Mehrdeutige Rücktrittsvereinbarung im Bauvertrag

1. Eine Rücktrittsvereinbarung in einem Vertrag über die schlüsselfertige Errichtung eines Wohnhauses ist mehrdeutig, wenn sie bis zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages gelten soll ohne Unterscheidung, ob dieser durch den angebotenen Grundstücksservice oder auf andere Weise zustande gekommen ist.

2. Die Vereinbarung, der Rücktritt habe durch Einschreiben zu erfolgen, ist unwirksam.

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung von 5 % der Vertragssumme aus einem nicht durchgeführten Vertrag über die Errichtung eines Wohnhauses in Anspruch. Am 20.2.2005 schlossen die Parteien auf dem Gelände des Massivhausparks der Kl. in N. einen schriftlichen Vertrag, in dem die Kl. sich zur schlüsselfertigen Errichtung ihres Kataloghauses "M. mit Walmdach, ohne Keller" zu einem Preis von 219.506 € verpflichtete [...]. Gleichzeitig trafen die Parteien eine auf den 19.2.2005 datierte schriftliche Rücktrittsvereinbarung [...], die wie folgt lautet:

"Sehr geehrte Frau F., sehr geehrter Herr F.,

mit diesem Schreiben vereinbaren die Vertragspartner den kostenfreien Rücktritt vom Werkvertrag für den Fall, dass der Grundstückserwerb nicht zustande kommt.

Mit dem Notarvertrag zum Grundstückserwerb wird diese Rücktrittsvereinbarung gegenstandslos. Erst danach beginnt der Auftragnehmer mit der Bearbeitung der Baugenehmigungsunterlagen.

Der Auftragnehmer bietet dem Auftraggeber hierbei seinen kostenfreien Grundstücksservice an.

Aufgrund der grundstücksbezogenen Gegebenheiten, wie z. B. Grundstückszuschnitt oder Preis, besteht auch nach Vertragsabschluss die Möglichkeit zur Änderung des Vertragsgegenstandes. Das Kostenangebot wird dann entsprechend des geänderten [...] überarbeitet und neu vereinbart.

Die Ausübung des Rücktrittsrechts erfolgt durch eingeschriebenen Brief des Auftraggebers an den Auftragnehmer und wird mit Zugang beim Auftragnehmer wirksam."

In der Folgezeit bot die Kl. den Bekl. im Rahmen ihres Grundstücksservices mehrere Grundstücke an, für deren Erwerb sich die Bekl. jedoch nicht entschlossen. Schließlich nahm die Bekl. zu 1. telefonisch gegenüber dem Mitarbeiter der Kl. T. von dem Vertrag mit der Kl. Abstand und erklärte, man habe anderweitig ein Grundstück gefunden; daraufhin wandte sich die Kl. mit mehreren Schreiben an die Bekl. und bestand im Ergebnis auf der Durchführung des Vertrages vom 20.2.2005. Nachdem die Bekl. mit Anwaltsschreiben vom 7.2.2006 [...] die Vertragsdurchführung ablehnten, legte die Kl. unter dem 11.4.2006 unter Berufung auf § 10 des Vertrages vom 20.2.2005 Rechnung in Höhe der Klageforderung [...].

Die Kl. vertritt die Ansicht, die Bekl. hätten aufgrund der Rücktrittsvereinbarung bis zum Abschluss eines notariellen Grundstückskaufvertrages jederzeit in der in der Rücktrittsvereinbarung festgelegten Form kostenfrei von dem am 20.02.2005 geschlossenen Vertrag zurücktreten können. Da dies nicht geschehen sei, seien die Bekl. an den Vertrag gebunden, und nach ihrer Kündigung zur Zahlung der in § 10 des Vertrages festgelegten Abstandssumme verpflichtet. [...]

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von 10.975,30 € aus § 10 des Vertrages vorn 20.2.2005, denn die Bekl. sind telefonisch wirksam von dem Vertrag zurückgetreten.

Die hinsichtlich des Werkvertrages geschlossene Rücktrittsvereinbarung vom 19.2.2005 (gemeint wohl: 20.2.2005) ist zumindest mehrdeutig im Sinne des § 305 c BGB, und daher dahin auszulegen, dass der kostenfreie Rücktritt von dem Werkvertrag gemäß Satz 1 der Rücktrittsvereinbarung in dem Fall möglich ist, dass der Grundstückserwerb im Rahmen des Grundstücksservices der Kl. nicht zustande kommt. Die Formvorschrift im letzten Satz der Rücktrittsvereinbarung, nach der der Rücktritt durch ein Einschreiben zu erfolgen hat, ist gemäß § 309 Nr. 13 BGB unwirksam.

