Mehrerlösabführungsklausel, Privatisierungsvertrag, Treuhandanstalt

Zur Auslegung einer Mehrerlösabführungsklausel in einem Privatisierungsvertrag eines Unternehmens der Treuhandanstalt für den Fall, daß der Mehrerlös nur teilweise realisiert werden konnte. Zur Klagebefugnis der TLG.

Die Kl. verlangt von der Bekl. die Abführung des Mehrerlöses aus einem Grundstückskaufvertrag.

Nach einer vorangegangenen Ausschreibung verkaufte die B. mbH mit dreiseitigem notariellen Vertrag des Notars B. vom 5. Februar 1993 unter Beteiligung der Treuhandanstalt Geschäftsstelle Berlin an die Bekl. ein 1.511 m2 großes Grundstück in Berlin-Pankow zu einem Kaufpreis von 700.000 DM. In § 6 des Vertrages verpflichtete sich die Bekl., in einem als Anlage zum Vertrag genommenen Vorhabenplan näher bezeichnete Investitionen durchzuführen. Nach diesem Vorhabenplan sollten zwei Wohngebäude errichtet werden. Der Vorhabenplan nennt unter "Sonstiges":

"Flächentausch mit dem Land Berlin erforderlich, Zustimmung der Wohnungsbaugesellschaft P. liegt vor, unter diesem Vorbehalt stehen die nachfolgenden Angaben". § 12 des notariellen Grundstückskaufvertrages enthält u. a. folgende Klauseln: "§ 12 Mehrerlösabführung

1. Veräußert der Käufer den Kaufgegenstand ganz oder teilweise vor dem 31.12.1995, so hat er den über dem Kaufpreis liegenden Mehrerlös in Höhe von 80 % an die Treuhandanstalt abzuführen. Bei einer Veräußerung nach dem 31.12.1995, aber vor dem 31.12.1997, sind 50 % des Mehrerlöses an die Treuhandanstalt abzuführen. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Angebotes, das zum Vertragsschluß führt.

2. Liegt der beim Weiterverkauf vereinbarte Kaufpreis unter dem Verkehrswert des Grundstückes zum Zeitpunkt des Weiterverkaufs, so hat der Käufer 80 % bzw. 50 % des Differenzbetrages zwischen Verkehrswert und vereinbartem Kaufpreis an die Treuhandanstalt zu zahlen.

(...)

5. Der Mehrerlös umfaßt nicht Wertsteigerungen, die auf Aufwendungen des Käufers, insbesondere auf den vertraglich vereinbarten Investitionen, beruhen."

Das vereinbarte Investitionsvorhaben der Bekl. scheiterte, nachdem der beabsichtigte Flächentausch nicht realisiert wurde.

Mit notariellem Vertrag vom 1. Dezember 1994 des Notars K. in Berlin veräußerte die Bekl. das Grundstück zu einem Kaufpreis in Höhe von 950.000 DM an die Firma P. mbH. Diese wurde nachfolgend im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Durch Abtretungsvereinbarung vom 19. Januar 1999 trat die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben ihren Anspruch auf Mehrerlösabführung gemäß § 12 des Grundstückskaufvertrages vom 5. Februar 1993 an die Kl. ab.

Die Kl. begehrt die Auskehrung von 80 % der Differenz zwischen dem zwischen der B. und der Bekl. einerseits und der Bekl. und der Firma P. GmbH andererseits vereinbarten Kaufpreis, mithin einen Betrag in Höhe von 200.000 DM, hilfsweise die Abtretung entsprechender Forderungen der Kl. (...)

Das Landgericht hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt. (...)

Die Berufung hat teilweise Erfolg.

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Im übrigen ist sie unbegründet. Wie vom Landgericht zutreffend angenommen, kann die Kl. von der Bekl. die Auskehrung von 80 % des Mehrerlöses gemäß § 12 des Grundstückskaufvertrages vom 5. Februar 1993 verlangen. Der Anspruch richtet sich jedoch lediglich auf den prozentualen Anteil an dem der Bekl. tatsächlich zugeflossenen Mehrerlös, mithin auf einen Betrag in Höhe von 80.000 DM sowie - wie in der Berufungsinstanz hilfsweise beantragt - auf einen abzutretenden Anteil an dem noch ausstehenden Mehrerlös, hier auf Abtretung eines Anspruchs in Höhe von 120.000 DM gegen die P. GmbH.

