Mehrdeutige (?) Begriffsbestimmung der Schönheitsreparaturen

Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe des in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV definierten Begriffs ist unwirksam, weil dieser Definition ein Verständnis unterstellt werden kann, wonach vom Mieter auch der Außenanstrich der Fenster geschuldet ist.

Der Kl. verfolgt in zweiter Instanz seinen Anspruch auf Ersatz von Renovierungskosten wegen von der Bekl. in der an sie ehemals vermieteten Wohnung nach Auszug nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil § 4.6 des Mietvertrags, nach dessen Regelung der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war, unwirksam sei.

Der Kl. macht mit der Berufung geltend, Schönheitsreparaturen könnten grundsätzlich auf der Grundlage von AGB auf den Mieter abgewälzt werden, und zwar nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch ohne nähere inhaltliche Beschreibung, wobei zur Auslegung des Inhalts einer solchen Klausel nach BGH-Rechtsprechung § 28 Abs. 4 Satz 3 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) herangezogen werden könne; daraus folge, dass die Zitierung dieses Verordnungstextes im Vertrag nicht unangemessen benachteiligend sein könne. Aus dem BGH-Urteil vom 18.2.2009 - VIII ZR 210/08 - ergebe sich, dass, da für den Begriff der Schönheitsreparaturen auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maßgeblich und eine ausdrückliche Auferlegung des Außenanstrichs der Fenster in AGB unwirksam sei, § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nicht den Außenanstrich umfassen könne. Der Bundesgerichtshof habe nur eine über § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV hinausgehende Abwälzung von Schönheitsreparaturen für unwirksam gehalten.

Die Berufung hat keinen Erfolg.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen, weil die fragliche Klausel des Mietvertrags (§ 4.6) gemäß §§ 307 Abs. 1 Satz 1, 305c Abs. 2 BGB unwirksam ist.

Nach§ 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV umfassen die Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Insoweit dem Mieter hier entsprechend dem Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV formularvertraglich aufgelegt wird, für das „Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“ Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde. Ein solches Verständnis ist möglich, insbesondere weil „Fenster“ und „Außentüren“ mit der Konjunktion „und“ verbunden sind, während die Verknüpfung zu den restlichen Substantiven durch „sowie“ hergestellt wird, so dass daraus auf eine engere Verbindung von Fenstern und Außentüren geschlossen werden kann, die dann auch den Bezug des Passus „von innen“ auf Fenster und Außentüren nahelegen könnte. Allerdings ist dies semantisch jedenfalls nicht zwingend. Es steht somit nicht fest, ob sich „von innen“ nur auf die Außentüren oder auch die Fenster bezieht. Ausgeschlossen werden kann keine der beiden Verständnismöglichkeiten.

Sofern aber nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung. Hierbei bleiben allerdings Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen. Diese Auslegungsregel führt im Ergebnis dazu, dass bei einer mehrdeutigen Klausel von den möglichen Auslegungen diejenige zugrunde zu legen ist, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt. Denn damit ist die scheinbar „kundenfeindlichste“ Auslegung im Ergebnis die dem Kunden günstigste. Führt die kundenfeindlichste Auslegung zur Unwirksamkeit der Klausel und begünstigt dadurch den Kunden, ist diese Auslegung zugrunde zu legen. Erst wenn sich die Klausel nach jeder in Betracht kommenden Auslegung als wirksam erweist, ist bei der Anwendung der Klausel die dem Kunden günstigste Auslegung maßgeblich (BGH, Urteil vom 11. November 2021 - IX ZR 237/20 -, Rn. 21, juris).

Unter Anwendung dieses Maßstabs ist § 4.6 des Mietvertrags unwirksam, eben weil ein Verständnis möglich ist, wonach auch der Außenanstrich der Fenster vom Mieter geschuldet ist. Es kann auch keine Rede davon sein, dass es sich um ein für die typischerweise an „solchen Geschäften“, d. h. Mietverträgen Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommendes Verständnis handelte. Denn es kann nicht davon ausgegangen werden, dass ein typischer Mieter üblicherweise mit den Feinheiten mietvertraglicher Verpflichtungen und darin vorkommender typischer Klauseln sowie der Auslegung des Verordnungstexts der II. Berechnungsverordnung vertraut ist. Es kann daher auch nicht unterstellt werden, dass ein typischer Mieter die hier im Streit stehende Klausel nicht nach ihrem bloßen sprachlichen Bedeutungsgehalt versteht, also ohne Rücksicht auf ihre Herkunft aus einem Verordnungstext. Es besteht auch keine allgemeine Vermutung dahingehend, dass die wortwörtliche Übernahme der Formulierung der genannten Regelung AGB-rechtlich nicht zu beanstanden ist (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 29.4.2022 - 48 C 451/19 - juris).

§ 4.6 des Mietvertrags ist daher unwirksam (i. Erg. ebenso für vergleichbare Klauseln AG Hamburg aaO., AG Hamburg, Urteil vom 15. Mai 2020 - 49 C 493/19 -, juris; AG Hamburg, Urteil vom 28. Juni 2023 - 49 C 104/21 -, juris; LG Hamburg, Beschluss vom 30. November 2020 - 316 T 44/20 -, juris; AG Charlottenburg, Urteil vom 26. Oktober 2023 - 210 C 176/23 -, juris; LG Berlin, Beschluss vom 13. Juni 2023 - 67 S 88/23 -, juris; LG Neuruppin, Urteil vom 30. Oktober 2024 - 4 S 30/24 -, juris; a.A. AG Schwerin, Urteil vom 18. Juli 2025 - 14 C 19/25 -, Rn. 30, juris; s. a. Sieber, Anmerkung zu AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2023 - 210 C 176/23 -, juris-PR-MietR 5/2024 Anm. 3).

Dass der Bundesgerichtshof zur Bestimmung der Reichweite von zulässigerweise auf den Mieter durch AGB abwälzbaren Schönheitsreparaturen auf § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV zurückgreift und in diesem Zusammenhang davon ausgeht, dass der Außenanstrich von Fenstern von der Vorschrift nicht erfasst sei (s. Beschluss vom 30.10.1984: VIII ARZ 1/84; BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08 -, Rn. 11, juris), steht dem nicht entgegen. Denn dieses Verständnis beruht auf einer Auslegung des Verordnungstextes und nicht auf der Anlegung des Maßstabs des § 305c Abs. 2 BGB. Auf die zutreffenden weiteren Ausführungen des Amtsgerichtsurteils kann insoweit verwiesen werden.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung BGH, Urteil vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07 -, juris. Dort heißt es zwar im Leitsatz, dass die in einem Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel „Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhält. Das hier in Rede stehende Problem wurde in den dortigen Entscheidungsgründen aber nicht erörtert, so dass sich aus dieser Entscheidung auch keine Rückschlüsse auf seine Lösung ergeben.

Da auch eine teilweise Unwirksamkeit der Klausel entfällt, weil eine geltungserhaltende Reduktion nicht in Betracht kommt (vgl. BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08 -, Rn. 12 ff., juris), ist § 4.6 des Mietvertrags insgesamt unwirksam. Ohne entsprechende vertragliche Regelung schuldet der Mieter aber nicht die Durchführung der Schönheitsreparaturen, sondern diese sind Teil der lnstandhaltungspflicht des Vermieters.

Zwei Berliner Mietberufungskammern, zwei Meinungen. Während die ZK 63 die Abwälzung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe des in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV definierten Begriffs für unwirksam hält, weil dieser Definition ein Verständnis unterstellt werden könnte, wonach vom Mieter auch der Außenanstrich der Fenster geschuldet sei, kommt die ZK 64 in einem Hinweisbeschluss zum gegenteiligen Ergebnis.

Der Vermieter verfolgt in zweiter Instanz seinen Anspruch auf Ersatz von Renovierungskosten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil § 4.6 des Mietvertrags, nach dessen Regelung der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war, unwirksam sei. Der Mietvertrag hatte zum Umfang der Schönheitsreparaturen den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV enthaltenen Schönheitsreparaturenbegriff wortwörtlich übernommen.

Die ZK 63 weist die Berufung des Vermieters zurück und begründet die Entscheidung wie zahlreiche Instanzgerichte davor damit, dass der Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV nicht hinreichend deutlich mache, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist (vgl. Blümmel, GE 2026 [2] 79 f.). Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde. Ein solches Verständnis sei zwar möglich, insbesondere weil „Fenster“ und „Außentüren“ mit der Konjunktion „und“ verbunden seien, während die Verknüpfung zu den restlichen Substantiven durch „sowie“ hergestellt werde, so dass daraus auf eine engere Verbindung von Fenstern und Außentüren geschlossen werden könne, die dann auch den Bezug des Passus „von innen“ auf Fenster und Außentüren nahelegen könnte. Allerdings ist dies nach Ansicht der Kammer „semantisch“ jedenfalls nicht zwingend. Es stehe somit nicht fest, ob sich „von innen“ nur auf die Außentüren oder auch die Fenster beziehe. Ausgeschlossen werden könne keine der beiden Verständnismöglichkeiten.

Sofern aber nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verblieben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar seien, komme die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung.

Hierbei blieben allerdings Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend seien und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kämen. Den – naheliegenden – Schluss aus dieser Feststellung zieht die Kammer allerdings nicht: Soweit ersichtlich hat bisher niemand die Auffassung vertreten, der Mieter schulde, wenn der Begriff der Schönheitsreparaturen vertraglich nicht definiert wird, auch den Anstrich der Außenfenster, der in den Wohnungsaufsichtsgesetzen der Länder ohnehin ausschließlich dem Vermieter aufgebürdet ist. Dass der Mieter den Anstrich der Außenfenster schulde, war bislang weder von Mieter- noch von Vermieterseite jemals ernsthaft in Betracht gezogen worden. Die vom Landgericht für möglich gehaltene Auslegung ist mithin „fernliegend“ und führt nach der Rechtsprechung des BGH dazu, dass die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB gerade nicht zur Anwendung kommt.

Das sieht offenbar auch die ZK 64 des Landgerichts so. In dem kurzen Hinweisbeschluss der Kammer vom 4. März 2026 - 64 S 228/23 - weist die Kammer auf Folgendes hin:

„Nach derzeitiger Rechtsauffassung teilt die Kammer nicht die Ansicht des Amtsgerichts, dass die Klausel zur Schönheitsreparaturenüberwälzung unwirksam sei. Dass die streitgegenständliche Klausel auch zum Streichen der Fenster von außen verpflichte, dürfte eine fernliegende Auslegung der Klausel sein, die auch bei Anwendung der Unklarheitenregelung außer Betracht zu bleiben hat.“

Dass der BGH im Urteil vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07 - selbst die Klausel „Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ für wirksam gehalten hat, führt bei der ZK 63 nicht zur – naheliegenden – Anwendung des argumentum a fortiori: Wenn die Klausel bereits ohne das klammernde „sowie“ vor den Fenstern wirksam ist, so ist sie es erst recht, wenn § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV wörtlich mit dem klammernden „sowie“ übernommen wird.