Bei dem von der Kl. mit den Bekl. geschlossenen Vertrag nebst Rücktrittsvereinbarung handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen der Kl. im Sinne des § 305 BGB, da die Kl. diese für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen der jeweils anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt. Dies ist gerichtsbekannt, da die Verträge der Kl. Gegenstand weiterer Verfahren vor dem Landgericht Berlin sind (vgl. - 8 O 80/07 -, - 14 O 424/07 -, - 28 O 326/07 -).

Die Formulierungen in der Rücktrittsvereinbarung sind zumindest mehrdeutig im Sinne des § 305 c BGB.

Die ersten drei Absätze der Rücktrittsvereinbarung können einerseits dahin verstanden werden, dass der kostenfreie Rücktritt solange möglich ist, als es hinsichtlich der von der Kl. im Rahmen ihres Grundstücksservices nachgewiesenen Grundstücke noch nicht zu dem Abschluss des Notarvertrages gekommen ist. Andererseits kann die Rücktrittsvereinbarung nach ihrem reinen Wortlaut dahin verstanden werden, dass der kostenfreie Rücktritt solange möglich ist, als es noch nicht zu irgendeinem notariellen Grundstückserwerb durch die Bekl. - gleich ob mit oder ohne Hilfe des Grundstücksservices - gekommen ist.

Für das erstgenannte Verständnis (Rücktrittmöglichkeit falls kein Grundstückserwerb mithilfe des Grundstücksservices der Kl.) spricht jedoch zum einen die ausdrückliche Erwähnung des kostenfreien Grundstücksservices der Kl. in Absatz 3 der Rücktrittsvereinbarung, denn grundsätzlich bedarf es der Erwähnung des Grundstücksservices der Kl. im Rahmen der Rücktrittsvereinbarung nicht, wenn jeder beliebige Grundstückserwerb die Rücktrittsvereinbarung gemäß § 158 Abs. 2 BGB aufhebt. Denn in diesem Fall bestünde keinerlei rechtliche oder auch nur tatsächliche Verbundenheit zwischen der Rücktrittsvereinbarung und dem Grundstücksservice der Kl., denn ob Grundstückserwerb mit oder ohne Grundstücksservice der Kl.: Der Grundstückserwerb würde immer zur Aufhebung der Rücktrittsvereinbarung führen. Irgendeinen Sinn macht die Erwähnung des Grundstücksservices der Kl. im Rahmen der Rücktrittsvereinbarung nur, wenn der Grundstücksservice auch tatsächlich in einer tatsächlichen oder rechtlichen Verbindung mit der Rücktrittsvereinbarung steht. Eine solche tatsächliche oder rechtliche Verbindung ist nur dahin denkbar, dass der Grundstückserwerb im Rahmen des Grundstücksservices der Kl. eine auflösende Bedingung gemäß § 158 Abs. 2 BGB für den Bestand der Rücktrittsvereinbarung darstellen soll, und die Vertragspartner somit nach Grundstückserwerb gerade im Rahmen des Grundstücksservices der Kl. sozusagen als Gegenleistung für die Hilfe der Kl. - durch den Fortfall der Rücktrittsvereinbarung an den Werkvertrag gebunden sein sollen. Dieses Verständnis der Rücktrittsvereinbarung wird ebenfalls nahe gelegt durch den Inhalt des bei Vertragsschluss überreichten Schreibens der Kl. vom 19.2.2005, in dem sie ihren Grundstücksservice beschreibt. Nach dem Inhalt dieses Schreibens wird die Kl. mit Abschluss des Werkvertrages praktisch vergütungsfrei als () Makler bei der Grundstückssuche für ihre Vertragspartner tätig. Es macht daher Sinn und liegt daher nahe, dass im Erfolgsfall die Vertragspartner an den bereits geschlossenen Werkvertrag gebunden sein sollen.

Für dieses vorgeschriebene Verständnis der Rücktrittsvereinbarung spricht zudem der Umstand, dass ein Verständnis der Rücktrittsvereinbarung dahin, dass jeder beliebige Grundstückserwerb (auch ohne Hilfe des Grundstücksservices) zur Auflösung der Rücktrittsvereinbarung (und damit zur werkvertraglichen Bindung) führt, zu einem unsinnigen, von den Parteien wohl kaum gewollten Inhalt der Rücktrittsvereinbarung führt. Dieses letztgenannte Verständnis würde nämlich nicht nur dazu führen, dass die Bekl. sich selbst - außerhalb des Grundstücksservices der Kl. - ein Grundstück suchen, kurz vor Abschluss des notariellen Grundstücksvertrages von dem Werkvertrag zurücktreten und dann - befreit von werkvertraglichen Bindungen - das Grundstück bebauen könnten. Dieses letztgenannte Verständnis würde auch dazu führen, dass die Bekl. sich im Rahmen des Grundstücksservices der Kl. ein Grundstück nachweisen lassen könnten, um dann kurz vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages über das von der Kl. nachgewiesene Grundstück von dem Werkvertrag zurückzutreten, und dann - ebenfalls befreit von werkvertraglichen Bindungen - das Grundstück durch einen anderen Vertragspartner bebauen lassen könnten. Dieses Ergebnis kann selbst von der Kl. nicht beabsichtigt sein und zeigt daher, dass die Rücktrittsvereinbarung sinnvoll nur dahin verstanden werden kann, dass lediglich in dem Fall, in dem der Grundstückserwerb im Rahmen des Grundstücksservices der Kl. zustande kommt, die Rücktrittsvereinbarung gegenstandslos wird.