1. Die Kl. ist zur Geltendmachung der Ansprüche aus § 12 des Grundstückskaufvertrages vom 5. Februar 1993 im eigenen Namen berechtigt. Dies ergibt sich aus der unstreitig erfolgten Abtretung vom 19. Januar 1999 in Verbindung mit § 398 BGB. In dieser hat die gemäß Treuhandanstaltumbenennungsverordnung vom 20.12.1994 (BGBl. 1, S. 3913) in Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben umbenannte Treuhandanstalt als ursprünglich aus § 12 des Vertrages Berechtigte ihre Ansprüche an die Kl. abgetreten.

2. Nach § 12 Nr. 1 des Grundstückskaufvertrages vom 5. Februar 1993 hat die Bekl. bei einer Veräußerung des Kaufgegenstandes vor dem 31. Dezember 1995 80 % des Mehrerlöses an die Treuhandanstalt - und nach erfolgter Abtretung an die Kl. - abzuführen. Die Bekl. hat durch Vertrag vom 1. Dezember 1994 den Kaufgegenstand für 950.000 DM weiterveräußert.

a) Dieser Anspruch richtet sich, entgegen der Ansicht der Kl., lediglich auf einen Anteil an dem der Bekl. tatsächlich zugeflossenen Mehrerlös sowie auf Abtretung eines Anteiles an einer noch ausstehenden Kaufpreisforderung.

Ob die Treuhandanstalt/BvS aus den von ihr in einer Vielzahl von Privatisierungsverträgen verwendeten Mehrerlösklauseln die Abführung eines Mehrerlöses bereits dann soll verlangen können, wenn die Weiterveräußerung eines Kaufgegenstandes durch den Vertragspartner der Treuhandanstalt an einen Dritten vereinbart worden ist, der Kaufpreis aber tatsächlich nicht oder noch nicht geflossen ist, ist - soweit ersichtlich - durch die Rechtsprechung noch nicht entschieden.

Die Auslegung des Wortlautes der Klausel spricht für eine Beschränkung auf die tatsächlich erlangten Vorteile der Weiterveräußerung. Dies folgt bereits aus der Verwendung der Begriffe "Erlös" und "abführen". Als Erlös wird gemeinhin ein tatsächlich zugeflossener Ertrag angesehen. Eine Abführung setzt begrifflich eine vorherige Zuführung eines Vermögenswertes voraus, der nachträglich weitergegeben wird.

Das gleiche Ergebnis ergibt sich aus einer Auslegung nach dem Sinn und Zweck der Klausel. Nach der Bewertung des Schrifttums dienen die Mehrerlösabführungsklauseln der Treuhandanstalt dazu, für den Fall der Weiterveräußerung ehemaligen volkseigenen Vermögens innerhalb einer bestimmten Frist den Spekulationsgewinn zum Teil abzuschöpfen (vgl. Badestein, Wirtschaftsrecht 1992, 179, 180; Kiethe, Nachverhandlungen mit der Treuhandanstalt, S. 138; Hormann, VIZ 1996, 71, 72; Arens/Ali, VIZ 1997, 393, 394; ebenso OLG Oldenburg, VIZ 1996, 53, 55). Diese legitime Zweckrichtung der Treuhandanstalt, die ersichtlich auch der hier streitigen Klausel zugrunde liegt, gebietet es jedoch nicht, den Anspruch bereits an den Abschluß eines Weiterveräußerungsvertrages anzuknüpfen. Die Mehrerlösabführungsklausel in der hier verwendeten Fassung zielt nicht auf eine subjektive Zweckrichtung des Weiterveräußernden ab, etwa auf spekulative Absichten oder eine nicht vertragsgemäße Verwendung der Kaufsache, sondern stellt allein auf den objektiven Tatbestand der Weiterveräußerung ab. Sie hat daher keinen einer Vertragsstrafe ähnlichen Charakter, sondern nimmt eine nachträgliche Preisgestaltung vor (vgl. zu der Abgrenzung Kiethe, VIZ 1993, 471, 473). Da keine Sanktion für ein vertragswidriges Verhalten ausgesprochen werden soll, sondern eine Weitergabe von vermögenswerten Vorteilen beabsichtigt ist, ist nicht auf den im Weiterveräußerungsvertrag vereinbarten Kaufpreis, sondern auf die tatsächlich erfolgte Vermögensmehrung des Weiterveräußerers abzustellen.

