Mehrere Vertragsverletzungen als Kündigungsgrund

Mehrere Vertragsverletzungen als Kündigungsgrund; Täuschung über Mietermodernisierung

1. Die Kündigung gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB ist auch bei einer schuldhaften Vertragsverletzung geringeren Gewichts möglich, die für sich genommen noch nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt.

2. Als derartige Vertragsverletzung ist die Täuschung seitens des Mieters über die Finanzierung des Badeinbaus und die Fortsetzung der teilgewerblichen Nutzung ausreichend.

1. Die Kl. können von dem Bekl. die Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung verlangen (§ 564 b Abs. 1 BGB).

Denn die Kl. haben das Mietverhältnis mit dem Kündigungsschreiben vom 3. Juni 1999 wirksam gekündigt.

Die Kl. hatten ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses, da der Bekl. seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht nur unerheblich verletzt hat (§ 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB).

a) Zum einen hat der Bekl. die Kl. bewußt über die Refinanzierung des unstreitig von ihm im Jahre 1982 eingebauten Bades durch die KWV getäuscht.

Mit Schreiben vom 14. Dezember 1998 hatte der Bekl. den Kl. ausdrücklich mitgeteilt, daß eine Refinanzierung durch die KWV nicht erfolgt sei, und daß zu keinem Zeitpunkt Geld auf seinem Konto eingegangen sei. Dabei hatte die K. als Rechtsnachfolgerin der KWV den Kl. bereits mit Schreiben vom 23.10.1997 mitgeteilt, daß eine Refinanzierung erfolgt sei. Im Laufe des Rechtsstreits hat der Bekl. schließlich selbst eingeräumt, daß tatsächlich eine weitgehende Refinanzierung erfolgt ist. Damit steht zur Überzeugung der Kammer fest, daß er in dem Schreiben vom 14. Dezember 1998 gegenüber den Kl. bewußt die Unwahrheit gesagt hat, um die Einordnung der Wohnung in ein teureres und somit für ihn ungünstigeres Mietspiegelfeld zu verhindern. Dieses Verhalten stellt eine Verletzung der gegenseitigem Treuepflichten dar, die sich aus dem im Mietvertrag begründeten Dauerschuldverhältnis zwischen Mieter und Vermieter ergeben. Es kann dahinstehen, ob der Bekl. dazu verpflichtet gewesen wäre, an der Ermittlung des einschlägigen Mietspiegelfeldes aktiv mitzuwirken. Jedenfalls war er nicht berechtigt, auf ein an sich berechtigtes Mieterhöhungsbegehren der Kl. hin bewußt die Unwahrheit bezüglich eines den Mietpreis erheblich beeinflussenden Wohnwertmerkmals zu sagen, mit dem Ziel, die angekündigte berechtigte Mieterhöhung dadurch zu vereiteln und sich dadurch einen Vermögensvorteil auf Kosten der Kl. zu verschaffen. Ob bereits eine einmalige Lüge die Kl. zu einer fristlosen Kündigung gemäß § 554 a BGB berechtigt hätte, kann vorliegend dahinstehen, denn eine solche Kündigung kommt hier schon deshalb nicht in Betracht, weil die Kündigungserklärung vom 3. Juni 1999 hierfür verspätet wäre.

Das Verhalten des Bekl. kann dennoch im Rahmen des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB berücksichtigt werden, denn diese Vorschrift stellt geringere Anforderungen als § 554 a BGB (Kinne/Schach § 564 b Rn. 11 m. w. N.). Eine Kündigung gemäß § 564 b ist daher auch bei schuldhaften Vertragsverletzungen geringeren Gewichts möglich, die für sich genommen noch nicht zur fristlosen Kündigung gemäß § 554 a BGB berechtigen würden, für sich genommen oder in der Gesamtschau aber dennoch nicht unerheblich sind (vgl. Emmerich/Sonnenschein § 564 b Rn. 17; Bub/Treier IV Rn. 62 m. w. N.). Insbesondere muß die Kündigung gemäß § 564 b BGB nicht in demselben engen zeitlichen Zusammenhang mit der Vertragsverletzung stehen wie bei § 554 a BGB.

Hier kommt neben der Täuschung über die Refinanzierung des Bades die Fortsetzung der vertragswidrigen (teil-) gewerblichen Nutzung der Wohnung durch die Lebensgefährtin des Bekl. hinzu.

Der Bekl. hat seiner damaligen Lebensgefährtin, die mit ihm die Wohnung teilte, unstreitig ein Zimmer überlassen, damit diese darin ihrer Tätigkeit für eine Baustoff-Firma nachgehen konnte. Diese gewerbliche Nutzung der Wohnung stellte einen vertragswidrigen Gebrauch der nur zu Wohnzwecken überlassenen Wohnung dar; das eigene Verschulden des Bekl. liegt darin, daß er diese Nutzung erst ermöglicht, gebilligt und nicht rechtzeitig beendet hat.

Dabei ist unerheblich, ob die gewerbliche Nutzung auch zu einer fristlosen Kündigung gemäß § 553 BGB berechtigt hätte; denn für § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB reichen auch insofern geringere Verstöße aus (Emmerich/Sonnenschein § 564 b Rn. 26).

Die Kl. haben den Bekl. wegen der gewerblichen Nutzung durch des-sen Lebensgefährtin mit Schreiben vom 10. Mai 1999 unter Androhung der Kündigung abgemahnt und die weitere gewerbliche Nutzung untersagt.

