsbeschluß festgelegten Beginn der Verpflichtung der Antragstellerin zur (teilweisen) Wohngeldzahlung. Die Wohnungseigentumsanlage besteht nach Anlage I der Teilungserklärung vom 2. August 1995 aus 18 Sondereigentumseinheiten. Im Dachgeschoß befinden sich die Teileigentumseinheiten Nr. 13-15. Dem jeweiligen Eigentümer dieser Einheiten ist nach Maßgabe der Nr. 3 a) der als Anlage ll zur Teilungserklärung beigefügten Gemeinschaftsordnung ein Ausbaurecht eingeräumt worden. § 8 Abs. 3 GO lautet wörtlich: "Die Eigentümer der Teileigentumseinheiten Nr. 13-15 im Dachgeschoß sind verpflichtet, vom Wohngeld ab Baubeginn 50 % und ab Bezugsfertigstellung 100 % zu zahlen." Die Antragstellerin hat mit notariellem Kaufvertrag vom 19. November 1996 von der teilenden Eigentümerin die Teileigentumseinheiten Nr. 13-15 gekauft. Mit notarieller Teilungserklärung vom 25. November 1996 hat sie die Teileigentumseinheit Nr. 15 in Wohnungseigentum umgewandelt und in vier kleine Miteigentumsanteile, verbunden je mit dem Sondereigentum an einer Wohnung im Dachgeschoß (Nr. 15, 19, 20, 21), verbunden. Die Antragstellerin hat die Teileigentumseinheiten mit einer Baugenehmigung erworben. Diese hat sie auslaufen lassen und im Dezember 1998 neu erwirkt.

Im Januar 1997 stellte die Antragstellerin auf dem Grundstück ein Bau- bzw. Verkaufsschild auf, in dem sie auf die im Dachgeschoß auszubauenden Wohnungen hinwies. Seit dem Frühjahr 1997 ließ die Antragstellerin im Dachgeschoß teilweise Dielen herausnehmen sowie Wände und Verschläge einreißen. Sie hat die gesamte Dielung herausnehmen, den Putz von etlichen Dachschrägen vollständig abschlagen und sämtliche Verschläge entfernen lassen. Die Antragstellerin hat im September 1997 im Vorgarten vor dem Gebäude Baumaterialien und Werkzeug, nämlich Mauerziegel, Holzblöcke, Betonsäcke, Ytong-Steine und Rüstzeug gelagert.

In der Versammlung vom 24. September 1998 faßten die Wohnungseigentümer mehrheitlich folgenden Beschluß: "Die Eigentümergemeinschaft beschließt, daß die Teileigentumseinheiten 13-15 und 19-21 ab sofort mit 50 % der auf diese Miteigentumsanteile entfallenden Kosten belastet werden, da der Baubeginn bereits stattgefunden hat."

Mit Beschluß vom 15. Februar 1999 hat das Amtsgericht den rechtzeitigen Anfechtungsantrag der Antragstellerin zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht nach umfangreicher Beweisaufnahme durch Zeugenvernehmung und Augenscheinseinnahme mit Beschluß vom 23. Juni 2000 den Eigentümerbeschluß vom 24. September 1998 zu TOP 4 für ungültig erklärt. Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) und 3) hat Er-folg und führt zur Wiederherstellung des Beschlusses des Amtsgerichts.

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) und 3) ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Ange-sichts der festgelegten Wohngeldpflicht der Antragstellerin seit September 1998 ist die nach § 45 Abs. 1 WEG erforderliche Beschwer er-reicht. Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg. Der angefochte-ne Beschluß des Landgerichts ist nicht rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG).