b) Der Bekl. ist der ihr obliegende Beweis gelungen, daß sie aus der Weiterveräußerung des Kaufgegenstandes nicht den vertraglich vereinbarten Kaufpreis von 950.000 DM, sondern bislang nur einen Erlös in Höhe von 800.000 DM erzielt hat.

Nachdem die Bekl. einen Kaufvertrag zur Weiterveräußerung des ursprünglichen Kaufgegenstandes zum Preis von 950.000 DM geschlossen hat und die Käuferin im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen worden ist, oblag der Bekl. der Nachweis, daß dieser Kaufpreis tatsächlich nicht in vollem Umfang zugeflossen ist.

Dieser Nachweis ist ihr gelungen. Dies ergibt sich zunächst aus der von der Bekl. in Kopie eingereichten notariellen Urkunde vom 24. Juli 1995, deren Echtheit die Kl. nicht in Abrede gestellt hat. Dieser Urkunde ist zu entnehmen, daß der Käuferin ein Teilbetrag des Kaufpreises bis zum 31. Dezember 1995 gestundet worden ist. Daß auch nachträglich keine Zahlungen geflossen sind, belegt das von der Bekl. eingereichte Schreiben der Gerichtsvollzieherin Sch. vom 6. Juli 1999, nach welchem eine Zwangsvollstreckung gegen den Geschäftsführer der Käuferin nach Ansicht der Gerichtsvollzieherin fruchtlos verlaufen würde, da dieser die eidesstattliche Versicherung abgegeben habe und pfändbare Habe sowie pfändbare Ansprüche nicht vorhanden seien. Daß der Zwangsvollstreckungsauftrag lediglich über einen Betrag in Höhe von 38.000 DM erteilt wurde, ist zur Vermeidung uneinbringlicher Kosten der Zwangsvollstreckung plausibel. Hieraus kann daher nicht geschlossen werden, daß der Restbetrag bei der Bekl. eingegangen ist.

Schließlich folgt dies aus der Aussage der Zeugin K. vor dem Senat. Die Zeugin hat ausgesagt, aus ihrer Tätigkeit in der Buchhaltung der Bekl. wisse sie, daß ein Betrag von 800.000 DM geflossen sei und der Versuch, den Restbetrag von 150.000 DM zwangsweise beizutreiben, erfolglos geblieben sei. Die Aussage der Zeugin ist in Verbindung mit den vorstehend dargestellten weiteren Indizien glaubhaft. Die Zeugin erscheint aufgrund einer Gesamtwürdigung ihres Aussageverhaltens auch glaubwürdig. Der Senat verkennt dabei nicht, daß die Zeugin auch als Ehefrau des Liquidators ein erhebliches Eigeninteresse am Ausgang des Rechtsstreits haben dürfte. Dies allein vermag allerdings durchgreifende Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugin nicht zu begründen.

c) Bei der Berechnung des Mehrerlöses haben die von der Bekl. behaupteten Aufwendungen auf den Kaufgegenstand in Höhe von 280.169,45 DM außer Betracht zu bleiben.