Dennoch wurde das Gewerbe erst mit Schreiben vom 8. Februar 2000 zum 31.12.1999 abgemeldet. Daß das Gewerbe tatsächlich bereits unmittelbar nach Zugang der Abmahnung eingestellt worden wäre, hat der Bekl. nicht vorgetragen.

Vorliegend handelt es sich um mindestens zwei Vertragsverstöße, die bereits jeder für sich nicht nur unerheblich sind. Ob daher bereits jeder Vertragsverstoß für sich genommen zur Kündigung berechtigen würde, kann dahinstehen, da auch mehrere leichtere Vertragsverstöße des Mieters einen Kündigungsgrund bilden können, wenn ihnen in der Gesamtwürdigung seines Verhaltens ein hinreichendes Gewicht zukommt (Bub/Treier IV Rn. 62). Bereits durch die Täuschung bezüglich der Badfinanzierung war das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien erheblich belastet. Spätestens durch den zusätzlichen Verstoß der fortgesetzten vertragswidrigen Nutzung trotz entsprechender Abmahnung war das Maß der Erheblichkeit im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB überschritten.

(...)

Jede Kündigung des Vermieters von Wohnraum bedarf der Begründung. Die für die fristgerechte Kündigung wichtigsten Gründe sind Eigenbedarf und Vertragsverletzung des Mieters.

1. Die Wohnung des Mieters gehörte mehreren Eigentümerinnen. Eine davon wollte mit Mann und Tochter dort einziehen und kündigte wegen Eigenbedarfs. Der Ehemann und die Tochter wohnten inzwischen schon in einer anderen kleineren Wohnung im Haus. Die Mieter beriefen sich auf Kündigungsmißbrauch und unzumutbare Härte.

2. Der Mieter gab gegenüber seinem Vermieter an, er habe das Bad auf eigene Kosten eingebaut, so daß eine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel entsprechend geringer ausfallen würde. Allerdings hatten die Vermieter von der früheren Hausverwaltung erfahren, daß dem Mieter die Investitionskosten erstattet worden waren. Sie unternahmen zunächst nichts. Als sie jedoch von einer vertragswidrigen teilgewerblichen Nutzung der Wohnung erfuhren, kündigten sie das Mietverhältnis nach Abmahnung fristgerecht.

In seinem Urteil vom 10. Oktober 2000 bejahte das Landgericht Berlin einen Eigenbedarf, da ein vernünftiger nachvollziehbarer Grund für die Eigennutzung nachgewiesen war. Der Vermieterin war auch nicht zuzumuten, in die Zwei-Zimmer-Wohnung im selben Haus einzuziehen, in der schon ihr Mann und die Tochter lebten. Auch Umbaumaßnahmen wie Zusammenlegung mehrerer Wohnungen oder Nutzung bisheriger Gewerberäume waren der Vermieterin nicht zuzumuten; nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts muß das Zivilgericht die Lebensplanung des Vermieters akzeptieren. Auch eine Anbietungspflicht entfiel: Nach der Rechtsprechung muß der Vermieter dem Mieter eine andere freie Wohnung aus seinem Bestand als Alternativwohnung anbieten, wenn er sich nicht dem Vorwurf der Treuwidrigkeit der Eigenbedarfskündigung aussetzen will. Hier ging es um die Zwei-Zimmer-Wohnung, in der der Ehemann und die Tochter bisher wohnten. Die Klägerin hatte jedoch mitgeteilt, daß dort die Mutter der anderen Miteigentümerin einziehen sollte. Das war wiederum ein begründeter Eigenbedarf. Schließlich konnte der Mieter sich auch nicht auf die Sozialklausel nach § 556 a BGB berufen. Eine unzumutbare Härte verneinte das Landgericht. In seinem zweiten Urteil vom 17. November 2000 bejahte das Landgericht eine schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB. Zwar kam eine fristlose Kündigung nach § 554 a BGB wegen der Täuschung über die Refinanzierung des Badeinbaus nicht mehr in Betracht, da eine solche Kündigung zeitnah, etwa zwei Wochen nach Kenntnis vom Kündigungsgrund ausgesprochen werden muß. Für die fristgerechte Kündigung des § 564 b BGB bestehen jedoch nicht so strenge Anforderungen. Da hier noch die vertragswidrige Nutzung durch die Lebensgefährtin des Mieters hinzukam, sah das Gericht einen Kündigungsgrund als erfüllt an. Das eigene Verschulden des Mieters lag darin, daß er die vertragswidrige Nutzung durch die Lebensgefährtin ermöglichte, billigte und nicht rechtzeitig beendete.

Bei einer fristgerechten Kündigung muß die Begründung im Kündigungsschreiben möglichst ausführlich wiedergegeben werden (§ 564 b Abs. 3 BGB). Beim Eigenbedarf gehört dazu die Angabe des nachvollziehbaren Erlangungswunsches, insbesondere die Darlegung der bisherigen Wohnsituation und das Eingehen auf fehlende Alternativen für den Vermieter und den Mieter (Anbietpflicht). Für die schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung reichen mehrere kleine Verstöße, wobei es wichtig ist, daß ein Verschulden des Mieters vorliegt, wie erst unlängst das Kammergericht festgestellt hat. Das Verschulden von Hilfspersonen reicht also nicht.