2. Auch als Rechtsbeschwerdegericht hat der Senat den Verfahrensgegenstand des vorliegenden Verfahrens in eigener Kompetenz zu überprüfen. In einem Beschlußanfechtungsverfahren gemäß § 23 Abs. 4 WEG ist neben der Prüfung formeller und sachlicher Mängel des Eigentümerbeschlusses, insbesondere eines Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, Verfahrensgegenstand auch die Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses wegen Verstoßes gegen gesetzliche Vorschriften bzw. wegen Sittenwidrigkeit (§§ 134, 138 BGB). Das Landgericht hatte im Zeitpunkt seiner Beschlußfassung am 12. Mai 2000 keine Veranlassung zu einer Prüfung in dieser Richtung, weil vor der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20. September 2000 (GE 2000, 1478 = NJW 2000, 3500 = ZMR 2000, 771 = NZM 2000, 1184) nach weit überwiegender Auffassung ein Mehrheitsbeschluß über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels mangels Anfechtung bestandskräftig werden konnte (vgl. BGHZ 127, 99 = GE 1994, 1383 = NJW 1994, 3230 = ZMR 1995, 34).

3. Auch nach den Maßstäben des Beschlusses des Bundesgerichtshofs vom 20. September 2000 (GE 2000, 1478 = NJW 2000, 3500) ist der den Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildende Eigentümerbeschluß vom 24. September 1998 zu TOP 4 nicht nichtig, obwohl er generell festlegt, daß die Teileigentumseinheiten Nr.13-15 und 19-21 ab sofort mit 50 % der auf diese Miteigentumsanteile entfallenden Kosten belastet werden. Denn auch nach den Maßstäben der BGH-Entscheidung vom 20. September 2000 fehlte der Eigentümergemeinschaft nicht die Beschlußkompetenz für die Festlegung des Beginns der (teilweisen) Wohngeldzahlungspflicht der Antragstellerin. Es könnte sich allenfalls in dem vorliegenden Beschlußanfechtungsverfahren sowie einem darin automatisch enthaltenen Regelungsverfahren die Frage stellen, ob die Beschlußkompetenz in den Grenzen der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung ausgeübt worden ist, was hier jedoch zweifelsfrei und ohne daß es weiterer Aufklärung bedarf, zu bejahen ist.

4. Durch Beschlußfassung der Wohnungseigentümer können solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung, die auch bereits in der Teilungserklärung als zusätzlicher Inhalt des Sondereigentums enthalten sein kann, durch Beschluß entschieden werden darf (sogenannte Öffnungsklausel). Derartige Öffnungsklauseln können in einer Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) ausdrücklich vorgesehen sein, indem bestimmte Angelegenheiten, die sonst nur durch Mehrheitsbeschluß geregelt werden können, einem (meist qualifizierten) Mehrheitsbeschluß zugänglich gemacht werden oder aber sich bei hinreichender Bestimmtheit auch durch Auslegung der Teilungserklärung ergeben (vgl. BayObLGZ 1989, 437; BayObLG ZWE 2001, 424 = ZMR 2001, 829). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 95, 137 = NJW 1985, 2832) darf allerdings auch von der Öffnungsklausel zur Änderung der Gemeinschaftsordnung nur Gebrauch gemacht werden, wenn ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden, wobei diese Begrenzungen allerdings innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist geltend gemacht werden müssen. Der Senat kann hier offenlassen, wie es sich verhält, wenn die Teilungserklärung objektiv mehrdeutig ist, und ob die Eigentümergemeinschaft sich durch bestandskräftigen, auch einen Sondernachfolger bindenden Mehrheitsbeschluß für die Auslegung im Sinne einer Öffnungsklausel entscheiden kann (Senat, Beschluß vom 17. Juli 2000, ZMR 2001, 58 = NZM 2001, 341 = FGPrax 2000, 217).