Aber auch wenn man diesem Auslegungsergebnis nicht folgt, zeigen die vorstehenden Erwägungen, dass die schriftliche Rücktrittsvereinbarung zumindest mehrdeutig im Sinne des § 305 c BGB ist, da mindestens zwei Auslegungen rechtlich vertretbar sind (vgl. BGH, NJW 2002, 3232, 3233). Nach dieser Regelung gehen Zweifel bei der Auslegung zulasten der Kl. als Verwender (§ 305 c Abs. 2 BGB). Die Rücktrittsvereinbarung ist mithin so zu verstehen, dass lediglich der notarielle Erwerb eines Grundstücks, welches den Bekl. im Rahmen des Grundstücksservices der Kl. nachgewiesen worden ist, das vereinbarte kostenfreie Rücktrittsrecht aufhebt, nicht aber jeden beliebigen Grundstückserwerb.

Das ihnen zustehende kostenfreie Rücktrittsrecht haben die Bekl. schon telefonisch, und nicht erst mit Einschreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 7.2.2006 wirksam ausgeübt, da es bis heute nicht zum notariellen Abschluss eines Kaufvertrages über ein von dem Grundstücksservice der Kl. nachgewiesenen Grundstück gekommen ist, und der Erwerb des nicht nachgewiesenen Grundstücks nicht zur Bindung an den Werkvertrag führen konnte.

Das Rücktrittsrecht konnte von den Bekl. nicht nur durch Einschreiben ausgeübt werden, da der letzte Absatz der Rücktrittsvereinbarung gemäß § 309 Nr. 13 BGB unwirksam ist. Nach dieser Vorschrift ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Bestimmung unwirksam, durch die Erklärungen, die dem Verwender gegenüber abzugeben sind, an eine strengere Form als die Schriftform oder an besondere Zugangserfordernisse gebunden werden. Der Verwender kann daher in allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht wirksam die Übermittlung durch einen eingeschriebenen Brief vorschreiben (BGH NJW 1985, 2585, 2587). [...]

Verpflichtungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen müssen eindeutig formuliert sein, da Zweifel bei der Auslegung zulasten des Verwenders gehen. Das gilt auch für schriftliche Fertighausverträge, wenn sie mehrfach vorformuliert verwendet werden. Ist eine Rücktrittsklausel mehrdeutig, ist sie unwirksam, entschied das LG Berlin.

Im Fertighausvertrag war vereinbart, dass der Besteller bis zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages über ein Grundstück kostenfrei zurücktreten könne. Dabei wurde ein kostenfreier Grundstücksservice angeboten. Nachdem die Auftragnehmerin mehrere Grundstücke angeboten hatte, kauften die Auftraggeber ein Grundstück, das sie anderweitig selbst gefunden hatten. Die Klägerin verlangte pauschalen Schadensersatz, da ein Rücktritt bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages über das Grundstück nicht erklärt worden sei.

Das Landgericht Berlin wies die Klage ab und meinte, die Rücktrittsvereinbarung sei unklar. Zum einen könne sie so ausgelegt werden, dass der Rücktritt nur bis zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages über ein von der Klägerin vermitteltes Grundstück gelten solle. Zum anderen könne aber auch jeder beliebige Grundstückserwerb gemeint sein, der zum Ausschluss des Rücktrittsrechts führe. Beide Auslegungen seien möglich, sodass hier die für die Verwenderin ungünstigere Auslegung geboten sei. Danach sei ein Rücktrittsrecht nur dann ausgeschlossen, wenn ein notarieller Vertrag über ein von der Klägerin nachgewiesenes Grundstück abgeschlossen wurde. Das sei hier nicht der Fall gewesen, sodass der Rücktritt möglich gewesen sei. Das habe auch telefonisch erklärt werden können, da die Vereinbarung, der Rücktritt müsse durch Einschreiben erklärt werden, nach § 309 Nr. 13 BGB unwirksam sei.