Mehrhausanlage

Mehrhausanlage; Stimmberechtigung; Verwaltungsangelegenheit einer abgeschlossenen Gruppe von Wohnungseigentümern

Betrifft eine Angelegenheit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nur eine abgeschlossene Gruppe von Wohnungs- oder Teileigentümern, z. B. die Teileigentümer der Tiefgarage, haben grundsätzlich nur diese darüber abzustimmen. Über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung haben jedoch grundsätzlich alle Wohnungs- und Teileigentümer abzustimmen.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, zu der eine Tiefgarage gehört. Der weitere Beteiligte ist der Verwalter. In der Eigentümerversammlung vom 31.3.2000 genehmigten die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt (TOP) 9 den vorläufigen Wirtschaftsplan 2000 für die gesamte Wohnanlage einschließlich Tiefgarage. Der An-tragsteller hat beantragt, diesen und einen weiteren Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Er ist der Meinung, über die in dem Wirt-schaftsplan enthaltenen Posten, die nur die Tiefgarage betreffen, hät-ten nur die Teileigentümer der Tiefgarage abstimmen dürfen. Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat die so-fortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen, soweit Gegenstand der Eigentümerbeschluß zu TOP 9 war; im übrigen hat es dem Antrag stattgegeben. Gegen diesen Beschluß richtet sich die so-fortige weitere Beschwerde des Antragstellers, die keinen Erfolg hatte.

a) Der Senat hat am 31.3.1994 (BayObLGZ 1994, 98/101 = WuM 1994, 567) entschieden, daß grundsätzlich alle Wohnungs- und Teileigentümer einer Eigentümergemeinschaft bei Angelegenheiten, deren Gegenstand die den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentum betrifft (§ 21 Abs. 1 WEG), stimmberechtigt sind (§ 25 Abs. 1, 2 WEG); eine Ausnahme gilt dann, wenn von einer einzelnen Maßnahme nur ein bestimmter Teil von Wohnungseigentümern berührt wird und die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer in keiner Weise betroffen werden; in diesem Fall ist das Stimmrecht auf diejenigen beschränkt, die von der Angelegenheit betroffen sind; dies gilt insbesondere bei Mehrhausanlagen. Der Senat hat weiter ausgeführt, daß dies für die Abstimmung über die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 5 WEG nicht gilt, weil diese notwendigerweise Kosten enthält, die das Gemeinschaftseigentum insgesamt betreffen. Hierüber können daher nur alle Wohnungseigentümer abstimmen (zustimmend Staudinger/Bub WEG § 28 Rn. 535). Nichts anderes gilt für den Wirtschaftsplan.

b) Das Landgericht hat diese Rechtsgrundsätze ohne Rechtsfehler seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Nach § 8 Abs. 13 der Gemeinschaftsordnung haben die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Tiefgarage nur die Teileigentümer der Tiefgarage zu tragen. Die Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums haben, auch soweit sie die Tiefgarage betreffen, dagegen nach § 8 Abs. 11 der Gemeinschaftsordnung alle Wohnungs- und Teileigentümer zu tragen. Darunter fallen z. B. Versicherungsbeiträge. Der Wirtschaftsplan enthält damit ebenso wie die Jahresabrechnung Kosten, die sowohl die Teileigentümer als auch die Wohnungseigentümer betreffen. Dies rechtfertigt die Aufstellung eines einheitlichen Wirtschaftsplans für die gesamte Wohnanlage und eine Abstimmung durch sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer über diese. Ansonsten müßte im Einzelfall der Verwalter eine Vielzahl von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen jeweils für einzelne Posten aufstellen, über die dann nur jeweils die davon betroffenen Wohnungs- oder Teileigentümer abzustimmen hätten. Bei der Beschlußfassung über eine einzelne Maßnahme, z. B. eine Instandsetzungsmaßnahme, die nur die Tiefgarage betrifft, kann das Stimmrecht auf die allein davon betroffenen Teileigentümer beschränkt sein. Grundsätzlich gilt dies jedoch nicht für die Abstimmung über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung. Etwas anderes kann bei einer Mehrhausanlage gelten, wo dann für jedes einzelne Haus ein eigener Wirtschaftsplan und eine eigene Jahresabrechnung aufzustellen sind, über die in getrennten Versammlungen der jeweiligen Gruppe von Wohnungs- und Teileigentümern beschlossen wird.