5. Im vorliegenden Fall enthält die Teilungserklärung bereits die abstrakte Regelung, ab wann der ausbauberechtigte Dachgeschoßeigentümer sich an den allgemeinen Bewirtschaftungskosten der Wohnanlage zu beteiligen hat, nämlich mit 50 % seiner Miteigentumsanteile ab Baubeginn und mit 100 % ab Bezugsfertigstellung der Wohnungen. Auch wenn sich darüber noch im einzelnen streiten läßt, was unter Baubeginn und Bezugsfertigstellung zu verstehen ist, so handelt es sich dennoch um klare tatsächliche Vorgaben, die im Zweifelsfalle einer eindeutigen Auslegung zugeführt werden können. Allerdings ist der Übergang zur hälftigen und später zur vollen Kostenbeteiligung eine Änderung des nach der Teilungserklärung ohne den Ausbau geltenden Kostenverteilungsschlüssels. Enthält die Teilungserklärung keinerlei Vorgaben zur Änderung einer ungerechten Kostenverteilung, bleibt auch bei Zustimmungspflicht der Wohnungseigentümer zu der Änderung des Verteilungsschlüssels nur eine allstimmige Vereinbarung oder ein erst mit Rechtskraft wirksamer Richterspruch (BGHZ 130, 304 = NJW 1995, 2791, 2793). Im Unterschied dazu enthält die vorliegende Teilungserklärung aber bereits die genauen Vorgaben für die Kostenbeteiligung des Dachgeschoßeigentümers. Diese Vorgaben sind ausfüllungsbedürftig. Darin liegt eine verdeckte Öffnungsklausel, die der Gemeinschaft gestattet, den Zeitpunkt durch Mehrheitsbeschluß mit der Wirkung festzulegen, daß er nach Ablauf der Beschlußanfechtungsfrist bindend und bestandskräftig wird. Der vorliegende Fall ähnelt insoweit dem Praxiskosten-Fall (BGHZ 127, 99 = GE 1994, 1383 = NJW 1994, 3230), der nach geläuterter Rechtsauffassung (vgl. Wenzel NZM 2000, 257, 261) eine Änderung der Kostenverteilung zuläßt.

6. Nach Auffassung des Senats muß eine Wohnungseigentümergemeinschaft die hinreichend genauen Vorgaben der Teilungserklärung hinsichtlich der erhöhten Kostenbeteiligung des ausbauberechtigten Dachgeschoßeigentümers privatautonom durch Mehrheitsbeschluß ausfüllen dürfen. Die Frage des Beginns der erhöhten Kostenbeteiligung des Dachgeschoßeigentümers kann - wenn eine Vereinbarung nicht zustande kommt - nicht von einem Richterspruch abhängig gemacht werden, der zudem noch rechtskräftig werden müßte (BGHZ 130, 304). Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch nicht darauf verwiesen werden, durch einzelne Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen inzidenter von einer erhöhten Kostenbeteiligung auszugehen, aber mit der Gefahr einer Beschlußanfechtung. Es ist dem Dachgeschoßeigentümer hier durchaus zuzumuten, den feststellenden Mehrheitsbeschluß fristgemäß anzufechten und in diesem Verfahren etwa die negative Feststellung herbeizuführen, daß nach den tatsächlichen Umständen von einer Bezugsfertigstellung oder auch nur von einem Baubeginn nicht die Rede sein kann. Wenn die Eigentümergemeinschaft hier durch Mehrheitsbeschluß erklärt, daß sie von einem Baubeginn ausgehe und die fünfzigprozentige Kostenbeteiligung geltend mache, stützt sie sich auf nachprüfbare Tatsachen und die Teilungserklärung, die hieran selbst Rechtsfolgen knüpft. Ein solcher Eigentümerbeschluß entspricht der Rechtslage nach Baubeginn und damit auch Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein derartiger Eigentümerbeschluß darf nicht für ungültig erklärt werden, da er nur ausspricht, was ohnehin geschehen muß (vgl. Röll in MünchKomm, 3. Aufl., WEG § 10 Rdn. 62). Würde der vorliegende Eigentümerbeschluß aufgehoben, entstünde die Unklarheit, ob denn nun die erhöhte Kostenbeteiligung rechtskräftig verneint wird. Im Ergebnis bleibt es sich gleich, ob der Anfechtungsantrag zurückgewiesen oder etwa im Wege eines Regelungsverfahrens die Feststellung getroffen wird, daß von einem Baubeginn auszugehen ist.