Als Mehrerlös im Sinne der Mehrerlösabführungsklausel der Treuhandanstalt gilt nach zutreffender Ansicht im Schrifttum der Differenzbetrag zwischen Kaufpreis und Weiterveräußerungspreis (vgl. Kiethe, VIZ 1993, 471, 472; Badestein, Wirtschaftsrecht 1992, 179, 180). Ein solches Verständnis des Begriffes Mehrerlös folgt auch aus Ziffer 2 des § 12 der hier streitigen Klausel. Diese benennt ausdrücklich den beim Weiterverkauf vereinbarten Kaufpreis als Ausgangspunkt für weitere Berechnungen, wenn dieser Kaufpreis unter dem Verkehrswert liegt. Daß Aufwendungen des Erstkäufers auf den Kaufgegenstand im Grundsatz außer Betracht zu bleiben haben, ergibt sich auch aus Nr. 5 der Klausel, die eine Sonderregelung trifft, wenn diese Aufwendungen zu einer Wertsteigerung des Kaufgegenstandes geführt haben. Daß hier Wertsteigerungen erfolgt sind, hat die Bekl. jedoch nicht vorgetragen. Ohne solche Wertsteigerungen haben die Aufwendungen jedoch außer Betracht zu bleiben. Ferner spricht auch der Umstand, daß lediglich ein Anteil von 80 % des Mehrerlöses an die Treuhandanstalt/BvS abzuführen ist, für eine Vernachlässigung der Aufwendungen auf den Kaufgegenstand. Es ist anzunehmen, daß diese Aufwendungen durch den verbleibenden Gewinnanteil von 20 % als abgegolten gelten sollten. Schließlich folgt dieses Ergebnis auch aus dem Sinn und Zweck der Mehrerlösabführungsklausel, eine handhabbare Abschöpfung von Spekulationsgewinnen zu ermöglichen. Würde man die Aufwendungen des Käufers auf den Kaufgegenstand berücksichtigen, müßten in einer Gegenrechnung auch etwa in der Zwischenzeit erzielte Erträge gegengerechnet werden. Beides sieht die Klausel jedoch bewußt nicht vor.

2. Der Bekl. stehen auch keine Gegenansprüche zu. Pflichtverletzungen der Treuhandanstalt, die Ansprüche der Bekl. gegen die jetzige BvS aus culpa in contrahendo begründen könnten, sind nicht ersichtlich. Dabei können die - zudem von der Bekl. nicht vorgetragenen - Einzelheiten der vorangegangenen Ausschreibung durch die Treuhandanstalt offenbleiben. Wie vom Landgericht zutreffend angenommen, enthält der Vertrag vom 5. Februar 1993 und der dort in Bezug genommene Vorhabenplan eine abschließende Zuweisung der Risiken der Nichtdurchführbarkeit des Vorhabens. Insbesondere benennt der Vorhabenplan auch die Notwendigkeit eines Flächentausches mit dem Land Berlin als Voraussetzung der Durchführbarkeit des Vorhabens. Daß diese Voraussetzung bereits bei Vertragsschluß erfüllt gewesen sein sollte, ist dem Vertrag gerade nicht zu entnehmen. Ein Anlaß bei Vertragsabschluß, auf die Bereitschaft des Landes Berlin zum Flächentausch zu vertrauen, bestand mithin nicht. Im übrigen wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO auf die zutreffenden Ausführungen im landgerichtlichen Urteil Bezug genommen, die die Bekl. auch in der Berufungsinstanz nicht in überzeugender Weise angegriffen hat.

3. Danach kann die Kl. 80 % der Differenz zwischen dem Kaufpreis aus dem Vertrag vom 5. Februar 1993 in Höhe von 700.000 DM und dem tat-sächlich erzielten Erlös aus dem Vertrag vom 1. Dezember 1994 in Höhe von 800.000 DM, mithin 80 % von 100.000 DM beanspruchen. Ferner ist der Bekl. ein weiterer Anspruch in Höhe von 800.000 DM gegen die P.-GmbH zugeflossen, dessen Abtretung die Kl. in einem Umfang von 80 %, mithin in Höhe von 120.000 DM beanspruchen kann. In diesem Umfang hat der in der Berufungsinstanz gestellte Hilfsantrag der Kl. Er-folg.