7. Nach Auffassung des Senats ist bereits aus Rechtsgründen eine fünfzigprozentige Kostenbeteiligung der Antragstellerin für den Zeitpunkt der Beschlußfassung am 24. September 1998 anzunehmen. Die Antragstellerin hat die Teileigentumseinheiten Nr. 13-15 bereits am 19. November 1996 mit Baugenehmigung gekauft. Wenn es unter § 1 Nr. 3 a der Gemeinschaftsordnung heißt, daß von dem Ausbauberechtigten sämtliche Herstellungsarbeiten am Sondereigentum und am Gemeinschaftseigentum einschließlich der Schönheitsreparaturen bis spätestens zwölf Monate nach Beginn der Bauarbeiten abschließend auf seine Kosten durchzuführen sind, dann wird davon ausgegangen, daß der Erwerber von der mitgelieferten Baugenehmigung Gebrauch macht und der Baubeginn nicht in sein Belieben gestellt ist. Insbesondere war nach der Teilungserklärung ersichtlich vorausgesetzt, daß der Erwerber von der mitgelieferten Baugenehmigung in angemessener Zeit Gebrauch macht. Jedenfalls muß sich die Antragstellerin im Sinne der Teilungserklärung so behandeln lassen, als hätte sie alsbald mit dem Ausbau der Dachgeschoßwohnungen begonnen, zumal eine maximale Fertigstellungszeit von zwölf Monaten vorgesehen war. Die Antragstellerin durfte die Baumaßnahmen nicht auf unbegrenzte Zeit hinausschieben. Jedenfalls ab Mitte 1998 muß sie sich so behandeln lassen, als hätte der vorgesehene Baubeginn stattgefunden.

8. Abgesehen von den vorstehenden Erwägungen ist der Senat der Ansicht, daß die verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts mit hinreichender Sicherheit auch einen tatsächlich erfolgten Baubeginn ergeben. Dabei kommt es nicht darauf an, was etwa nach öffentlichem Baurecht als Baubeginn zu verstehen ist. Dieser Begriff muß vielmehr aus dem Rechtsverhältnis der Beteiligten heraus entwickelt werden, wobei zu berücksichtigen ist, daß auch die Belästigungen der Eigentümergemeinschaft durch die Baumaßnahmen zeitlich begrenzt werden sollten. Jedenfalls erfüllen die von dem Landgericht verfahrensfehlerfrei festgestellten Arbeiten das Tatbestandsmerkmal des Baubeginnes, zumindest im Sinne der Teilungserklärung. Denn die Lagerung von Materialien und Rüstzeug im Vorgarten der Wohnanlage, das Aufnehmen sämtlicher Dielen im Dachgeschoß, die Entfernung aller dort vorhandenen Verschläge und die Entfernung des Putzes von den Dachschrägen dienen unmittelbar dem Baugeschehen, das dazu bestimmt ist, im Dachgeschoß Wohnungen zu errichten. Durch die Einstellung der bereits begonnenen Bauarbeiten kann die Antragstellerin jedenfalls nicht der vorgesehenen Beteiligung an den Wirtschaftskosten (nach dem Eigentümerbeschluß zu 50 %) entgehen. Es spricht alles dafür, daß die Antragstellerin die begonnenen Bauarbeiten im Hinblick auf ihre bisher wenig erfolgreichen Verkaufsbemühungen unterbrochen hat.

WEG-Gemeinschaft kann über Beginn der Kostentragungspflicht abstimmen, wenn für Einheiten mit Ausbaurechten eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung das vorsieht.

Ein Bauträger erwirbt Dachgeschoßeinheiten mit Ausbaurecht und Baugenehmigung. Er beginnt mit den Bauarbeiten, bricht diese in einem frühen Stadium aber ab, weil er ersichtlich keine Käufer findet. Nach der Teilungserklärung wird anteiliges Wohngeld "zu 50 % ab Baubeginn, zu 100 % ab Bezugsfertigstellung" geschuldet. Die Eigentümergemeinschaft beschließt mehr als ein Jahr nach dem Baubeginn, daß der Bauträger sich nunmehr an den Bewirtschaftungskosten zu 50 % zu beteiligen habe. Der Bauträger ficht den Eigentümerbeschluß an.

Die Grundlage für die (zunächst teilweise) Kostenbeteiligung war schon in der Teilungserklärung vereinbart. Wann der Baubeginn vorliegt, kann objektiv festgestellt werden. Auch wenn der Eigentümerbeschluß für die Zukunft generell eine Kostenbeteiligung festlegt, kann er nicht für ungültig erklärt werden, weil er ausspricht, was der Rechtslage entspricht. Der Verwalter erhält eine Grundlage für die Berücksichtigung des Bauträgers in Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung.